*

miðvikudagur, 24. apríl 2019
Innlent 10. febrúar 2019 13:42

Afnám hafta lækki leigu

Framkvæmdastjóri hjá Gamma segir að íbúðaleigufélög hafi þurft að fjármagna sig dýrar en önnur fasteignafélög.

Höskuldur Marselíusarson
Annar stofnanda Gamma Capital Management, Agnar Tómas Möller, þekkir mjög vel inn á íslenska skuldabréfamarkaðinn.
Aðsend mynd

Agnar Tómas Möller, framkvæmdastjóri sjóða hjá Gamma Capital Management, segir að síðan um mitt ár 2016 hafi skuldabréfamarkaðurinn einkennst af litlu innflæði frá erlendum aðilum. Öruggir fjárfestingarkostir eins og leigufélög ættu að hans mati að geta fjármagnað sig á hagstæðari kjörum til lengri tíma en markaðurinn virðist bjóða nú.

Eins og Viðskiptablaðið hefur fjallað um stefnir nú að því að eitt leigufélaganna, Heimavellir, sem jafnframt er það stærsta, muni hverfa af markaði en tekin verður ákvörðun um tillögu þess efnis 14. mars næstkomandi. Eru einungis rétt rúmlega 8 mánuðir síðan félagið var skráð á markað, en talið er að dýr fjármagnskostnaður vegna lítillar samkeppni á skuldabréfamarkaði innanlands og lítill áhugi fjárfesta hafi þar haft áhrif.

„Við sjáum til dæmis að Reitir hafa verið að fjármagna sig niður í 2,75% kröfu á styttra skuldabréfi þeirra meðan lengri útgáfan, leiðrétt fyrir uppgreiðanleika, hefur verið í kringum 3,30%. Leigufélög með íbúðarhúsnæði ættu almennt að vera með minni sveiflur í sínu tekjustreymi og því engin ástæða til þess að þau séu með dýrari fjármögnun en félög sem leigja út atvinnuhúsnæði.

Undanfarin misseri hefur verið skortur á fjármagni inn á markaðinn, þar sem bankarnir virðast vera að ýta á bremsuna í lánveitingum til fyrirtækja. Líkt og kom fram í máli Seðlabankastjóra í kjölfar vaxtaákvörðunarinnar á miðvikudag, þá er hagkerfið að hægja á sér, sem þýðir að raunvaxtastig Seðlabankans verður lægra til framtíðar. Það ætti að þýða meiri eftirspurn eftir tryggum fjárfestingum eins og hjá leigufélögunum,“ segir Agnar Tómas sem segir íbúðafélögin hafa liðið fyrir neikvæða umræðu.

„Þvert á umræðuna er staðreyndin sú að ekki er hægt að kenna leigufélögunum um hve mikið húsnæðisverð hefur hækkað, enda eru þau einungis örlítill hluti af þessum markaði og það breytir litlu að jafnaði fyrir fasteignaverð hvort húsnæði sé í einkaeigu eða í útleigu. Leiguverð ræðst að mestu leyti af fjármagnskostnaði. Ef hins vegar kaupendamarkaður skuldabréfa fasteignafélaganna myndi stækka, í kjölfar lagabreytinga um gjaldeyrismál og lækkunar bindisskyldu niður í núll, þá ætti krafan á skuldabréfum að lækka og það myndi aftur lækka leiguverð.“

Stefna að 17 milljarða eignasölu

Leigufélagið Heimavellir var stofnað árið 2014 með sameiningu þriggja leigufélaga en leigufélagið Ásbyggð á Ásabrú rann svo inn í félagið árið 2016. Eins og Viðskiptablaðið sagði frá í nóvember hefur rekstrarhagnaður Heimavalla fyrir matsbreytingar frá árinu 2015 aldrei verið hærri en nettó fjármagnsgjöld þess. Á árunum 2015 til 2017 nam hagnaður Heimavalla rétt tæplega fimm milljörðum króna, sem er minna en 7,4 milljarða króna matsbreyting fjárfestareigna félaganna.

Þá var haft eftir Guðbrandi Sigurðssyni, fráfarandi framkvæmdastjóra Heimavalla, að markmiðið væri EBITDA ávöxtun í kringum 4,6% á þessu ári og 4,9% eftir tvö ár, á sama tíma og félagið hyggist ná niður langtímavaxtakostnaði niður í 3,5 til 3,7%. Árshlutareikningur félagsins fyrstu 9 mánuði síðasta árs sýnir þannig að rekstrarhagnaður dugar ekki fyrir fjármagnskostnaði, en félagið tapaði tæplega 36,2 milljónum króna á tímabilinu. Rekstrarhagnaður félagsins á þessum tíma nam tæplega 1,98 milljörðum en fjármagnsgjöld af lánum þess tæplega 2,1 milljarði.

Félagið hefur gefið út að það hyggist selja fasteignir á tímabilinu 2018 til 2020 fyrir samtals um 17 milljarða af bókfærðu virði. Fyrstu þrjá ársfjórðunga ársins 2018 seldi félagið eignir fyrir 2,4 milljarða, en fjárfesti að sama skapi fyrir 4 milljarða. Söluhagnaður af fjárfestingareignunum nam 222 milljónum króna, en eignir félagsins hækkuðu um 141,6 milljónir í bókum félagsins.

Þann 10. desember síðastliðinn luku Heimavellir skuldabréfaútboði í tveimur nýjum flokkum fyrir samtals 3.180 milljarða króna. Annað var 30 ára jafngreiðslubréf sem ber 3,65% verðtryggða vexti og hitt 7 ára bréf með 3,20% vexti, en útgáfunni var ætlað að endurfjármagna skuldir félagsins. Þær námu í heildina um 39,7 milljörðum, þar af vaxtaberandi langtímaskuldir tæplega 35 milljörðum, 30. september síðastliðinn.

Eigið fé félagsins nam hins vegar 18,7 milljörðum króna sem eins og áður segir er töluvert yfir markaðsvirði félagsins í kauphöllinni. Hins vegar má telja líklegt að krafa á skuldabréf á markaði geti lækkað talsvert þegar innflæðishöftin verði afnumin. Í máli Más Guðmundssonar seðlabankastjóra á kynningarfundi bankans í kjölfar vaxtaákvörðunar í gær, kom fram að þar væri bankinn að bíða eftir afgreiðslu frumvarps fjármálaráðherra um aflandskrónueignir, áður en það skref væri tekið, en að öðru leyti væru aðstæður til þess nú hagfelldar. Gæti lækkun vaxtakostnaðar með auknu innflæði fjármagns því þýtt umtalsverða aukningu hagnaðar leigufélaga eins og Heimavalla og fleiri.

Nánar má lesa um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta gerst áskrifendur hér.

25 ára afmælistilboð VB!

Afmælistilboð VB

Viðskiptablaðið er 25 ára og af því tilefni býðst nýjum áskrifendum að kaupa áskrift á 50% afslætti
Afmælisverðið er aðeins 2.500 krónur.

Tilboðið er fyrir nýja áskrifendur. Núverandi áskrifendur geta bætt við sig áskrift á þessu verði. Gildir út árið 2019. Innifalið í tilboðinu er:

  • - Viðskiptablaðið sent heim
  • - Vefaðgangur að vb.is
  • - Frjáls verslun sent heim
  • - Fiskifréttir sent heim