*

laugardagur, 20. apríl 2019
Innlent 20. október 2018 16:01

Lítil arðsemi af útleigu

Lítil innstæða virðist vera fyrir leiguokri leigufélaga þegar litið er á arðsemi þeirra. Fjármagnskostnaður leigufélaga þarf að lækka að mati Ásgeirs Jónssonar.

Ástgeir Ólafsson
Haraldur Guðjónsson

Vænt ávöxtun leigusala nær ekki upp í fórnarkostnað fjármagns á Íslandi. Þetta kom fram í kynningu Ásgeirs Jónssonar, deildarforseta við hagfræðideild Háskóla Íslands, á morgunverðarfundi um framtíð leigufélaga sem leigufélagið Heimavellir hélt í síðustu viku. Vænt ávöxtun leigusala er rúmlega einu prósentustigi lægri en fimm ára óverðtryggð ávöxtunarkrafa ríkisbréfa að viðbættu 1,5% áhættuálagi.

Þegar afkoma Heimavalla frá árinu 2015 er skoðuð kemur í ljós að rekstrarhagnaður félagsins fyrir matsbreytingar hefur aldrei verið hærri en því sem nemur nettó fjármagnsgjöldum þess. Þ.e. afkoma af grunnrekstri félagsins sem felst í leigu á íbúðarhúsnæði hefur aldrei staðið undir fjármagnskostnaði félagsins. Þrátt fyrir að félagið hafi skilað hagnaði á síðustu þremur árum hefur sá hagnaður alfarið verið drifinn áfram af matsbreytingum fjárfestingareigna sem skýrist af kröftugri hækkun húsnæðisverðs á Íslandi síðustu ár. Hagnaður Heimavalla árin 2015–2017 nam rétt tæpum fimm milljörðum króna en á sama tíma nam matsbreyting fjárfestingareigna rúmlega 7,4 milljörðum króna.

Ekki sérstaklega arðsamt

Töluverð umræða hefur verið uppi á Íslandi um starfsemi almennra leigufélaga, arðsemi þeirra og leiguverð. Samkvæmt nýlegum tölum frá Íbúðalánasjóði er leiguverð í Reykjavík það hæsta af höfuðborgum Norðurlanda. Að sögn Ásgeirs Jónssonar er hins vegar lítil innstæða fyrir yfirlýsingum um leiguokur þegar litið er á arðsemi af leigu íbúðarhúsnæðis. „Það er í raun og veru tvennt sem kemur til. Í fyrsta lagi ef maður reiknar vænta ávöxtun af leigu út frá tölum þjóðskrár þá er hún 6–7% að meðaltali á höfuðborgarsvæðinu. Það er hærra en á hinum Norðurlöndunum en á sama tíma eru grunnvextir eða áhættulausir vextir mun hærri hér á landi. Það gerir það að verkum að það er í rauninni ekkert sérstaklega arðsamt að leigja út á Íslandi. Allt tal um leiguokur er því svolítið skrítið en það tengist því að þessi leigufélög verða að lækka fjármagnskostnað sinn.

Það er síðan annar vandi sem þessi leigufélög eiga við. Það er kominn töluverð reynsla á að fasteignafélög með atvinnuhúsnæði séu að gefa út skuldabréf. En þessi félög með íbúðarhúsnæði eru svo til ný á markaðnum og skuldabréf þeirra því hálfpartinn ný vara. Þau þurfa því einhvern veginn að koma sér inn á markaðinn. Að sumu leyti, og þannig er það á Norðurlöndunum, eru skuldabréfaútgáfur íbúðaleigufélaga álitin áhættuminni en útgáfur félaga með atvinnuhúsnæði þar sem almennt er öruggara að leigja heimilum en fyrirtækjum,“ segir Ásgeir.

Vinna að bættri afkomu

Samkvæmt stjórnendum Heimavalla er gert ráð fyrir því að  EBITDA ávöxtun (rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu/ meðalstaða fjárfestingareigna) eignasafns félagsins verði 4,1% á þessu ári á sama tíma og  vegnir verðtryggðir meðalvextir félagsins eru 4,4% samkvæmt útgáfulýsingu félagsins fyrir skráningu í Kauphöll frá því í vor. Guðbrandur Sigurðsson, framkvæmdastjóri Heimavalla, segir að hann sé bjartsýnn á að félagið geti skilað ásættanlegri arðsemi fyrir hluthafa og þá fjárfesta sem láni félaginu fjármagn á komandi misserum. „Það sem við höfum verið að gera er að reyna að ná fram meiri stærðarhagkvæmni með því að vera með heil fjölbýlishús eða fjölbýlishús þar sem við erum með meirihluta íbúða. Auk þess höfum við verið mjög dugleg við að losa okkur við óhentugar eignir úr leigusafninu.“

Í samræmi við gögn sem lögð voru fyrir markað við skráningu félagsins í vor gerir Guðbrandur ráð fyrir að rekstur félagsins muni styrkjast á næstunni. „Ef þú lest skráningarlýsinguna þá kemur fram í áætlun okkar til næstu tveggja ára að við stefnum að því að vera með EBITDA ávöxtun í kringum 4% á þessu ári, kringum 4,6% á því næsta og 4,9% eftir tvö ár. Á sama tíma erum við að vinna að því að lækka langtíma vaxtakostnaðinn hjá félaginu. Það er ekkert leyndarmál að auðvitað horfum við til þess að stóru leigufélögin eru að fjármagna sig í kringum 3,5–3,7%. Við teljum auðvitað að rekstur á leigufélagi eins og þessu sé í eðli sínu áhættuminni en rekstur á atvinnuhúsnæði. Markaðurinn þarf auðvitað að viðurkenna þá staðreynd og vera tilbúinn að taka þátt í því með okkur.

Það sem við erum að horfa á í nánustu framtíð er EBITDA ávöxtun á bilinu 4,5–4,7% og að við náum vöxtum á næstu árum tiltölulega fljótt niður í 3,5–3,7% og jafnvel enn lægri vöxtum heldur en það til lengri tíma litið á langtímaskuldum.“

Nú er markaðsvirði félagsins um tveir þriðju af bókfærðu eigin fé þess. Hverju viltu svara þeim sem telja einfaldlega meira virði í því að leysa félagið upp?

„Þetta er auðvitað spurning um hvort þú hafir trú á að framtíðarávinningur verði í þeim dúr sem við erum að spá eða ekki. Ef fjárfestir hefur ekki þá trú er viðkomandi væntanlega þeirrar skoðunar að hann vilji leysa félagið upp. Í mínum huga er meira spennandi að fylgja félaginu inn í framtíðina og raungera þær áætlanir sem við vinnum eftir.“ 

Nánar má lesa um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta gerst áskrifendur hér.

Stikkorð: Leigufélög Heimavellir
25 ára afmælistilboð VB!

Afmælistilboð VB

Viðskiptablaðið er 25 ára og af því tilefni býðst nýjum áskrifendum að kaupa áskrift á 50% afslætti
Afmælisverðið er aðeins 2.500 krónur.

Tilboðið er fyrir nýja áskrifendur. Núverandi áskrifendur geta bætt við sig áskrift á þessu verði. Gildir út árið 2019. Innifalið í tilboðinu er:

  • - Viðskiptablaðið sent heim
  • - Vefaðgangur að vb.is
  • - Frjáls verslun sent heim
  • - Fiskifréttir sent heim