*

mánudagur, 24. september 2018
Innlent 3. september 2016 16:03

Þrýstingur að utan

Ör mannfjölgun gæti haft hækkandi áhrif á húsnæðisverð líkt og kann að hafa verið tilfellið fyrir hrun.

Alexander F. Einarsson
Fasteignaverð hefur hækkað gríðarlega undanfarin ár.
Haraldur Guðjónsson

Ekki er útilokað að áframhaldandi fjölgun innflutts vinnuafls til landsins komi með að ýta enn frekar undir hækkun húsnæð- isverðs á næstunni. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 12,4% undanfarna 12 mánuði og um rúm 32% á þremur árum.

Á fyrri helmingi þessa árs fluttust 2.490 manns til landsins umfram brottflutta og þar af voru einungis 40 Íslendingar. Um er að ræða umtalsverða aukningu frá síðustu árum, en í fyrra fluttust í heild 1.451 fleiri til landsins en frá því og árið 2014 voru aðfluttir umfram brottflutta 1.113 talsins.

Þróuninni svipar nú til þeirrar sem átti sér stað á árunum fyrir efnahagshrun. Árið 2004 voru aðfluttir umfram brottflutta 530 talsins, ári síðar voru þeir 3.860 og næstu tvö ár á eftir voru þeir yfir 5.000. Að langstærstum hluta var um að ræða erlent vinnuafl, en yfir sama tímabil fluttu fleiri Íslendingar úr landi en til landsins.

Fólksfjölgun hafði áhrif fyrir hrun

Lúðvík Elíasson, hagfræðingur hjá Seðlabanka Íslands, kemst að þeirri niðurstöðu í grein sem hann birti í fræðitímaritinu Housing Studies fyrr í sumar að aukinn fólksflutningur til Íslands á árunum fyrir hrun hafi átt veigamikinn þátt í hækkun fasteignaverðs á þeim tíma. Í greininni sýnir Lúðvík fram á að fólksflutningur til landsins upp á 1% mannfjöldans hafi leitt til allt að 6% hækkunar húsnæðisverðs á árunum fyrir hrun.

Fjöldi fólks sem flutti til landsins á árunum 2003 til 2007 samsvaraði um 5% heildarmannfjöldans og áhrifin voru því umtalsverð. Húsnæðisverð hækkaði alls um 95% á árunum 2004 til 2007 að nafnvirði og 59% að raunvirði. Hækkun húsnæðisverðs var 60% meiri en almenn hækkun verð­ lags á tímabilinu og var ekki hægt að útskýra þá miklu hækkun einungis með þáttum á borð við bætt og ódýrara aðgengi að lánsfjármagni og aukinn hagvöxt. Lúð­vík framkvæmdi ýmsar prófanir á líkani sínu og niðurstaða þess var afdráttarlaus – aukinn innflutningur fólks hafði teljandi áhrif.

„Það virðist sem skýra megi þessa stóru sveiflu á fasteignamarkaði frá 2004 að miklu leyti með innflutningi fólks, sem var mjög mikill. Árið 2008 voru 15% karla á vinnualdri innflytjendur, sem var alveg rosaleg aukning,“ segir Lúðvík í samtali við Viðskiptablaðið. Niðurstaða greinarinnar var jafnframt sú að þegar tekið var tillit til mikilla fólksflutninga til landsins hafi í raun ekki verið hægt að tala um „bólu“ á fasteignamarkaði fyrir hrun.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð.