*

þriðjudagur, 21. maí 2019
Óðinn
27. júlí 2016 10:26

Miklar verðhækkanir og húsnæðisskortur framundan

Óðinn óttast að húsnæðisverð og leiguverð muni hækka gríðarlega mikið næstu árin, verði ekkert að gert.

Það er ekki nokkur vafi að aldrei hefur verið meiri skortur á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu en á árunum eftir seinni heimsstyrjöldina. Herbraggarnir, sem voru byggðir sem skammtímahúsnæði í stríðinu og síðan notaðir af fjölskyldum, voru ekki endanlega rifnir fyrr en á 7. áratugnum. Þá höfðu þeir elstu staðið í 30 ár og voru löngu orðnir ónýtir.

Húsnæðisskorturinn var slíkur. Jafnvægi framboðs og eftirspurnar á íbúðahúsnæði hefur oft raskast eftir þann tíma. Má nefna að árið 1970 tvöfaldaðist leiguverð á einu ári. Ástæðan var kreppan í kjölfar síldarhvarfsins en þá lögðust húsbyggingar nánast af í nokkur ár.

* * *

Verð á íbúðarhúsnæði og leiguverð íbúðarhúsnæðis hefur hækkað mikið undanfarin ár. Verð á íbúðarhúsnæði hefur hækkað um 55% frá ársbyrjun 2011 og leiguverð íbúðarhúsnæðis hefur hækkað svipað á tímabilinu. Þá verður þó að horfa til þess, að íbúðaverð var komið undir byggingarkostnað eftir mikla lækkun eftir fall viðskiptabankanna haustið 2008.

* * *

Óðinn telur að afar litlar líkur séu á því að fasteignamarkaðurinn sé að ná jafnvægi, eins og sumir virðast halda. Það mun koma hart niður á þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð, þeim sem snúa til baka úr námi eða vinnu erlendis, rétt eins og leigjendum.

* * *

Eftirspurnin

Eftirspurn eftir húsnæði hefur verið mun meiri en framboð síðustu árin. Árleg hækkun síðustu árin hefur verið um 10%. Ekkert hefur breyst að ráði á fasteignamarkaðnum á þessum tíma. Engar sviptingar hafa verið í lánahlutfalli íbúðalána eða vöxtum. Ástæðuna má því eingöngu rekja til þess að of fáar íbúðir eru byggðar.

* * *

Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu birtu í fyrra þróunaráætlun sína fyrir höfuðborgarsvæðið. Samkvæmt skýrslunni vantaði um 1.500 íbúðir á íbúðamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu í byrjun þessa árs vegna þess hve lítið hefur verið byggt á síðustu árum. Óðinn telur víst að þessi tala sé hærri í ljósi þess hve hækkun íbúðaverðs hefur verið mikil.

* * *

Mat á þörfinni

Síðastliðinn aldarfjórðung hafa 90% fólksfjölgunarinnar á Íslandi verið á höfuðborgarsvæðinu. Frá 2009 til 2014 fækkaði íbúum á landsbyggð um 1.200, en fjölgaði um 7.500 í höfuðborginni. Það er því ljóst að nær öll fjölgun íbúa verður á höfuðborgarsvæðinu á næstu árum.

* * *

Á árinu 2015 voru rúmlega 22% allra fasteignaviðskipta fyrstu kaup, eða um 2.600 íbúðir. Að jafnaði kaupir fólk íbúðir á aldrinum 25-30 ára. Sumir fyrr og sumir síðar. Sama gildir um leigjendur. Þetta bil hliðrast til eftir efnahagsástandinu. Líklegt er að það hafi hækkað á árunum frá 2008 og muni færast fram á næstunni.

* * *

Mjög stórir árgangar munu koma inn á markaðinn næstu árin. Um 4.400-5.200 manns eru í hverjum árgangi þeirra sem verða 25-30 ára í ár. Árgangarnir 18-25 ára eru svipaðir að stærð. Samkvæmt gögnum Þjóðskrár og Hagstofunnar eru um 2,5-2,6 í hverri íbúð. Ef allir í hverjum árgangi kaupa íbúðir eða leigja, þá eru það 1.690-2.000 íbúðir.

* * *

Kaupmáttur launafólks hefur hækkað mikið síðustu árin. Hækkun síðustu tólf mánuði nemur 11,5%. Allt útlit er fyrir að kaupmáttur muni aukast mikið áfram. Þetta eykur líkurnar á því að þeir sem eru að koma inn á markaðinn festi kaup á húsnæði eða leigi. Eins þeir sem hafa ekki þegar gert það.

Kreppan sem hófst 2008 varð til þess að að stór hluti árganganna sem hefðu komið inn á fasteignamarkaðinn, hafði ekki fjárhagslegan styrk til kaupa á húsnæði eða getu til að leigja. Aukin eftirspurn vegna þessa getur numið 600-1.000 íbúðum á ári, næstu árin.

