*

sunnudagur, 21. apríl 2019
Leiðari
22. mars 2019 15:38

Hörð lending en góð

Leiðrétting á þessu ójafnvægi er æskileg og því fyrr sem hún á sér stað því betra.

Haraldur Guðjónsson

Viðskiptablaðið greinir frá því að óvíst sé hvort fyrirhugaðar framkvæmdir við svokallaða Vesturbugt verði að veruleika. Ekki tókst að ljúka framkvæmdafjármögnun og bera forsvarsmenn verkefnisins því við að „verulega breyttum aðstæðum á fasteigna- og fjármagnsmörkuðum“ sé um að kenna. Fyrr í vikunni var greint frá því að samkvæmt tölum Þjóðskrár lækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu um 1% milli janúar og febrúar að nafnvirði. Verðbólga án húsnæðisliðar hækkaði um 0,15% milli sömu mánaða þannig að raunvirði fasteigna lækkaði heldur meira en lækkun á nafnvirði gefur til kynna.

Viðskiptablaðið greindi frá því í júní í fyrra að bankarnir væru farnir að herða ólina og gerðu nú auknar kröfur til verktaka. Var krafa um eiginfjárhlutfall í byggingaframkvæmdum hækkuð og farið fram á að eigið fé yrði lagt fram fyrr í framkvæmdaferlinu. Í svörum frá bönkunum kom m.a. fram að þetta væri gert til að bregðast við breyttri stöðu í hagkerfinu og draga úr áhættu tengdri fasteignaverkefnum. Það er alveg ljóst að ástæðan fyrir þessari stefnubreytingu bankanna er að þeir vilja ekki lenda í sama vanda og fyrir hrun.

Þessar auknu kröfur lánastofnana koma heim og saman við frétt blaðsins í dag þar sem greint er frá því að viðskiptabanki Vesturbugtar ehf. hafi dregið sig frá verkefninu síðastliðið sumar. Kvika banki tók þá við keflinu en komst þó ekki langt með fyrrgreindum afleiðingum.

Frekari vísbendingar um aukna varúð fagfjárfesta gagnvart fasteignamarkaði má til að mynda sjá í niðurstöðum skuldabréfaútboða leigu- og fasteignafélaga frá því í haust. Á dögunum fjallaði Viðskiptablaðið um þá staðreynd að lánakjör þessara félaga eru verri en eignalausum fyrstu kaupendum býðst.

Samkvæmt nýlegri Hagsjá, greiningu Landsbankans, voru 1.500 nýjar íbúðir settar á söluskrá á höfuðborgarsvæðinu seinni hluta ársins 2018 en á sama tímabili voru aðeins 440 nýjar íbúðir seldar. Þetta þýðir að hundruð nýrra íbúða standa auðar og óseldar. Ekkert útlit er þó fyrir að hægi á framboði á nýju húsnæði á næstu misserum. Það tekur tíma fyrir framboðshlið markaðarins að bregðast við breytingum á eftirspurn hvort sem um er að ræða aukningu eða samdrátt.

Samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins síðastliðið haust voru 4.845 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu sem var 20% aukning frá sama tíma árið 2017 og ríflega 1.000 fleiri íbúðir en voru í byggingu haustið 2016. Fjöldi byggingakrana og launþega í byggingarstarfsemi var undir lok síðasta árs meiri en í hámarki síðustu uppsveiflu fyrir hrun. Samkvæmt spá greiningardeildar Arion banka er reiknað með að 2.600 nýjar íbúðir komi inn á markaðinn í ár og tæplega 9.000 á næstu þremur árum. Þá hafa leigufélög selt eignir. Sem dæmi seldu Heimavellir ríflega 200 íbúðir í fyrra og fyrr á þessu ári var tekin ákvörðun um að selja níu fjölbýlishús við Ásbrú.

Að samanlögðu verður að teljast líklegt að hörð lending sé framundan á fasteignamarkaði, þ.e. að raunvirði fasteigna kunni að lækka töluvert frá því sem nú er. Af fjárfestingum og útlánum má ráða að fjármálastofnanir og fjárfestar hafi nú þegar reiknað með þessari niðurstöðu. Greiningardeild Arion banka telur t.a.m. í skýrslu sinni „Húsnæðismarkaðurinn á sléttunni“ frá því í janúar að líklega muni fasteignaverð lækka að raunvirði á næstu tveimur árum.

Greining Arion tekur skýrt fram og setur fyrirvara við að spár um þróun húsnæðisverðs geti haft áhrif á væntingar og verðmyndun á markaði. Þannig geti spár um hækkun á sama tíma aukið eftirspurn og dregið úr framboði. Hættan er auðvitað sú sama þegar spáð er húsnæðisverðslækkun nema með öfugum formerkjum. Hvoru tveggja er til marks um hve eigna- og útlánabólur geta verið hættulegar og skaðlegar, sér í lagi á jafnmikilvægum markaði eins og með húsnæði.

Staðreyndin er sú að í þessari uppsveiflu hækkaði húsnæði umfram kaupmátt, líkt og gerðist á árunum fyrir hrun, samhliða því sem leiguverð rauk upp. Þótt meginþorri þjóðarinnar sé fasteignaeigendur, sem hafi notið góðs af auðsáhrifum hækkandi húsnæðisverðs eða fagnað auknum leigutekjum, bitnaði þessi þróun mjög illa á þeim sem sökum aldurs eða lítilla fjárráða áttu ekki húsnæði. Afleiðinguna má m.a. sjá í þeim hnút sem kjaraviðræður launþega og atvinnurekenda eru komnar í, engum til góðs.

Leiðrétting á þessu ójafnvægi er æskileg og því fyrr sem hún á sér stað því betra. Hörð lending er góð niðurstaða í ókyrrð eins og nú ríkir. Alltént er hún betri kostur en áframhaldandi blindflug upp á við sem endar bara á einn veg, með kollsteypu.

 

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.
25 ára afmælistilboð VB!

Afmælistilboð VB

Viðskiptablaðið er 25 ára og af því tilefni býðst nýjum áskrifendum að kaupa áskrift á 50% afslætti
Afmælisverðið er aðeins 2.500 krónur.

Tilboðið er fyrir nýja áskrifendur. Núverandi áskrifendur geta bætt við sig áskrift á þessu verði. Gildir út árið 2019. Innifalið í tilboðinu er:

  • - Viðskiptablaðið sent heim
  • - Vefaðgangur að vb.is
  • - Frjáls verslun sent heim
  • - Fiskifréttir sent heim