*

sunnudagur, 22. október 2017
Innlent 23. september 2017 12:01

Hvar eru bestu íbúðalánin?

Viðskiptablaðið kannaði hvaða valmöguleikar eru í stöðunni fyrir fólk sem þarf að fjármagna íbúðarkaup. Horfa þarf á fleira en vexti af lánum.

Gunnar Dofri Ólafsson
Haraldur Guðjónsson

Húsnæðismarkaðurinn virðist vera að ná einhvers konar jafnvægi. Dregið hefur verulega úr hækkunum og verð á fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur jafnvel gefið örlítið eftir. Fólk í leit að sinni fyrstu fasteign fagnar vafalítið þessum tíðindum. Fasteignalánamarkaðurinn getur hins vegar reynst nokkuð flókinn. Könnun Viðskiptablaðsins á lánamöguleikum fasteignakaupenda leiddi í stuttu máli í ljós að erfitt getur reynst að ná utan um hvaða lán eru í boði.

Stóru bankarnir þrír, Arion banki, Íslandsbanki og Landsbankinn, birta til að mynda ekki lánareglur sínar á vefnum. Það getur reynst kaupendum fjötur um fót, sérstaklega þegar í ljós kemur við lánsumsókn að bankar miða lán sín ekki einungis við kaupverð, heldur horfa einnig til þess að lán megi ekki vera hærra en til dæmis fasteignamat, samanlagt brunabóta- og lóðarmat, samanlagt brunabótamat og tvöfalt lóðarmat í völdum póstnúmerum í Reykjavík eða jafnvel samtala hækkaðs brunabótamats vegna brunatryggingar og tvöfalt lóðarmat.

Hér verður farið yfir þau lán sem standa fasteignakaupendum til boða. Reglurnar eru flóknari hjá bönkunum en lífeyrissjóðunum, en hinir síðarnefndu gera að jafnaði hærri kröfu um útborgun, sem gerir þá að ólíklegri kosti fyrir flesta fyrstu kaupendur, nema kannski þá alla fjársterkustu. Fasteignasalar sem Viðskiptablaðið ræddi við sögðu jafnframt ekki tíðkast, nema í undantekningartilvikum, að taka lán hjá fleiri en einum lánveitanda við fasteignakaup.

Lánveitendum má gróflega skipta í tvo flokka – viðskiptabanka og lífeyrissjóði. Þessi skipting ræðst aðallega af lánshlutfalli en einnig vaxtakjörum. Bankarnir lána alla jafna fyrir hærra hlutfalli en lífeyrissjóðirnir, sem skýrist meðal annars af þeim lögum sem lífeyrissjóðirnir starfa eftir. Í þeim segir til að mynda að veðhlutfall skuldabréfa með veði í fasteign, fasteignalán, megi ekki vera umfram 75% af markaðsvirði íbúðarhúsnæðis.

Arion banki

Arion banki er umsvifamestur bankanna þriggja á íbúðalánamarkaði. Í lok fyrri helmings þessa árs voru útistandandi fasteignalán bankans 294 milljarðar króna og hafa aukist úr 258 milljörðum árið 2013. Lánareglur bankans eru ekki aðgengilegar á vef hans. Íbúðalán bankans skiptast að jafnaði í tvennt eftir veðsetningarhlutfalli.

Fyrir Íbúðalán I er gerð krafa um 1. veðrétt og er hámarksveðhlutfall 70% af fasteignamati eða markaðsvirði, eða því sem lægra reynist. Íbúðalán II fer á 2. veðrétt eða samfelldan veðrétt á eftir íbúðalánum frá bankanum og er hámarksveðhlutfall 80% af markaðsvirði eignar. Bankinn lánar óverðtryggt til allt að 40 ára en sé lánið óverðtryggt lánar bankinn Íbúðarlán I til 40 ára en Íbúðarlán II til allt að 25 ára.

Við fyrstu kaup lánar Arion banki hins vegar allt að 85% af markaðsvirði eigna sem er undir 40 milljónum og að lágmarki fjórðungur lánsins þarf að vera óverðtryggður. Lægstu óverð- tryggðu vextir Arion banka eru 5,85% og lægstu verðtryggðu vextir 3,65%. Lán með fasta vexti bera uppgreiðslugjald.

