Íbúðamarkaðurinn hefur mörg einkenni þenslu að því er fram kemur í skýrslu sem Greining Íslandsbanka birti í vikunni.

Heildarfjöldi íbúða á söluskrám hefur undanfarin ár minnkað umtalsvert og hafa þær ekki verið færri svo langt sem gögn Þjóðskrár ná. Á árinu 2016 hafa að meðaltali verið 1.270 íbúðir auglýstar til sölu. Til samanburðar voru að meðaltali 4.450 íbúðir á skrá árið 2010 en þá var hámarkinu náð að þessu leyti. Íbúðum á söluskrá hefur því fækkað um tæp 71% frá 2010.

Á þessu ári hefur að jafnaði tekið 2,13 mánuði að selja íbúð. Þessi tala hefur ekki áður mælst svo lág en meðalsölutími íbúða árið 2007 var 2,49 mánuðir. Í apríl 2016 fór meðalsölutíminn niður fyrir 2 mánuði eða í 1,87 mánuði en það hefur aðeins tvisvar gerst frá árinu 2006 en það var í júní og ágúst 2007.

Nálægt jafnvægi

Þrátt fyrir að markaðurinn hafi mörg einkenni þenslu telur Greining Íslandsbanka að ekki sé bóla á honum.

„Verð íbúðarhúsnæðis á móti launum, leiguverði og byggingarkostnaði er ekki langt frá langtíma meðaltali. Gefur það til kynna að ekki sé verðbóla á íbúðamarkaði. Í samanburði á milli aðildarríkja OECD er Ísland eitt fárra landa, þar sem verð er nú nálægt jafnvægi.“

Greining Íslandsbanka spáir því að verð á íbúðarhúsnæði hækki um 9,3% í ár, 11,4% á því næsta og 6,6% á árinu 2018. Er því spáð að að raunvirði muni hækkunin nema 7,8% í ár, 9,7 árið 2017 og 3,4 árið 2018.

„Ein ástæða hækkunar húsnæðisverðs um þessar mundir er hröð hækkun kaupmáttar launa,“ segir í skýrslunni. „Gerum við ráð fyrir að kaupmáttur launa muni aukast um 10,0% á þessu ári, 5,2% á því næsta og 2,3% á árinu 2018. Aukinn kaupmáttur launa mun því áfram skapa þrýsting til hækkunar á verði íbúða.

Skuldastaða heimilanna hefur batnað mikið á síðustu árum sem auðveldar heimilum nú íbúðarkaup. 61% af fjármögnun íbúða heimilanna er eigið fé og 39% lán frá lánastofnunum. Hefur eigið fé heimilanna í íbúðarhúsnæði aukist um 12 prósentustig frá árinu 2012.“

Fjárfesting eykst

Í fyrra dróst íbúðafjárfesting saman um 3,1%. Nú er heldur betur að rofa til. Í skýrslunni segir að samhliða vaxandi íbúafjölda og hraðri hækkun íbúðaverðs hafi fjárfesting í íbúðarhúsnæði verið að færast í aukana. Reiknar Greining Íslandsbanka með að fjárfesting í íbúðarhúsnæði aukist um 17,7% í ár, 16,0% á næsta ári og um 8,5% á árinu 2018.

„Um 3.000 íbúðir eru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir og er gert ráð fyrir að tæplega 8.000 íbúðir verði fullbyggðar á höfuðborgarsvæðinu á árunum 2016-2019,“ segir í skýrslunni. „Nemur það auknu framboði um tæplega 2.000 íbúðir að meðaltali á hverju ári á tímabilinu sem er þó ennþá undir áætlaðri uppsafnaðri þörf.“

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið á pdf-formi undir Tölublöð .