* * *

Samkvæmt tölum Hagstofunnar fluttu um 18 þúsund einstaklingar frá Íslandi frá árinu 2008, umfram aðflutta. Með auknum kaupmætti, styrkingu krónunnar og minna atvinnuleysi, um leið og stöðnun eða kreppuástand ríkir á Norðurlöndum, er líklegt að töluverður hluti þeirra sem fluttu út á árunum snúi aftur til Íslands. Hagstofan spáir því að 1.200 manns til allt að 4.000 flytjist til Íslands á ári fram til 2020. Það er þörf upp á 400-1.600 íbúðir á ári.

* * *

Samtök atvinnulífsins telja að þörf sé á um 1.000-2.000 innfluttum starfsmönnum á hverju ári næstu árin. Þessir starfsmenn gera ekki sömu kröfur um stærð og gæði húsnæðis eins og þeir sem flytja hingað til lands varanlega. Flestir eiga fjölskyldu í heimalandinu og tilgangur þeirra er að afla eins mikils fjár og hægt er á stuttum tíma.

Tímabundnir erlendir starfsmenn eru inni í tölum Hagstofunnar en Óðinn telur að þetta bendi til þess að aðfluttir umfram brottflutta verði frekar nær hærri mörkum Hagstofunnar. Ef þeir verða 2.500 er íbúðaþörfin 900 á ári. Ef hún er 4.000 þá er hún 1.600 íbúðir.

* * *

Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu telja að um 85 íbúðir hverfi af markaðnum á ári, næstu árin, vegna úreldingar.

* * *

Sérfræðingar á húsnæðismarkaði hafa reynt að meta hvaða áhrif útleiga íbúða til ferðamanna hefur haft á fasteignamarkaðinn. Sérfræðingar Landsbankans telja þær vera um 4.000. Ferðamönnum hefur fjölgað yfir 20-30% á síðustu þremur árum. Ef sú þróun heldur áfram mun þurfa að byggja nokkur hundruð íbúðir til að mæta þessari þörf. Fyrir dómstólum er deilt um hvort íbúðaeigendum sé heimilt að leigja út íbúðir í skammtímaleigu í fjöleignarhúsum.

Jafnvel þótt niðurstaða héraðsdóms um að það þurfi samþykki allra í fjöleignarhúsi fyrir útleigu til skamms tíma verði staðfest af Hæstarétti, er ósennilegt að það hafi mikil áhrif á markaðinn. Meiri líkur eru þá á að skammtímaleiguíbúðir verði að heilu byggingunum. Það er því varlegt að áætla að 300-600 íbúðir hverfi af markaðnum á ári vegna skammtímaleigu, sem er 8-15% fjölgun.

* * *

Samkvæmt tölum Hagstofunnar látast rúmlega 2.000 manns á ári næstu árin, sem þýðir að 850 íbúðir koma inn á markaðinn.

* * *

Niðurstaðan

Fjölmargar fleiri breytur geta haft áhrif á eftirspurnina. Framboð á nærliggjandi svæðum, Akranesi, Selfoss og Reykjanesbæ, og skammtímalausnir fyrir þá sem koma til landsins til að vinna tímabundið svo eitthvað sé nefnt. Það liggur hins vegar fyrir að gamla varnarsvæðið er að miklu leyti orðið fullnýtt. Þar búa venjulegar fjölskyldur, erlent vinnuafl og ferðamenn.

* * *

Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu telja að aðeins sé þörf á 1.500-1.700 íbúðum á ári fram til 2020. Samtök iðnaðarins telja þörfina hins vegar mun meiri, eða um 2.500 íbúðir á ári til 2018. Óðinn er sannfærður um að mat SI sé við neðri mörk þess sem þarf. Mat Óðins er að rúmlega 2.700 íbúðir vanti inn á markaðinn á hverju ári fram til 2020. Rætist bjartsýnni spár um þróun íslensk efnahagslífs þá mun þessi fjöldi verða mun meiri.

* * *

Framboðið

Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu telja að framboðið á íbúðum verði 1.450 í ár og 1.900 til 2.200 fram til 2020. Samkvæmt úttekt Viðskiptablaðsins frá því í maí var áætlað að 2.600 íbúðir yrðu byggðar á ári að meðaltali 2016-2020, eða 13.000 íbúðir alls. Þessar upplýsingar fengust frá sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu og eru tölurnar byggðar á mikilli bjartsýni, til dæmis í Mosfellsbæ, eins og kemur fram í úttektinni. Jafnvel þó að þessi íbúðafjöldi næðist, þá myndi hann í besta falli halda í við eftirspurnina á markaðnum.

* * *

Í úttektinni kemur fram mikilvægt atriði sem Óðinn telur að gefa verði sérstakan gaum. Í Reykjavík er áætlað að byggðar verði 5.000 íbúðir á tímabilinu, eða um 45% íbúða. Stærstur hluti þeirra er á þéttingarsvæðum, þar af 1.100 íbúðir í miðborginni. Óðinn er um margt hrifinn af þéttingaráformum Reykjavíkurborgar. Uppbygging á slíkum svæðum er hins vegar flókin, skipulagsvinna og skipulagsferlið tekur lengri tíma. Framkvæmdir geta tafist vegna deilna og ófyrirséðra atriða auk þess sem verktakar og fjárfestar veigra sér við að taka þátt í slíkri uppbyggingu ef óvissan er mikil.

* * *

Gæti valdið gríðarlegum verðhækkunum

Að mati Óðins er mjög líklegt að verulegur munur verði áfram milli fjölda fullgerðra íbúða, framboðsins, og vöntunar á íbúðum, eftirspurnarinnar. Mismunurinn gæti hins vegar orðið mikill, eða allt að 1.500 íbúðir á ári. Þá munu verðhækkanir á íbúðum ekki verða í kringum 10% á ári, eins og undanfarin ár, heldur nær 20%, jafnvel enn meira.

Þá mun ungt fólk eiga enn erfiðara með að fara inn á íbúðamarkaðinn og leiga mun hækka í takt við hækkun íbúðarhúsnæðis. Fréttir af lélegum launum heilbrigðisstétta og skorti á læknum og hjúkrunarfræðingum mun hverfa og fréttir af ófremdarástandi á íbúðamarkaði taka við. Lausnarorðið verður að sjálfsögðu ríkið og vandinn dýpkar.

* * *

Hvað er til ráða?

Í aðalskipulagi Reykjavíkur kemur fram að „byggingarland í Reykjavík er um 60% af hugsanlegu framtíðarbyggingarsvæði á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt svæðisskipulaginu 2001-2024.“ Því leikur Reykjavíkurborg lykilhlutverk til að varna því að húsnæðismarkaðurinn fari úr böndunum. Minni sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu munu varla hafa bolmagn í hraðari uppbyggingu en þau hafa þegar boðað.

* * *

Stærsta svæðið sem hægt væri að byggja á er flugvallarsvæðið, þar sem gert er ráð fyrir 6.900 íbúða byggð samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkurborgar 2010-2030. Það er hins vegar nær útilokað að nokkur ríkisstjórn muni loka Reykjavíkurflugvelli næstu árin, og líklega ekki fyrr en eftir 15-20 ár, þegar aðalskipulagið hefur runnið sitt skeið. Því mun það svæði ekki leysa neinn bráðavanda, svo notað sé tungutak af Ríkisspítölunum.

* * *

Reykjavíkurborg sendi frá sér fréttatilkynningu fyrir skömmu að til stæði að stofna þróunarfélag um að breyta stórum hluta iðnaðarsvæðisins á Ártúnshöfða í íbúðabyggð. Í tilkynningunni segir að allt að 5.100 íbúðir gætu orðið á svæðinu, þar af 4.100 á íbúasvæði. Það er hins vegar ráðgert að deiliskipulag fyrir svæðið verði ekki tilbúið fyrr en árið 2017 eða 2018. Þá líða að minnsta kosti tvö ár þar til fyrstu byggingarnar rísa. Þótt þetta svæði muni líklega heldur ekki leysa bráðavanda er þetta mikilvægt framtak til að stemma stigu við lóðaskorti, sem gæti orðið helsta ástæða þess að ekki tekst að mæta eftirspurninni á húsnæði.

* * *

Í hverjum mánuði birtir Þjóðskrá vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Í maí hækkaði íbúðaverð um 1,2%. Samkvæmt tölunum í júní, sem birtust á þriðjudag, hækkaði íbúðaverð um 2,2%. Vísitala neysluverðs án húsnæðis hækkaði hins vegar aðeins um 0,1% í mánuðinum. Aldrei frá upphafi mælinga hefur vísitalan hækkað eins mikið í júnímánuði. Hækkunin jafngildir 29,4% hækkun á ársgrundvelli. Raunhækkunin er 28,2%, mæld á ársgrundvelli.

* * *

Einn mánuður sker ekki úr um hvort Óðinn hefur rétt fyrir sér. Hins vegar er þetta vísbending, sem vert er að taka alvarlega. Mánaðarleg breyting vísitölunnar er hins vegar besti leiðarvísirinn um hvert stefnir, þar til tíminn leiðir annað í ljós. Hafi Óðinn rétt fyrir sér, munu eflaust margir reyna að flýja undan ábyrgð sinni. Við skulum vona að þeir hlusti á aðvörunarorðin, svo til þess komi ekki.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.
25 ára afmælistilboð VB!

Afmælistilboð VB

Viðskiptablaðið er 25 ára og af því tilefni býðst nýjum áskrifendum að kaupa áskrift á 50% afslætti
Afmælisverðið er aðeins 2.500 krónur.

Tilboðið er fyrir nýja áskrifendur. Núverandi áskrifendur geta bætt við sig áskrift á þessu verði. Gildir út árið 2019. Innifalið í tilboðinu er:

  • - Viðskiptablaðið sent heim
  • - Vefaðgangur að vb.is
  • - Frjáls verslun sent heim
  • - Fiskifréttir sent heim