Í smáa letrinu hjá bankanum kemur fram að heildarupphæð íbúðarlána megi ekki vera hærri en sem nemur samanlögðu brunabóta- og lóðarmati íbúðarhúsnæðis. Í ákveðnum póstnúmerum takmarkast það þó við samtölu brunabótamats og tvöfalds lóðarmats. Á vefsíðu bankans er ekki að finna upplýsingar um hvaða póstnúmer þetta eru. Þá kom einnig í ljós að kaupendum gefst kostur á að kaupa viðbótarbrunatryggingu til að hækka það brunabótamat sem bankinn mið- ar við og er þá miðað við 120% af brunabótamati. Í upplýsingum frá Arion banka kemur hins vegar fram að ekki sé algengt að lántakendur þurfi frá að hverfa af þeim sökum að lóðarmat og brunabótamat standi í vegi fyrir lántöku.

Íslandsbanki

Bankinn er umsvifaminnstur bankanna þriggja á fasteignamarkaði með 218 milljarða króna útlán í lok fyrri hluta þessa árs og hafa aukist úr 176 milljörðum frá árinu 2013. Lánareglur bankans eru ekki aðgengilegar á vef hans en í upplýsingum frá bankanum kemur fram að veigamestu atriðin séu í textanum um húsnæðislánin og ráðgjafar í húsnæðisþjónustu geta svarað til um reglurnar í meiri smáatriðum. Íslandsbanki lánar almennt allt að 80% af kaupverði við íbúðarkaup. Lánið skiptist í tvennt, annars vegar lán sem getur verið allt að 70% af fasteignamati íbúð- ar auk viðbótarláns upp í 80% af kaupverði. Fyrra lánið, 70% af fasteignamati, er til allt að 40 ára en viðbótarlánið til 25 ára. Lægstu óverðtryggðu vextir Íslandsbanka eru 6% og lægstu verðtryggðu vextir 3,95%. Lán með fasta vexti eru með uppgreiðslugjaldi.

Þessu til viðbótar geta fyrstu kaupendur fengið tveggja milljóna króna aukalán, en íbúðina má að há- marki skuldsetja í 90%. Lánið er óverðtryggt, ber 7% vexti og er aðeins til tíu ára. Þetta er heimilt þrátt fyrir 85% veðsetningarþak sem Fjármálaeftirlitið setti í júlí þar sem reglugerðin heimilar 90% veðsetningu sé fjármögnun undir. Íslandsbanki lánar að hámarki 60 milljónir. Fari lánsfjárhæð yfir samanlagt brunabóta- og lóðarmat fer Íslandsbanki fram á viðbótarbrunatryggingu. Þetta er að sögn gert til að tryggja lántakann, því verði altjón vegna bruna og brunabætur hrökkva ekki til að endurbyggja íbúðina situr lántakandi eftir í súpunni með íbúð- arlán og viðbótarkostnað af því að endurreisa heimili sitt.

Landsbankinn

Landsbankinn raðar sér milli Arion banka og Íslandsbanka þegar kemur að stærð útlánasafns með um 262 milljarða útlán til fasteignakaupa við lok fyrri hluta ársins. Vöxturinn hefur verið hraður því árið 2013 voru útlánin 120 milljarðar. Lánareglur Landsbankans eru ekki aðgengilegar á vef hans, ekki frekar en hjá hinum bönkunum. Landsbankinn lánar almennt allt að 85% af kaupverði. Sé allt lánið verðtryggt þarf það að vera með breytilegum vöxtum.

Lánið skiptist í tvennt, 70% og við- bótarlán upp í 85%. Vilji lántakandi festa verðtryggða vexti er ekki lánað fyrir meira en 70% af kaupverði verðtryggt, en hægt er að taka viðbótarlán óverðtryggt. Sambærilegar kvaðir eru ekki á óverðtryggðum lánum bankans og geta lántakendur því tekið allt að 85% af kaupverði að láni á föstum vöxtum. Lán bankans eru til allt að 40 ára en viðbótarlánin til 15 ára með jöfnum afborgunum, þannig að greiðslubyrði þeirra er nokkuð há fyrri hluta lánstímans. Lægstu verð- tryggðu vextir bankans eru 3,65% og verðtryggðir vextir 6%. Á vef Landsbankans er tekið fram að ekki megi lána hærri fjárhæð en sem nemur samanlögðu brunabóta- og lóðarmati. Lán með föstum vöxtum bera uppgreiðslugjald.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð.