*

laugardagur, 17. nóvember 2018
Ingi Þór Finnsson
5. nóvember 2018 11:13

Er tekjumat fasteigna eilífðarvél?

Mikið hefur verið ritað um fasteignamat og fasteignagjöld atvinnuhúsnæðis að undanförnu.

Hækkun söluverðs atvinnueigna undanfarin ár.
Aðsend mynd

Mikið hefur verið ritað um fasteignamat og fasteignagjöld atvinnuhúsnæðis að undanförnu. Þessi málefni eru mjög mikilvæg fyrir bæði fasteignaeigendur og sveitarfélög og því jákvætt að það skuli vera til umræðu. Hinsvegar hefur gætt ákveðins misskilnings í umræðunni um þá matsaðferð sem Þjóðskrá Íslands kynnti árið 2014 og kölluð er tekjumatsaðferð. Jafnvel hefur verið gengið svo langt að kalla hana eilífðarvél. Sú fullyrðing er ekki á rökum reist og mun þessi grein útskýra hversvegna. 

Fasteignagjöld eru mikilvægur tekjustofn sveitarfélaga

Sveitarfélög þurfa að standa straum af kostnaði við þjónustu í nærsamfélaginu og eru fasteignagjöld mikilvæg stoð í því verkefni. Sveitarfélög landsins ákveða fasteignagjöld með því að ákveða álagningarprósentu og er hámark hennar ákvörðuð með lögum. Hvernig íbúar landsins greiða fyrir þjónustu í sveitarfélögum er því pólitísk spurning í verkahring sveitarfélaga og ríkis. Þjóðskrá Íslands ákvarðar hinsvegar álagningarstofninn sem er fasteignamat og skal það endurspegla gangverð á markaði í febrúarmánuði ár hvert. Útreikningur fasteignamats byggir á aðgengilegum gögnum á hverjum tíma og er opinn og gegnsær markaður forsenda góðs fasteignamats. 

Uppsöfnuð þörf fyrir nýrri aðferð 

Árið 2014 tók Þjóðskrá Íslands upp nýja matsaðferð til þess að meta gangverð tiltekinna tegunda eigna í atvinnuhúsnæði. Sú aðferð leysti af hólmi eldri aðferð sem tekin var upp árið 2001. Eldri aðferðin byggði í grunninn á byggingarkostnaði en notaði svo kaupsamninga til þess að finna samband milli byggingarkostnaðar og söluverðs. Nýrri aðferð var ætlað að brúa þá gjá sem myndast hafði milli fasteignamats og gangverðs og að tryggja betur samræmi fasteignamats milli sam-bærilegra eigna. 

Byggingarkostnaður er ekki besti grunnurinn fyrir fasteignamat nema bygging sé mjög sérhæfð og ekki aðrar byggingar í boði til kaups eða til leigu undir starfsemina. Efnisval við byggingu ræðst af því hlutverki sem byggingunni er ætlað að þjóna en líka af efniskostnaði og byggingartækni á hverjum tíma. 

Hugsum okkur tvær jafn stórar og jafn nýtilegar byggingar. Önnur er borin uppi af límtré en hin af stáli. Þegar stálverð er lágt er hagstæðara að byggja úr stáli en þegar timburverð er lágt er hagstæðara að byggja úr límtré. Þannig getur byggingarkostnaður þessara tveggja bygginga sveiflast en það er ólíklegt að þær hafi mismunandi söluverð þar sem nýtingarmöguleikarnir eru þeir sömu. Byggingarkostnaður er því ekki góður grunnur fyrir fasteignamat og því var aðferðarfræðin sem notuð er fyrir verslanir, skrifstofur og létt iðnaðarhúsnæði endurskoðuð árið 2014. 

Tekjumat stýrist í raun ekki af leiguverði 

Nýi grunnurinn er væntar leigutekjur. Þetta gildir fyrir allar eignir hvort sem þær eru í útleigu eða notuð undir eigin starfsemi. 

Tekjumatsaðferðin er í sinni einföldustu mynd svona: Í fljótu bragði lítur það út eins og að fasteignamat hækki eingöngu með leiguverði. Það er þó ekki sjálfkrafa þannig því ávöxtunarkrafan er líka mikill áhrifaþáttur og er fundin með því að bera saman gerða kaupsamninga (söluverð) og væntar leigutekjur og er breytileg eftir svæðum. Þannig geta tvö svæði haft sömu væntar leigutekjur en ef söluverð er ekki það sama er ávöxtunarkrafan það ekki heldur. 

Séu þessar formúlur settar saman fæst út að 

Skýringuna á hækkun fasteignamats eigna í tekjuvirðingu er því að finna í hækkun á söluverði. Eftirfarandi mynd sýnir þróun söluverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir mánuðum en dökka línan er 12 mánaða meðaltal. Á myndinni sést að verð hefur nærri því hækkað um 100% síðan árið 2014. Á sama tíma hefur fasteignamat eigna í tekjumati hækkað um rúmlega 75%. Hækkun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis fylgir hækkun á söluverði en er heldur hægari ef eitthvað er. 

Söluverð fór fyrst að hækka mikið eftir árið 2014 og er ekkert sem bendir til þess að tekjumatsaðferðin hafi haft nein dempandi áhrif á markaðinn. Fasteignamat atvinnuhúsnæðis ræðst því af söluverði eins og annað fasteignamat og tekjumatsaðferðin er engin eilífðarvél frekar en annað í veröldinni. Þjóðskrá Íslands er ætlað samkvæmt lögum að reikna fasteignamat sem endurspeglar gangverð á markaði og mun halda áfram að gera það skyldum sínum samkvæmt. 

Höfundur er deildarstjóri Mats- og hagdeildar Þjóðskrár Íslands.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.