*

miðvikudagur, 22. maí 2019
Innlent 23. febrúar 2019 15:00

Óhefðbundin verðlagning á leigufélögum

Verðlagning og fjármagnskostnaður rekstrarfélaga á leigumarkaði endurspegla illa hefðbundna greiningu á rekstri og áhættu. Á hverju byggja þá íslenskir fagfjárfestar ákvarðanir sínar?

Kristján Torfi Einarsson
Hlutabréf og skuldabréf flestra leigu- og fasteignafélaga eru verðlögð opinberlega í Kauphöll Íslands.
Haraldur Guðjónsson

Leigumarkaður með húsnæði á Íslandi var lengst af mjög lítil og rekstur stórra leigufélaga nær óþekktur þar til fyrir nokkrum árum. Reynsla Íslendinga af stórum og virkum leigumarkaði er því lítil og að einhverju leyti kann það að skýra vantraustið í garð leigufélaga og miklar sveiflur í verði hlutabréfa þeirra. „Árin 2014 og 2015 töldum við að leigufélögin væru mjög ódýr en þau hækkuðu hratt og voru tveimur árum seinna orðin mjög dýr að okkar mati. Núna erum við komin í heilan hring á ekki lengri tíma,“ segir Snorri Baldursson, greinandi hjá Capacent.

Snorri bendir á að ólíkt reynslu Íslendinga séu litlar sveiflur og hægur vöxtur víðast hvar helstu einkenni rekstrarfélaga á leigumarkaði. Fateigna- og leigufélög séu jafnan talin íhaldssöm fjárfesting með traustum og stöðugum tekjustofnum og litlum vexti í samræmi við fólksfjölgun. Þetta er hins vegar ekki sú mynd sem birtist þegar íslensku leigufélögin eru skoðuð. Rekstur þeirra hefur einkennst af miklum vexti og stórum fjárfestingum, auk þess sem breytingar á leiguverði hafa verið hraðar og miklar á stuttum tíma.

Þar sem erfitt er að rekja lækkun leigufélaganna og hækkun fjármagnskostnaðar til brostinna afkomuvæntinga má leiða líkur að því að hik fjárfesta stafi af ótta við offjárfestingu og harða lendingu nú þegar toppur hagsveiflunnar virðist vera að baki. Ótvíræð merki eru um kólnun á fasteignamarkaði; hægt hefur mikið á hækkun húsnæðisverðs, velta í viðskiptum með atvinnuhúsnæði hefur minnkað og færri samningum er þinglýst. Blikur eru sömuleiðis á lofti um offjárfestingu þótt engin merki um slíkt sjáist í hagtölum enn sem komið er.

En það er erfitt að sjá þennan ótta í verðlagningu leigufélaga á hlutabréfamarkaði þar sem verðmæti hlutafjár og álagning á skuldabréf virðist ekki endurspegla næmni félaganna fyrir sviptingum í hagsveiflunni. Snorri bendir á að samkvæmt hefðbundnu mati séu sveiflur í rekstri hótela, veitingahúsa og verslana venjulega meiri en á markaði með skrifstofu- og íbúðahúsnæði. Fólk dragi fyrr úr neyslu og ferðalögum áður en það flytji í ódýrara húsnæði.

Þá er ótti manna við offjárfestingu helst bundin við uppbyggingu í tengslum við fjölgun ferðamanna (hótel, veitingastaðir og verslunarrými) enda sterkar vísbendingar um að ferðamönnum kunni að fækka umtalsvert næsta sumar. Einnig hafa heyrst áhyggjur af offramboði á skrifstofuhúsnæði. En síst beinast áhyggjur manna að íbúðahúsnæði þar sem eftirspurn er líklegri til að vera stöðugri þótt samdráttur verði í einkaneyslu og fjölda ferðamanna.

Hins vegar eru engin merki um að markaðsverðmæti leigufélaga endurspegli næmni eignasafna þeirra fyrir sveiflum. Þvert á móti eru það leigufélög á íbúðamarkaði sem helst hafa átt erfitt uppdráttar. Það skýtur t.d. skökku við hefðina að álagning á skuldabréf Heimavalla, sem leigir aðallega út íbúðarhúsnæði, sé nú hærri en hjá félögum sem leigja atvinnuhúsnæði. Samkvæmt síðasta útboði félagsins þá er markaðurinn reiðubúinn að fjármagna fyrstu íbúðakaup einstaklings á betri kjörum en Heimavellir njóta. Sömuleiðis eru engin merki um að markaðurinn verðlauni félögum fyrir íhaldssemi og öryggi í rekstri fram yfir þau sem einblíni á vöxt.

Að þessu sögðu er eðlilegt að menn leiti annarra skýringa á þróun í verðmæti og fjármagnskostnaði leigufélaga að undanförnu. Og þá er neikvætt umtal og ofsafengin umræða nærtæk skýring. Til að mynda hafa félög í útleigu á íbúðum frekar sætt gagnrýni en leigufélög með atvinnuhúsnæði. Það gæti skýrt minni áhuga fjárfesta á hlutafé og skuldabréfaútboðum þeirra sem leigja út íbúðir enda lítil eftirspurn eftir því að dragast inn í heita og neikvæða umræðu. Eignarhlutur lífeyrissjóðanna er líka minni i Heimavöllum, en hinna þriggja félaganna sem leigja út atvinnuhúsnæði, þótt hefðin segi íbúðaleigu uppfylla betur markmið lífeyrissjóða um öryggi og stöðugleika í eignasafninu.

Ef þessi skýring á við rök að styðjast er hætt við að ofsinn hafi nú þegar verið dýrkeyptur og haft áhrif á skilaboð markaðarins sem kunna að vera misvísandi.

Afleiðingin gæti meðal annars orðið sú að uppbygginu á íbúðahúsnæði og framboð á leiguhúsnæði dragist meira saman en efni og eftirspurnin gefi tilefni til og þrátt fyrir að mikilvægast sé fyrir þjóðarsáttina að þeirri þörf sé svarað. Sömuleiðis væri hættan að í stað þess að bremsa á fjárfestingu í atvinnuhúsnæði þá hafi íslenskir fagfjárfestar látið hana ganga lengra en góðu hófi gegnir. Ofsinn gæti því orðið dýrkeyptari, ekki bara fyrir leigufélögin, heldur alla þegar upp verður staðið.

Nánar er fjallað um málið í síðasta tölublaði Viðskiptablaðsins. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.

25 ára afmælistilboð VB!

Afmælistilboð VB

Viðskiptablaðið er 25 ára og af því tilefni býðst nýjum áskrifendum að kaupa áskrift á 50% afslætti
Afmælisverðið er aðeins 2.500 krónur.

Tilboðið er fyrir nýja áskrifendur. Núverandi áskrifendur geta bætt við sig áskrift á þessu verði. Gildir út árið 2019. Innifalið í tilboðinu er:

  • - Viðskiptablaðið sent heim
  • - Vefaðgangur að vb.is
  • - Frjáls verslun sent heim
  • - Fiskifréttir sent heim