*

laugardagur, 22. september 2018
Innlent 26. mars 2017 18:12

Hafa sofið á verðinum

Hagfræðingur Samtaka iðnaðarins segir að vandinn sem nú sé á húsnæðismarkaði hafi verið fyrirsjáanlegur.

Trausti Hafliðason
Framkvæmdir standa nú yfir á RÚV-reitnum við Efstaleiti en þar er verið að byggja 360 íbúðir auk verslunar- og þjónustuhúsnæðis.

Bjarni Már Gylfason, hagfræðingur Samtaka iðnaðarins, segir stöðuna á fasteignamarkaði sýna að sveitarfélögin, og þá sérstaklega borgaryfirvöld, hafi sofið á verðinum.

Að sögn Bjarna Más hefur þróunin undanfarið verið sú að fasteignaverð hefur hækkað meira í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarinnar en í borginni sjálfri. Hann segir að þetta hafi gerst vegna stöðunnar í fasteignamálum í borginni.

„Grundvallarástæðurnar fyrir þessum hækkunum eru tvær," segir hann. „Það er mjög gott efnahagsástand, kaupmáttur hefur aukist og það ýtir undir húsnæðisverð. Síðan erum við að kljást við mjög mikla náttúrulega fjölgun í hópi þeirra sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn. Það eru mjög stórir árgangar, fæddir á árunum frá '92 til '94, sem eru að þrýsta mjög þétt á. Á sama tíma er einfaldlega skortur á lóðum og möguleikum til að byggja í borginni. Þær byggingar sem eru í framkvæmd eru hægar í framleiðslu því það hefur verið svo mikill fókus á þéttingu byggðar í Reykjavík. Þau verkefni sem eru í gangi eru á stöðum þar sem það er dýrt, flókið og tímafrekt að byggja."

Frá árinu 2007 hefur íbúum landsins fjölgað um 25 þúsund en framboð af íbúðum er minna í dag en það var fyrir tíu árum. Bjarni Már segir að auðvitað hafi þetta áhrif.

„Einhvers staðar verður fólk að búa. Bara til að viðhalda eðlilegu framboði, sinna grunnþörfinni, þá þarf að byggja um það bil 1.800 íbúðir á ári. Ef við setjum það í smá samhengi þá þýðir þetta að það þarf að klára að byggja sex til sjö íbúðir á dag, alla virka daga ársins. Þetta er framleiðslan sem þarf að eiga sér stað.

Við erum í umhverfi þar sem þessi grundvallarþörf er mjög fyrirsjáanleg. Það hefði því þurft að bregðast við miklu fyrr. Þetta er ekki eitthvað sem átti að koma á óvart. Auðvitað voru þættir sem voru að einhverju leyti óvæntir, hagvöxtur er meiri en fólk átti von á og ferðamannaiðnaðurinn er sterkari en menn bjuggust við. Það sem kemur ekki á óvart er að það er mjög stór hópur fólks á aldrinum frá 22 ára og upp undir þrítugt, sem á mjög erfitt með að stíga fyrsta skrefið inn á fasteignamarkaðinn."

Að sögn Bjarna Más hafa nágrannasveitarfélög Reykjavíkur að mörgu leyti staðið sig nokkuð vel í uppbyggingu nýrra íbúða.

„Það er eins og Reykjavík hafi dregið lappirnar. Fókusinn þar hefur mjög mikið verið á þéttingu. Við hjá Samtökum iðnaðarins erum ekkert á móti því. Það eru margir kostir sem fylgja því að þétta byggð en gallarnir eru þeir sem ég nefndi — íbúðirnar taka langan tíma í byggingu og eru dýrar. Krafa og ósk samfélagsins er að einhverju leyti að byggt sé hagkvæmara og ódýrara íbúðarhúsnæði. Eins og þetta blasir við mér þá hafa nágrannasveitarfélög Reykjavíkur gert það. Ein afleiðingin af ástandinu á markaðnum er að fólk er í auknum mæli að flytja í sveitarfélög sem eru í 50 til 60 kílómetra fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu því þar er meira framboð og húsnæði ódýrara en í höfuðborginni. Mikið af þessu fólki mun áfram vinna í Reykjavík. Þetta er umhugsunarverð þróun."

Komu brennd út úr hruninu

Bjarni Már segir að ýmsir bendi á byggingafyrirtækin og segi að ein ástæðan fyrir því að ekki ekki hafi verið byggt nóg af íbúðarhúsnæði sé að fyrirtækin hafi verið alltof upptekin við að byggja hótel.

„Þetta eru bara venjuleg fyrirtæki, sem bregðast við þeim möguleikum sem þau hafa á markaðnum. Gleymum því ekki að byggingariðnaðurinn hefur sýnt það í gegnum tíðina að hann bregst mjög hratt við aukinni eftirspurn og getur auðveldlega stækkað í  mannafla um nokkur þúsund manns á milli ára ef þörf er á. Afkastageta fyrirtækjanna er því ekki það sem hamlar byggingu nýrra íbúða. Það sem takmarkar byggingu nýrra íbúða eru möguleikarnir á að setja upp krana og byggja hús — lóðaframboð

Framboð á lóðum hefur ekki verið nægjanlegt síðustu misseri. Sveitarfélögin komu að mörgu leyti mjög brennd út úr hruninu en það er svo víðs fjarri að við séum nú í einhverju ástandi sem líkist því sem var í gangi á árunum rétt fyrir hrun. Þær íbúðaframkvæmdir sem eru í gangi í dag eru ekki helmingur af því sem þá var verið að byggja. Það sem drífur áfram þróunina á markaðnum í dag er heldur ekki þessi endalausa skuldsetning, 100% lánin og sú firring sem var í gangi rétt fyrir hrun.

Mér finnst viðbrögð sveitarfélaganna núna, og kannski helst borgaryfirvalda, vera á þann veg að þau séu að átta sig á því að þau hafi sofið á verðinum."

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð.