*

laugardagur, 16. desember 2017
Ari Skúlason
23. september 2017 13:43

Fasteignamarkaðurinn tekur smá kipp

Fasteignaverð hækkaði mun minna en áður í júní og júlí en sú þróun hefur stöðvast, allavega í bili.

Haraldur Guðjónsson

Allt frá miðju ári 2016 hafa hækkanir á fasteignaverði á höfuðborgarsvæðinu verið mjög miklar. Í júní í fyrra fór árshækkunin yfir 10% og sú þróun hélt næstum stöðugt áfram næstu mánuði. Núna í mars fór árshækkunin yfir 20% og fór hæst í 23,5% í maí. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði því að meðaltali um nánast fjórðung eða 23,5% milli maí 2016 og maí 2017. Í sumar slaknaði aðeins á hækkunartaktinum og í júlí var árshækkunin komin niður í 19%.

Fáheyrðar hækkanir

Viðlíka hækkanir á fasteignaverði eru fáheyrðar. Ástæðurnar að baki hækkununum eru margar en sú mikilvægasta er líklega skortur á framboði. Bygging nýrra íbúða fór hægt af stað eftir hrun og þá var fyrst og fremst hugsað um að klára það sem var í gangi og stoppaði þegar hrunið skall á. Fasteignamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur því einkennst af skorti á framboði á íbúðum síðustu misseri. Þá má einnig benda á að töluverður fjöldi nýbyggðra íbúða fer til leigufélaga, en framboð á leiguhúsnæði hefur aukist mikið. Þar fær fólk auðvitað þak yfir höfuðið, en þær íbúðir koma samt ekki inn á hinn hefðbundna kaup- og sölumarkað. Svo hefur verið mikið rætt um fjölda íbúða í útleigu til ferðamanna sem hefur dregið úr framboði á hefðbundnum markaði. Sá hefðbundni kaup- og sölumarkaður sem við þekkjum hefur þannig átt undir högg að sækja.

Hvað eftirspurnarhliðina varðar er augljóst að margir hafa haft hug á að kaupa íbúðarhúsnæði síðustu misseri. Kaupmáttur hefur aukist mikið og staða heimila batnað mjög. Sú kynslóð ungs fólks sem strandaði við hefðbundin íbúðakaup í hruninu og í kjölfar þess er nú sífellt betur í stakk búin til þess að kaupa þótt útborgun upp á 10-20 % af kaupverðinu sé enn erfiður hjalli. Miklar og hraðar verðhækkanir hafa eflaust ýtt undir að margir hafa viljað láta verða af kaupum fyrr en ella.

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1% í ágúst. Þar af hækkaði verð á sérbýli um 2,4% og verð á fjölbýli um 0,5%. Hækkanir frá fyrra ári eru enn mjög miklar. Samkvæmt tölum Þjóðskrár hefur verð á fjölbýli hækkað um 18,4% á síðustu 12 mánuðum og verð á sérbýli um 20,8%. Heildarhækkunin nemur rúmum 19%, sem er áfram mjög mikið.

Verulegar raunverðshækkanir

Verðbólga hefur verið lítil og stöðug síðustu misseri og því hefur raunverð fasteigna hækkað mun meira en ella. Að undanskildum húsnæðiskostnaði hefur ríkt verðhjöðnun í hagkerfinu frá því um mitt ár 2016. Vísitala neysluverðs án húsnæðis í nýliðnum ágúst var þannig 3% lægri en í ágúst 2016. Raunverð fasteigna hefur þannig hækkað um u.þ.b. 23% á einu ári, frá ágúst 2016 til ágúst 2017.

Kólnun?

Töluverð umræða hefur verið um mögulega kólnun fasteignamarkaðar eftir að verð hækkaði mun minna en áður í júní og júlí. Sú þróun hefur stöðvast, allavega í bili. Litlar hækkanir áttu hins vegar einungis við um fjölbýli á þessum tíma, hækkanir á sérbýli voru og eru áfram miklar. Þróunin með sérbýlið er athyglisverð og ætla má að þar leiki framboð og eftirspurn mikilvægt hlutverk. Eftirspurnin er væntanlega mun meiri en framboðið og má þar hugsanlega kenna um takmörkuðu lóðaframboði.

Kaupmáttur og byggingarkostnaður

Bæði kaupmáttur launa og ráðstöfunartekna sem og byggingarkostnaður hafa áhrif á þróun fasteignaverðs. Kaupmáttur hefur aukist mjög mikið á síðustu árum, en byggingarkostnaður hækkað frekar lítið en það skýrist að mestu af styrkingu krónunnar á tímabilinu, en stærstur hluti byggingarefnis er innfluttur. Þannig hefur fasteignaverð hækkað um rúm 40% frá ársbyrjun 2005 á meðan kaupmáttur launa hefur aukist um 20% og byggingarkostnaður um 10%. Það er því augljóslega hagstæðara að byggja nú en þá var, en fasteignaverðið hefur líka hækkað töluvert umfram kaupmátt.

Þess er því að vænta að framboð á nýju húsnæði taki að aukast, en það er yfirleitt dýrara en eldra húnæði þannig að sú þróun mun ekki leiða til lækkunar á fasteignaverði.

Höfundur er hagfræðingur á Hagfræðideild Landsbankans

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.