*

fimmtudagur, 14. desember 2017
Innlent 23. nóvember 2017 13:01

Er hamagangi á fasteignamarkaði að ljúka?

Tölurnar eru ákveðin vísbending um að aukið framboð nýrra íbúða muni ekki leiða til verðlækkana.

Ari Skúlason
Haraldur Guðjónsson

Hækkun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu var með eindæmum fyrri hluta þessa árs og seinni hluta 2016. Þetta tímabil náði hámarki þegar árshækkunin fór upp í 23,5% í maí sl. Frá því í maí hefur hægt töluvert á hækkunum. Þannig var sex mánaða hækkunin frá apríl í ár fram í október 4,5% en hækkunin frá október 2016 fram til apríl 2017 var 12,5%. Miðað við þessar tölur virðist hafa hægt nokkuð á.

Það hefur einkennt þetta tímabil að verðhækkanir á sérbýli tóku hressilega við sér. Eins og staðan er í dag hefur verð á sérbýli hækkað meira síðustu 12 mánuðina en verð á fjölbýli. Ein ástæða þessa er væntanlega hátt fermetraverð á fjölbýli sem verður til þess að fólk horfir til sérbýlis þess að uppfylla þarfir sínar. Aukin eftirspurn eftir sérbýli ýtir síðan undir verðhækkanir á því.

Grunnurinn traustari en áður

Munurinn á ástandinu á fasteignamarkaðinum nú og því sem var fyrir hrun er að sumu leyti mikill. Nú hefur húsnæðisverð hækkað vel í takt við mikla hækkun ráðstöfunartekna og nú er heldur ekki um að ræða samhliða hraða aukningu skulda, eins og var í síðustu uppsveiflu.

Tekjuaukning síðustu ára hefur að miklu leyti byggst á utanaðkomandi raunstærðum eins og aukningu kaupmáttar, m.a. vegna lágrar verðbólgu, sterkara gengis og betri viðskiptakjara. Í síðustu uppsveiflu hækkuðu ráðstöfunartekjur hins vegar fyrst og fremst vegna ósjálfbærrar hækkunar innlendra tekna sem að mestu leyti var fjármögnuð með erlendu lánsfé.

Þróun útlána til íbúðakaupa hefur verið mjög mismunandi á þessum tveimur skeiðum. Á því fyrra fór verðhækkun fasteigna saman við hraðvaxandi lántöku heimila. Á seinustu misserum hafa heimilin þvert á móti notað bætta stöðu sína til að greiða niður skuldir. Grunnurinn er því mun traustari þá en áður var, og skuldir heimilanna hafa minnkað mikið.

Það eru því betri líkur á að sagan fái farsælan endi en þá. Samhengið á milli húsnæðisverðs, ráðstöfunartekna og lántöku til húsnæðiskaupa mun skipta miklu máli í þessu sambandi. Það er ólíklegt að húsnæðisverð geti hækkað áfram með sama hraða og gerðist frá miðju ári í fyrra og fram á sumar án þess að lánveitingar til húsnæðiskaupa aukist samhliða. Nú búum við við hertar reglur um útlán, kröfur til lántakenda eru meiri og fjármálastofnanir varfærnari.

Nýtt húsnæði mun halda verði uppi

Nýtt húsnæði (byggt á síðustu tveimur árum fyrir sölu) á höfuðborgarsvæðinu var einungis 11% af fjölda viðskipta 2016 og 28% 2017. Reiknað er með að þetta hlutfall hækki á næstu misserum. Nýtt húsnæði á markaði er töluvert stærra en eldra húsnæði. Það var 15% stærra á árinu 2016 og er 14% stærra það sem af er þessu ári.

Nýtt húsnæði er líka töluvert dýrara á fermetra en það eldra, tæpum 16% dýrara 2016 og um 14% dýrara 2017.

Þessar tölur sýna að meðaleiningaverð nýrra íbúða, eða meðalverð á íbúð, var að meðaltali 33% hærra en verð eldri íbúða í fyrra og 30% hærra í ár.

Þetta þýðir, að hvað meðalíbúðina varðar, verður þröskuldurinn til þess að eignast nýja íbúð að meðaltali mun hærri en til að eignast gamla. Tölurnar eru auðvitað ákveðin vísbending um að aukið framboð nýrra íbúða muni ekki leiða til verðlækkana á íbúðum.

Þessar tölur sýna líka að markaðurinn hefur ekki verið að bjóða upp á þá vöru sem mest eftirspurn er eftir, þ.e. litlar, einfaldar og ódýrar íbúðir.

Meiri rólegheit fram undan

Væntanlega mun fasteignamarkaðurinn róast mikið á næstu árum. Hagfræðideild Landsbankans spáir þannig 19% hækkun fasteignaverðs í ár, 8,5% á árinu 2018, 7% á árinu 2019 og 6% á árinu 2020. Þetta er þróun sem liggur niður á við hvað hækkanir varðar, en lækkanir eru tæplega í kortunum.

Höfundur er hagfræðingur hjá Hagfræðideild Landsbankans.