*

laugardagur, 17. nóvember 2018
Innlent 28. apríl 2017 11:49

Söguleg hækkun í mars

Hækkun íbúðaverðs síðustu 12 mánuðina er sögulega mjög mikil. Mun meiri hækkanir voru hins vegar árið 2005.

Bjarni Ólafsson
Haraldur Guðjónsson

Fasteignaverð hefur hækkað verulega það sem af er ári. Raunhækkun á fjölbýli og sérbýli fyrstu þrjá mánuði ársins er jafn mikil eða 7%. Greiningaraðilar spáðu síðla síðasta árs 10-14% nafnverðshækkun fyrir árið 2017, en Greiningardeild Arion banka hefur uppfært sína spá í 17%.

Þegar horft er 20 ár aftur í tímann, eða aftur til janúar 1997, þá hækkar íbúðaverð að raunvirði mest síðla árs 2004, 2005 og í byrjun árs 2006. Hækkanirnar þá má rekja til lægri vaxta í kjölfar þess að viðskiptabankarnir þrír, KB banki, Íslandsbanki og Landsbanki, komu inn á íbúðalánamarkaðinn, hærra lánshlutfalls og lítils framboðs vegna lóðaskorts á höfuðborgarsvæðinu.

Mesta uppsafnaða hækkunin í einstökum mánuði á fjölbýli var í júlí 2005 eða 32,7%. Til samanburðar þá hefur verðið hækkað um 19,3% frá mars 2016 til mars 2017. Mörgum finnst hækkanir nú miklar en þessi sögulegu gögn sýna að hækkunin er nú mun minni en hún hefur verið mest verið síðustu 20 árin.

Fjöldi mánaða á tímabilinu janúar 1997 til mars 2017 eru 243. Þeir mánuðir sem mælingar sýna mesta hækkun fjölbýlis tólf mánuðina á undan eru allir mánuðir árið 2005 og janúar 2006. Í 14. sæti af 243 mánuðum er mars 2017. Fjölbýli hefur sem sagt aldrei hækkað meira á 12 mánaða tímabili en nú, utan ársins 2005 og fyrsta mánuðinn 2006.

Mesta hækkun 50,6% á 12 mánuðum

Mesta hækkunin á sérbýli á tólf mánaða tímabili mældist í maí 2005 eða 50,6%. Síðustu 12 mánuði hefur verðið hækkað um 18,2%.

Af þeim 243 mánuðum sem mældir hafa verið frá 1997 þá er mars 2018 í 18. sæti. Líkt og í fjölbýlinu eru mestu hækkanirnar á árunum 2004- 2006 og í júní 1999.

Til að setja hækkunina í mars á þessu ári í annað samhengi má benda á að haldi verð á fjölbýli áfram að hækka jafnmikið næstu tólf mánuði og það gerði í mars mun það hækka um 30,2% á þessum tólf mánuðum. Í tilfelli sérbýlis verður hækkunin enn meiri, eða um 42,5%.

Hvað veldur verðhækkun nú? 

Verðmyndun á fasteignamarkaði ræðst af ýmsum breytum og fáir markaðir eru jafn fullkomnir og fasteignamarkaðurinn enda samkeppni á fáum mörkuðum, ef nokkrum, meiri.

Nær allar forsendur og hagstærðir hafa á undanförnum misserum leitt til hærra fasteignaverðs. Kaupmáttur ráðstöfunartekna hefur hækkað mikið vegna hærri launa, styrkingar krónu og lágrar verðbólgu. Hækkunin nam 9,6% árið 2016 og 5,5% árið 2015.

Allt of lítið framboð hefur verið á íbúðum að undanförnu. Það sést meðal annars á fjölda eigna á sölu sem hefur ekki verið minni síðan árið 2006, en eldri tölur eru ekki tiltækar.

Tæplega 1.000 eignir komu á markað á ári árin 2014-2016. Þörfin á hverju ári var hins vegar í kringum 2.000 íbúðir og er nú komin í 8-12 þúsund íbúðir fram til 2019, eða 2.600-4.000 íbúðir á ári.

Lítið framboð skýrist helst af skorti á lóðum og töfum vegna skipulagsvinnu. Einnig gæti lágt eiginfjárhlutfall byggingarverktaka haft áhrif í kjölfar falls bankanna haustið 2008. Ólíklegt er að það hafi enn áhrif þar sem efnamiklir fjárfestar og sjóðir hafa komið af krafti inn á byggingarmarkaðinn.

 

Nánar er fjallað um málið í Fasteignum, fylgiblaði Viðskiptablaðsins. Áskrifendur geta nálgast eintak af blaðinu á pdf-formi með því að smella á hlekkinn Tölublöð.  

Stikkorð: Fasteignir mars íbúðaverð hækkun sögulegt