Húsnæðisverð á Íslandi hélt áfram að hækka árið 2016 – og með meiri hraða en áður.

Á höfuðborgarsvæðinu nam árshækkunin í desember 15%. Utan höfuðborgarsvæðisins hefur húsnæðisverð hækkað um 20% undanfarið ár og er sú hækkun að mestu leyti drifin áfram af mikilli hækkun húsnæðisverðs í byggðum í nánd við höfuðborgarsvæðið, svo sem á Akranesi, í Hveragerði, Grindavík og Reykjanesbæ. Almennt er húsnæðisverð utan höfuðborgarsvæðisins áfram talsvert lægra en í Reykjavík, en fer þó hratt hækkandi, sérstaklega á Suðurnesjum. Leiguverð í landinu hefur hækkað hægar en húsnæð- isverð undanfarin tvö ár og leigusamningum fækkað.

Í alþjóðlegum samanburði er þróun húsnæðisverðs hér á landi þó ekki einstök, þar sem talsverð­ar hækkanir eru víða, svo sem á Norðurlöndunum, í Bretlandi og Bandaríkjunum.

Íbúðamarkaðurinn í heild sinni er ekki yfirverðlagður og er húsnæðisverð í ágætu samræmi við undirliggjandi hagstærðir á borð við laun og kaupmátt ráð­ stöfunartekna. Nær allt bendir til vaxandi eftirspurnar eftir húsnæði. Á sama tíma er framboðsskortur á markaðnum og ólíklegt er að framboðshliðin taki við sér í náinni framtíð. Útlit er fyrir að húsnæðisverð muni halda áfram að hækka, en til lengri tíma litið er hætta á því að markaðurinn ofhitni með óeðlilegri verðlagningu.

Þetta kemur fram í nýrri skýrslu greiningardeildar Arion banka um húsnæðismarkaðinn sem kynnt var í fyrradag. Greiningardeildin spáir áframhaldandi hækkun á húsnæðisverði og gerir ráð fyrir 14% hækkun í ár, 9,7% á næsta ári og 7,5% árið 2019. Spáin er þó háð ströngum forsendum um áframhaldandi launahækkanir, fólksfjölgun og framboðsskort á húsnæði, og leiða sviðsmyndagreiningar í ljós að breyttar forsendur geta aukið eða slegið á verðhækkanir.

Gangi spáin eftir telur greiningardeildin ástæðu til þess að vara við ofhitnun á húsnæðismarkaði. Nú þegar glittir í gul ljós á ákveðnum svæðum, meðal annars í Reykjavík, þar sem verð hefur hækkað sérlega mikið undanfarið. Þjóð­hagfræðilegar stærðir á borð við ferðaþjónustuna, gengi krónunnar, launahækkanir á vinnumarkaði, vaxtastigið og ríkisfjármál gætu enn fremur haft áhrif á jafnvægi á húsnæðismarkaði.

Vaxandi eftirspurn og framboðsskortur

Hækkandi íbúðarverð hefur aðallega komið fram á eftirspurnarhliðinni, en einnig á framboðshliðinni. Húsnæðisverð, líkt og annað eignaverð, er háð efnahags­ástandinu á hverjum tíma. Fólksfjölgun, vinnumarkaður og að­gengi að fjármagni hefur allt áhrif á húsnæðiseftirspurn. Hagvöxtur hefur verið samfelldur undanfarin sex ár. Laun og ráðstöfunartekjur hafa hækkað mikið frá 2010, störfum hefur fjölgað, atvinnuleysi hefur nánast þurrkast út og atvinnuþátttaka, einkum meðal kvenna, hefur aukist.

Tekjumöguleikar af leigu til ferðamanna draga úr íbúðaframboði og hafa áhrif til hækkunar á íbúðarverð. Lækkandi skuldir heimilanna hafa skapað aukið veðrými, en sterk og batnandi eignastaða þeirra eykur virði, veltu og verð á fasteignamarkaði. Þá hafa útlán til fasteignakaupa aukist mikið undanfarna mánuði og eru verðtryggð lán vinsæl sem aldrei fyrr. Lífeyrissjóðirnir geta boðið hagstæðari lánakjör sem nemur bankaskattinum og hefur innkoma þeirra á íbúðalánamarkað því lækkað vexti og eflt samkeppni.

Allt hefur þetta aukið eftirspurn á húsnæðismarkaði og stutt við hækkanir á húsnæðisverði.

Hækkandi húsnæðisverð skýrist þó einnig af því að framboð hefur ekki fylgt eftirspurn frá hruni. Íbúðum hefur fjölgað lítið frá árinu 2009, en jafn margar íbúðir bættust við á landinu öllu árið 2007 og samtals árin 2009 til 2015, eða rétt undir 5.000 íbúð­um. Fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu var einnig minni árið 2016 en árið á undan.

Fullgerð­ar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu hafa ekki staðist spár um nýbyggingar. Meðalstærð nýrra íbúða fer stækkandi samhliða lækkandi fæðingartíðni. Þar að auki hafa aldrei jafn fáar íbúðir verið til sölu síðastliðin 11 ár, en í janúar síðastliðnum voru 910 fasteignir til sölu borið saman við 1.610 í ágúst 2007.

Hafa verður í huga að breytingar á eftirspurn fara beint út í verðlagið, enda sveiflast eftirspurn nokkuð hratt með efnahagsástandinu. Framboð er hins vegar tregbreytanlegt og því getur jafnvægi verið lengi að myndast.

Vantar 8.000 íbúðir

Greiningardeildin áætlar að fram til ársloka 2019 þurfi að byggja á bilinu 8.000 til 10.000 nýjar íbúðir á öllu landinu.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð .