Töluverðar verðhækkanir hafa verið á atvinnuhúsnæði undanfarin ár. Í septemberlok hafði verðvísitala atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 17,8% að raungildi á einu ári. Á sama tíma hækkaði verð á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu um 1,1% að raungildi. Á sama tíma ári áður hafði verð á atvinnuhúsnæði hækkað um 9,9% en verð á íbúðarhúsnæði um nær 18%. Báðar hækkanir eiga við um höfuðborgarsvæðið. Þetta er meðal þess sem fram kemur í riti Seðlabanka Íslands um fjármálastöðugleika sem kom út síðastliðinn þriðjudag.

Í ritinu kemur fram að áhætta í fjármálakerfinu sé enn sem komið er hófleg en hafi þó aukist. Líkt og í síðastu útgáfu Fjármálastöðugleika sem kom út í apríl síðastliðnum tengist helsta uppspretta áhættu fasteignamarkaði og ferðaþjónustu. Í nýjasta riti bankans er fasteignamarkaðnum þó skipt í atvinnuhúsnæði annars vegar og íbúðarhúsnæði hins vegar. Íbúðarhúsnæði sem áhættuþætti er líkt og síðast gefið lægsta áhættustig af fjórum en áhættustig hvað varðar atvinnuhúsnæði er hins vegar hækkað frá því lægsta í næstlægsta. Þá hefur áhættumat hvað varðar ferðaþjónustu einnig verið hækkað úr því lægsta í það næstlægsta.

Hátt og hækkar enn

Eins og áður segir hefur verð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkað talsvert á síðustu misserum á meðan verulega hefur hægt á hækkunum íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Samkvæmt Seðlabankanum er verð á atvinnuhúsnæði orðið hátt í hlutfalli við hagstærðir eins og vergan rekstrarafgang, verðvísitölu vergrar landsframleiðslu og vísitölu byggingarkostnaðar. Þá er verðið jafnframt langt yfir langtímaleitni. Auk þess eru merki um að verð hafi hækkað mikið utan höfuðborgarsvæðisins á síðustu árum.

Að mati höfunda Fjármálastöðugleika hafa verðhækkanir verið drifnar áfram af hækkandi leiguverði. Bent er á að stóru fasteignafélögin þrjú sem annast útleigu á atvinnuhúsnæði, Reginn, Reitir og Eik, hafi vaxið umtalsvert á síðustu árum. Frá árinu 2012 fram á mitt ár 2018 keyptu félögin húsnæði fyrir 145 milljarða króna á verðlagi ársins í ár. Á þessu tímabili nam heildarvelta með atvinnuhúsnæði samkvæmt þinglýstum kaupsamningum 224 milljörðum króna. Þessi samanburður er þó ekki fullkominn þar sem óvíst er hvort um tvítalningu sé að ræða í einhverjum tilfellum auk þess sem stór hluti viðskipta kemur ekki fram í þinglýsingum þar sem fasteignafélögin hafa oft á tíðum keypt minni félög og því verða ekki eigendaskipti á húsnæðinu sjálfu.

Engu að síður skiptir verðmat félaganna þriggja miklu máli fyrir atvinnuhúsnæðismarkaðinn í heild vegna umsvifa þeirra á markaðnum. Verðmatið byggist meðal annars á væntum tekjum af einstökum eignum og má því ætla að nokkurt samræmi sé milli þess og virðismatsins sem lagt er til grundvallar við kaup og sölu félaganna á húsnæði. Frá 2014-2017 hækkaði forsenda leigufélaganna um framtíðarleiguverð að meðaltali um 26,3% en lækkun á vegnum fjármagnskostnaði stuðlaði aðeins að minni háttar hækkun virðismats.

Í skýringum ársreikninga félaganna kemur fram að næmni í virðismati eigna fyrir breytingum á forsendum hafi aukist yfir tímabilið. Sem dæmi hafi 5% lækkun leiguverðs að jafnaði leitt til 4,9% lækkunar á virðismati árið 2014 en í fyrra hefði sama lækkun leitt til 5,5% lækkunar á virðismati. Bendir Seðlabankinn hins vegar á að það sem ekki komi fram í næmnigreiningunni sé að fyrrnefndar forsendubreytingar hafi ef til vill orðið líklegri yfir tímabilið og þá einnig stærri forsendubreytingar. Byggist það á því að árið 2014 hafi verð á atvinnuhúsnæði verið lágt í sögulegu samhengi og í hlutfalli við aðrar hagstærðir en nú sé það hins vegar hátt. Því hafi líkur á verðlækkunum aukist en þar skipti þó miklu máli hvernig heildarframboð nýs atvinnuhúsnæðis þróast að því er segir í ritinu. Fari mikil aukning framboðs saman við slaka í þjóðarbúskapnum geti mögulega komið til skarprar verðlækkunar.

Ekki spá um verðlækkun

Á síðustu fimm árum hefur kaupverð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu meira en tvöfaldast auk þess sem leiguverð hefur að líkindum hækkað um tugi prósenta. Að mati greinenda Seðlabankans er þessi þróun athyglisverð í ljósi nýlegrar rannsóknar á verðsveiflum á hágæðaskrifstofuhúsnæði í 58 evrópskum borgum frá 1980-2016. Í rannsókninni voru skoðaðar verðbreytingar fyrir og eftir verðtoppa sem voru 169 á tímabilinu, eftir því hvort lækkunin í kjölfar þeirra varð undir eða yfir 20%. Í aðdraganda skarprar lækkunar hækkaði verð yfir fimm ára tímabil að jafnaði um 85%, leiga um 40% og ávöxtun lækkaði um 1,7 prósentustig. Sé litið á vægar verðlækkanir hækkaði verð að jafnaði um 20% í aðdraganda þeirra, leiga um tæp 14% og ávöxtun um 0,45 prósentustig.

Greinendur Seðlabankans taka það þó skýrt fram að í þessu felist ekki spá um verðlækkun hér á landi heldur sé þetta frekar ábending um að kröftugri hækkun hafi oft fylgt skörp verðlækkun í Evrópu. Þá skorti gögn til þess að hægt sé að meta hvernig ávöxtun og leiguverð þróaðist í aðdraganda fyrri lækkana hér á landi. Þá sé síðasta niðursveifla sem hófst árið 2008 ekki endilega góð til viðmiðunar fyrir núverandi stöðu en þá lækkaði raunverð á höfuðborgarsvæðinu um 60% yfir þriggja ára tímabil. Telja höfundar ritsins að nær sé að líta til ársins 2001 þegar væg efnahagslægð fór saman við 6% vöxt atvinnuhúsnæðisstofns á sama tíma og raunverð lækkaði um 20% á einu ári.

Verðið þróast í sitthvora áttina

Verð á atvinnuhúsnæði sveiflast almennt meira en verð á íbúðarhúsnæði,“ segir Harpa Jónsdóttir, framkvæmdastjóri fjármálastöðugleikasviðs Seðlabankans. „Þetta er meira óeinsleitt og verðið virðist geta lækkað meira en verð á íbúðarhúsnæði þar sem þetta er mun sérhæfðara. Ef aðstæður breytast til hins verra þá sitja eigendur atvinnuhúsnæðis inni með húsnæði sem erfitt er að breyta í eitthvað annað, t.d. hótel eða verslunarrými. Þetta háa verð er líka háð þeim uppgangi sem hér hefur verið síðastliðin ár. Ef það hægir á þá veit maður ekki hvort áætlanir hafi gert ráð fyrir svona miklum vexti langt fram í tímann sem gæti verið óraunhæft. Þetta fylgir því þeirri áhættu sem tengd er við ferðaþjónustu.“

Harpa segir einnig að áhættan hvað varðar atvinnuhúsnæði tengist þeirri staðreynd að atvinnuhúsnæði sé almennt viðkvæmara fyrir niðursveiflum en íbúðarhúsnæði. „Hvað varðar íbúðarhúsnæði þá ber að hafa í huga að fólk þarf alltaf að eiga heima einhvers staðar en fyrirtæki geta farið á hausinn og tapið lendir þá á lánveitendum auk þess sem nýting verslunarhúsnæðis minnkar ef fyrirtæki þurfa að hætta rekstri.“

Spurð hvers vegna áhætta varðandi fasteignamarkaðinn sé nú aðgreind frá síðustu útgáfu Fjármálastöðugleika segir Harpa að verð á íbúðarhúsnæði annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar hafi verið að þróast hvort í sína áttina. „Hvað varðar íbúðarhúsnæðið þá virðist vera að myndast ákveðið jafnvægi á markaðnum þó að verð sé að vísu enn hátt. Á sama tíma horfum við á að hækkunin á atvinnuhúsnæði hefur haldið áfram. Fyrir hrun fór verðið hátt upp og þá er fallið niður lengra. Ef verðið fer svona hátt upp og það er verið að kaupa eignir með 70-80% veðhlutfalli og verðið lækkar skarpt þá myndast eðlilega tap. Á sama tíma þá sjáum við að útlán til fyrirtækja eru að aukast. Við vitum vissulega ekki nákvæmlega í hvað hver króna fer en hluti af þessu fer í að fjármagna húsnæði.“

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð .