*

sunnudagur, 23. september 2018
Innlent 17. október 2016 18:00

Spá áframhaldandi hækkunum á íbúðamarkaði

Íslandsbanki spáir því að íbúðarhúsnæði haldi áfram að hækka í verði næstu árin. Ýmislegt bendir til aukinnar þenslu í hagkerfinu.

Ritstjórn
Haraldur Guðjónsson

Íslandsbanki kynnti í dag skýrslu um íbúðamarkaðinn. Í skýrslunni er spáð áframhaldandi hækkunum á fasteignaverði, en bætt fjárhagsleg staða heimila, vöxtur ferðaþjónustu og fólksfjölgun eru meðal helstu ástæða áframhaldandi hækkana.

Greinendurnir spá því að verð íbúðarhúsnæðis hækki um 9,3% í ár, 11,4% á næsta ári og um 6,6% árið 2018. Jafnframt er því spáð að raunverð íbúðarhúsnæðis hækki um 7,8% í ár, 9,7% á næsta ári og um 3,4% á árinu 2018.

Aukin kaupmáttur og betri skuldastaða

Bankinn telur eina helstu ástæðu hækkunar húsnæðisverð vera hraða hækkun kaupmáttar launa. Ef gert er ráð fyrir að kaupmáttur launa muni aukast um 10% á þessu ári og 5,2% á því næsta og 2,3% á árinu 2018, þá mun sú kaupmáttaraukning einnig skila sér í hærra húsnæðisverði.

Skuldastaða heimilanna hefur einnig batnað verulega á síðustu árum og auðveldar sú staða heimilum nú íbúðarkaup. 61% af fjármögnun íbúða heimilanna er eigið fé og 39% lán frá lánastofnunum. Eigið fé heimilanna í íbúðarhúsnæði hefur því aukist um 12% frá árinu 2012.

Í skýrslunni kemur einnig fram að skuldir vegna íbúða hafi numið 62,1% af vergri landsframleiðslu árið 2015. Þá höfðu þær lækkað um rúm 20% frá árinu 2010 þegar húsnæðislán heimilanna stóðu í 82,2% af vergri landsframleiðslu beint eftir hrun.

Lýðfræðilegar breytingar sýnilegar

Lýðfræðilegar breytingar hafa haft umtalsverð áhrif á íbúðamarkaðinn. Á seinustu fjórum áratugum hefur hlutfallslega fækkað í öllum aldurshópum undir þrítugu, en fjölgað í aldurshópum yfir þrítugu. Hlutfall einstaklinga á ellilífeyrisaldri hefur því aldrei verið hærra. Það hefur vaxið úr 9% í 14% frá árinu 1970.

Flestir íbúar landsins, eða tæplega 15% eru nú á aldrinum 20 til 29 ára sem er algengur fyrstu kaupa aldur. Mannfjöldaspá Hagstofunnar bendir til þess að eftirspurn eftir smærri íbúðum haldi áfram að aukast. Lýðfræðileg þróun spilar þar stórt hlutverk.

Deilihagkerfið þrýstir verðinu upp

Deilihagkerfið og þróun ferðaþjónustunnar hefur án efa haft áhrif á íbúðarverð. Í ágúst 2016 voru til að mynda tæplega 3.100 íbúðir skráðar á Airbnb í Reykjavík. Þeim hefur fjölgað um 80% frá ágúst 2015, en nýtingarhlutfallið hefur einnig hækkað.

Samkvæmt skýrslu Íslandsbanka var ein af hverjum átta íbúðum í 101 Reykjavík í leigu meðal ferðamanna í gegnum Airbnb.

Ýmis merki um þenslu

Íbúðamarkaðurinn hefur nú mörg einkenni þenslu, samkvæmt skýrslu bankans. Heildarfjöldi íbúða á söluskrá hefur ekki verið minni svo langt sem gögn Þjóðskrár ná. Á árinu 2016 voru að meðaltali 1.270 íbúðir auglýstar til sölu, en þeim hefur fækkað um 71% frá hámarkinu, þegar 4.450 íbúðir voru auglýstar í mars 2010.

Meðalsölutími íbúða hefur verið 2,13 mánuðir að jafnaði á árinu og er það lægra en meðalsölutími árið 2007, þegar meðalsölutími var 2,49. Í apríl 2016 fór meðalsölutíminn niður fyrir 2 mánuði, en frá árinu 2006 hefur það aðeins tvisvar áður gerst.

Skýrsluna má nálgast hér.