Óvíst er að fasteignaverð muni hækka mikið meira í bili nema laun haldi áfram að hækka eða lánsfjármögnun á húsnæðiskaupum aukist. Aukin umsvif í byggingariðnaði, einkum í nýbyggingum á íbúðarhúsnæði, mun leiða hagsveifluna næstu tvö til þrjú árin. Þá er útlit fyrir að raunvextir haldi áfram að lækka og að verðtryggingin verði áfram helsta form lánsfjármögnunar á húsnæði.

Þetta segir Ásgeir Jónsson, dósent í hagfræði við Háskóla Íslands og deildarforseti hagfræðideildar skólans. Ásgeir hélt erindi á hádegisfundi Landssamtaka lífeyrissjóða á miðvikudag um stöðuna og horfurnar á fasteignamarkaði og lánamarkaði.

Fasteignaverð nálægt hámarki, nema…

Ásgeir telur að fasteignaverð sé nálægt hámarki, enda hafi framboð verið að aukast og velta á fasteignamarkaði minnkað upp á síðkastið. Þá séu fasteignir að seljast undir ásettu verði auk þess sem kannanir benda til þess að færri hyggja á húsnæðiskaup á næstu mánuðum en áður. Ekki sé hægt að tala um að bóla sé á fasteignamarkaði og að verðhrun sé yfirvofandi, enda hafi heimilin verið að greiða niður skuldir frá hruni.

Á hinn bóginn benti Ásgeir á að eftirspurn á fasteignamarkaði sé að miklu leyti afleiðing af sveiflum í fæðingartíðni, launaþróun á vinnumarkaði og breytingum á fjármagnsmarkaði. Áframhaldandi launaskrið, aukið svigrúm til skuldsetningar eða lægri vextir gætu því hækkað fasteignaverð.

„Ef maður trúir því að launin geti staðið áfram þá getur fasteignaverðið staðið áfram,“ sagði Ásgeir. „En það þarf ekki að þýða að fasteignaverð muni hækka. Til þess að það gerist þurfa laun að halda áfram að hækka eða svigrúm til aukinnar lánsfjármögnunar á húsnæði að aukast.“ Lægri vextir og aukið framboð af lánsfé gætu einnig aukið kaupmátt og þrýst upp fasteignaverði og valdið enn meiri vandræðum, þar sem það muni ekki vinna á framboðsskortinum á húsnæðismarkaði.

Því telur Ásgeir að nú sé ekki tíminn til að auka skuldsetningu eða gíra upp það eigið fé sem skyndilega hefur myndast í miklum verðhækkunum á þessu ári. Hins vegar er hætta á hvoru tveggja; yfir 70 kjarasamningar losna á næsta ári og merki eru um að raunvöxtur útlána til heimila sé farinn að aukast á nýjan leik í fyrsta skipti frá hruni.

Verðtryggingin mun áfram ráða ríkjum

Þá telur Ásgeir að verðtryggingin verði áfram helsta form lánsfjármögnunar á húsnæði.

„Miðað við núverandi grunngerð vinnumarkaðarins er verðtrygging eina lánaformið sem gefur heimilum færi á stöðugum langtíma greiðsluferli. Kauphliðin á verðtryggðum skuldum er einnig svo öflug, þar sem lífeyrissjóðirnir þurfa á verðtryggðum eignum að halda miðað við hvað þeir eru með langa skuldahlið. Bestu vaxtakjörin hljóta því að vera verðtryggð hjá lífeyrissjóðunum,“ sagði Ásgeir.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð .