Ríkiisstjórnin hefur kynnt tillögur um úrræði í húsnæðislánum fyrir einstaklinga sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign. Tillögurnar eru um margt ágætar og úrræðin bæta hag ungs fólks í þessum sporum. Samkvæmt þeim er ekki lagt til að banna verðtryggingu eða takmarka lánstíma verðtryggðra lána fyrir alla aldurshópa eins og talað hefur verið fyrir. Það er jákvætt því hagtölur og reynsla sýna að líkur eru á að afnám verðtryggingar og takmörkun á lánstíma myndi draga úr möguleikum ungs fólks til að eignast húsnæði með lántöku.
Verðbólga og lán
Á Íslandi hefur verið viðvarandi verðbólga í mörg ár og áratugi. Langvarandi verðbólga er skaðvaldur m.a. vegna þess að hún veldur því að lán til langs tíma bjóðast yfirleitt aðeins með breytilegum vöxtum og greiðslubyrði breytist í takt við verðbólgu. Sá sem lánar í verðbólgu stefnir að því að fá vexti umfram almennar verðlagshækkanir á lánstíma og býður vexti sem samanstanda af væntum raunvöxtum, væntri verðbólgu og óvissuálagi vegna verðbólgu. Eftir því sem sveiflur í verðbólgu eru meiri því hærra verður óvissuálagið. Þegar verðbólga er mikil hækkar greiðslubyrði lána með breytilegum vöxtum því vextir bætast að fullu við næstu afborgun. Í lok sjöunda áratugar síðustu aldar voru nafnvextir á húsnæðislánum yfir 20% á ári og þurfti lántaki að greiða rúmlega 200 þúsund krónur í vexti á ári af hverri milljón sem tekin var láni til viðbótar við afborganir. Fæstir gátu greitt af slíkum lánum og því var brugðist við með að heimila verðtryggingu sem jafnar greiðslubyrði yfir lánstíma.
Greiðslur af verðtryggðum lánum eru almennt jafnari heldur en af óverðtryggðum lánum. Verðtryggð lán breytast með verðbólgu eða þegar vísitala neysluverðs hækkar eða lækkar. Verðbætur hverju sinni bætast við höfuðstól og dreifast á eftirstandandi greiðslur (sjá mynd 1). Hins vegar er áföllnum vöxtum bætt að fullu við næstu afborgun óverðtryggðra lána. Þess vegna er greiðslubyrði óverðtryggðra lána há framan af en lækkar síðan eftir því sem höfuðstóll greiðist niður þegar líður á lánstímann (sjá mynd 2).
Kosturinn við verðtryggð lán í samanburði við óverðtryggð er að greiðslubyrði er jafnari. Ókosturinn er hins vegar sá að eftirstöðvar hækka með verðbólgu sem leiðir til þess að heildargreiðslur geta orðið hærri en af óverðtryggðum lánum. Það má því segja að það sé sjálfkrafa tekið lán fyrir hluta af vaxtagreiðslunni mánaðarlega þegar um verðtryggð lán er að ræða og viðbótarláninu bætt við höfuðstólinn.
Lágar tekjur en mikil útgjöld
Opinberar hagtölur sýna að tekjur eru að jafnaði lægstar hjá ungu fólki en hækka síðan með vaxandi reynslu og ábyrgð (sjá mynd 3). Útgjöld hjá ungu fólki eru hins vegar yfirleitt tiltölulega há á sama tíma þar sem þetta er tímabilið sem flestir stofna heimili og fjölskyldu. Fyrir þennan hóp skiptir öllu máli að eyða óvissu og geta tekið lán með sem stöðugastri greiðslubyrði. Best væri auðvitað að geta tekið óverðtryggt lán með föstum vöxtum eða með föstum greiðslum en þau eru ekki í boði. Verðtryggð lán geta hentað þeim sem eru með ámóta miklar tekjur og útgjöld og þola ekki sveiflur í greiðslubyrði.
Hvort er betra svart eða hvítt?
En hvað segir sagan okkur um óverðtryggða og verðtryggða vexti? Hvorir hafa verið hagstæðari á liðnum árum? Slíkur samanburður er erfiður þar sem greiðslubyrði lánsformanna er ólík eins og áður hefur komið fram. Til að bera saman verðtryggða og óverðtryggða vexti er hægt að reikna vísitölur fyrir báðar tegundir vaxta. Þetta er gert með því að gefa sér þá forsendu að endurgreiðslur lána séu greiddar með nýjum lánum. Samanburður á vísitölum reiknuðum með þessum hætti sýnir að á 23 ára tímabili hafa óverðtryggðir vextir verið heldur óhagstæðari en verðtryggðir en munurinn er þó ekki
mikill.
Gott að vera skuldlaus á eftirlaunum
Sérstakur sérfræðingahópur á vegum ríkisstjórnarinnar lagði á sínum tíma til að sett verði hámark á lánstíma verðtryggðra lána með jöfnum greiðslum. Ástæðan er sú að eignamyndun er hæg með jöfnum greiðslum þar sem vextir vega tiltölulega þungt framan af og höfuðstóll greiðist mest niður á seinni hluta lánstímans.
Takmörkun á lánstíma óháð aldri minnkar möguleika ungs fólks á að kaupa húsnæði með lántöku. Sem dæmi má nefna að mismunur á greiðslubyrði 25 ára láns og 40 ára láns með jöfnum greiðslum er 29% ef vextir eru 3,6%. Það er mikill munur og getur skipt sköpum hjá þeim sem eru með svipaðar tekjur og gjöld. Ef við gefum okkur að keypt sé eign á 25 milljónir, eigið fé sé 25% og mismunurinn fjármagnaður með láni munar um 21 þúsund krónum í mánaðarlegum greiðslum. Á ári er munurinn 254 þúsund krónur sem jafngildir mánaðarlaunum upp á 423 þúsund krónur að teknu tilliti til skatta. Það eru hærri laun en meðallaun undir þrítugu og nálægt meðallaunum aldurshópsins 30 til 34 ára samkvæmt skattframtölum 2014.
Það er gott markmið fyrir einstaklinga að stefna að því að vera búnir að greiða upp öll lán þegar þeir fara á eftirlaun. Með því fæst ágæt viðmiðun þegar kemur að því að velja lánstíma fyrir langtímalán. Þannig getur 27 ára einstaklingur miðað við 40 ár ef hann gerir ráð fyrir að fara á eftirlaun 67 ára en 47 ára ætti ekki að taka lán til lengri tíma en 20 ára.
Ágætar tillögur en ekki gallalausar
Samkvæmt tillögum ríkisstjórnarinnar er ungu fólki eða þeim sem eru að kaupa sitt fyrsta húsnæði gert kleift að nýta viðbótarlífeyrissparnað til 10 ára og greiða hann óskattlagðan inn á húsnæðislán eða húsnæði. Þessi tillaga er rökrétt skref eftir að ákveðið var í kjarasamningum að hækka skylduiðgjöld í lífeyrissjóð á almennum vinnumarkaði úr 12% í 15,5% af launum. Með hækkun iðgjalda hefur þörfin fyrir viðbótarsparnað til eftirlaunaáranna minnkað og alveg sérstaklega hjá yngstu aldurshópunum sem koma til með að greiða 15,5% iðgjald megnið af starfsævinni. Undirritaður hefði viljað ganga enn lengra og heimila að nýta sparnaðinn í fleiri en 10 ár og leyfa öllum sem eru að kaupa húsnæði til eigin nota að nýta sparnaðinn til að kaupa íbúðarhúsnæði. Skattaafsláttur yrði þó eingöngu veittur við fyrstu íbúðarkaup og miðað við 10 ára sparnaðartíma.
Hluti af úrræðum er að festa í lög almenna reglu um að ekki sé heimilt að taka verðtryggð jafngreiðslulán til lengri tíma en 25 ára. Undanþágur frá því verði veittar ungu fólki, tekjulágum einstaklingum og einstaklingum sem taka lán með lágu veðsetningarhlutfalli. Í þessari tillögu felst mikil forræðishyggja en hún er þó illskárri en að setja þak á lánstíma óháð aldri og efnahag. Það geta alltaf verið tilvik þar sem það hentar einstaklingum að taka lán til lengri tíma en til 25 ára og það á ekki að vera hlutverk ríkisins að stýra því með lagasetningu.
Tillaga um að greiða séreign inn á óverðtryggð lán og herma eftir greiðsluflæði verðtryggðra lána (blönduð leið) er góðra gjalda verð og fjölgar kostum fyrir lántakendur. Eftir stendur að þeir sem taka óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum geta lent í því að greiðslur hækki mikið ef vextir hækka vegna aukinnar verðbólgu. Þá sýnir sagan að á tímabilum lágrar verðbólgu hafa verðtryggðir vextir verið hagkvæmari kostur en óverðtryggðir vegna óvissuálags sem er hluti af breytilegum vöxtum.
Fleiri kostir, meira val og betri undirbúningur
Viðbótarlífeyrissparnaður er hagkvæmasti sparnaður sem einstaklingum býðst vegna mótframlags launagreiðanda sem bætist við eigin sparnað. Með nýju úrræði ríkisstjórnarinnar verður sparnaðinn enn betri kostur þar sem þeir sem stefna á að eignast sína fyrstu íbúð geta greitt séreignarsparnað sem safnast upp á 10 árum inn á húsnæðislán eða til kaupa á íbúðarhúsnæði til eigin nota (húsnæðissparnaður). Ekki er greiddur skattur af útborgun séreignar í þessum tilgangi. Þeir sem hyggjast kaupa húsnæði á næstu árum ættu tvímælalaust að nýta sér þennan möguleika.
Á undanförnum árum hefur orðið vitundarvakning um ólík lánsform og framboð aukist. Úrræði ríkisstjórnarinnar fjölga kostum fyrir lántakendur. Þessi þróun er jákvæð og ég hvet alla sem þurfa að taka lán að kynna sér þá kosti sem bjóðast. Það er stór mál að taka lán því lántaka er skuldbinding. Mikilvægt er að skilja vel mismuninn á milli lánsforma og kynna sér kosti í boði hjá fleiri en einum aðila. Þeir sem hafa rúma greiðslugetu ættu að horfa til óverðtryggðra lána af því höfuðstóll þeirra greiðist hraðar niður. Þeir sem þola ekki miklar sveiflur í greiðslubyrði ættu að hins vegar að líta til verðtryggðra lána sem hafa jafnari greiðslubyrði.
Höfundur er framkvæmdastjóri Almenna lífeyrissjóðsins.
