Í daglegu tali er vísað til húsnæðisvanda á Íslandi. Í einföldu máli felst hann í því að ekki eru nógu margar íbúðir í boði. Framboð mætir ekki vaxandi eftirspurn og húsnæðisverð hækkar sífellt hraðar. Ástandið er talið alvarlegt. Íbúðarhúsnæði er ekki aðeins ein af grunnþörfum einstaklinga og fjölskyldna, heldur einnig mikilvægur þáttur í eignauppbyggingu viðkomandi og jafnframt stærsta fjárfestingin sem flestir leggja í á lífsleiðinni. Um orsök – að ekki sé talað um lausn – þessarar þróunar eru jafnt lærðir sem leikir síður en svo á einu máli.

Til að dreifa athyglinni frá ástandinu hér á landi er gjarnan horft til Norðurlandanna og bent á að þar séu lánakjör mun hagstæðari, greiðslubyrði lægri og tekjur hærri en á Íslandi. Þar af leiðandi sé auðveldara að fara inn á fasteignamarkaðinn þar en hér. Það er þó ekki allskostar rétt. Vaxtamunur á íbúðalánum á Íslandi og á Norðurlöndunum er umtalsverður, en hátt meðalverð á húsnæði á Norðurlöndunum vegur upp á móti sögulega lágum vöxtum og þyngir víða greiðslubyrð­ina umfram það sem þekkist hér á landi. Þar að auki eru flest íbúðalán á Norðurlöndunum óverðtryggð og á breytilegum vöxtum, og því mikil áhætta fólgin í væntanlegum stýrivaxtahækkunum þar á næstu árum fyrir lántakendur og heimili, sem eru með þeim skuldsettustu í heimi.

Þótt gæta verði að mörgu í þessum samanburði fer því fjarri að hægt sé að halda því fram með rökum að grasið sé grænna meðal frændþjóða okkar og auðveldara að koma sér þaki yfir höfuðið. Þvert á móti gætu Íslendingar búið við lakari og áhættumeiri kjör á norrænum fasteignamarkaði heldur en hér á landi.

Sögulegar hæðir

Húsnæðisverð vegur þyngst í möguleikanum á því að eignast íbúð og því getur verið gagnlegt að bera saman húsnæðisverð á Norðurlöndunum. Frá því að fjármálakreppan hófst árið 2008 hefur skilið milli Danmerkur, Finnlands, Íslands, Noregs og Svíþjóðar í verðþróun, en í að­draganda kreppunnar var verðþró­unin svipuð og stöðug hækkun einkenndi alla markaðina fimm. Markaðirnir í Svíþjóð og Noregi náðu sér hratt aftur á strik og hefur raunverð húsnæðis haldið áfram að hækka þar frá ársbyrjun 2009. Skörp dýfa var í Danmörku og á Íslandi eftir kreppuna og eiga húsnæðismarkaðir landanna það sameiginlegt að í hvorugu tilvikinu hefur raunverð náð fyrri hæðum, þó húsnæðisverð hafi farið hækkandi frá 2012-2013.

Undir lok síðasta árs var húsnæðisverð hlutfallslega hæst í Svíþjóð og tæplega helmingi hærra en á Íslandi. Næst kom Noregur, þar sem húsnæðisverð var um 27% hærra en hér á landi, en húsnæðisverð í Svíþjóð og Noregi er í sögulegu há­marki um þessar mundir. Ísland og Danmörk koma þar á eftir með svipuð húsnæðisverð. Loks er húsnæð­ isverð lægst á Finnlandi, sem er að ákveðnu leyti sér á báti hvað varð­ ar verðþróun á húsnæðismarkaði, en þar hefur húsnæðisverð verið nokkuð stöðugt síðan 2011.

Sé litið til fermetraverðs í höfuð­ borgum Norðurlandanna kemur í ljós að Stokkhólmur er dýrust en Reykjavík ódýrust. Í íslenskum krónum kostar fermetrinn rúmlega 1,1 milljón að meðaltali í miðbæ Stokkhólms, 924 þúsund í Osló, 756 þúsund í Helsinki, 600 þúsund í Kaupmannahöfn og tæplega 480 þúsund í miðbæ Reykjavíkur. Verð á 75 fermetra íbúð í höfuðborgum Norðurlandanna er þannig að meðaltali 25-131% hærra en í miðbæ Reykjavíkur, en hafa verður í huga að mikill munur getur verið á fermetraverði milli hverfa. Utan mið­ bæjarins á höfuðborgarsvæðunum er verðmunurinn 19-83%.

Vaxtakjör gefa skakka mynd

Á Norðurlöndunum eru algengustu íbúðarlánin jafngreiðslulán til 25-40 ára á breytilegum óverð­tryggðum vöxtum. Í Danmörku eru skammtímavextir á íbúðarlánum að meðaltali -0,45% og langtímavextir 2,46%. Í Finnlandi eru íbúðalánavextir um 1,35%. Í Svíþjóð eru vextirnir 1,83% en íbúðalánavextir stóru sænsku bankanna fjögurra eru að meðaltali 2,04%. Í Noregi eru vextirnir 2,47%. Samkvæmt vaxtatöflum íslensku bankanna eru breytilegir óverðtryggðir vextir þeirra á bilinu 6,35-6,50% (án álags). Vaxtamunurinn nemur því um 5% og þar að auki eru hámarksveðhlutföll lægri á Íslandi heldur en á hinum Norðurlöndunum.

Út frá þessum vaxtamun hefur verið ályktað að það sé mun hagstæðara að taka íbúðalán og eignast fasteign á Norðurlöndunum. Það segir þó ekki alla söguna, því lægri vextir tryggja ekki lægri greiðslubyrði (vexti og afborganir). Greiðslubyrði af 100 fermetra húsnæði í Osló sem kostar að meðaltali um 92,3 milljónir íslenskra króna, með 75% láni hjá DNB með jöfnum greiðslum til 25 ára á 2,55% breytilegum vöxtum, er tæplega 314 þúsund íslenskar krónur í mánuði.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð .