*

miðvikudagur, 14. nóvember 2018
Leiðari
24. maí 2017 11:45

Norska leiðin

Er ekki líklegt að forn lögmál hagfræðinnar hafi ráðið meiru til að stemma stigu við hækkandi íbúðaverði en inngrip norskra embættismanna?

Hækkandi verð sendir þau skilaboð að eftirspurn sé meiri en framboð og býr til hvata til að mæta þeirri eftirspurn.
Haraldur Guðjónsson

Hagdeild Íbúðalánasjóðs sendi í gær frá sér tilkynningu þar sem fjallað var um svokallaða „norska leið“ sem hafi skilað þeim árangri í Ósló að slá á hækkun íbúðaverðs. Felst leiðin í stuttu máli í því að gera kröfu um meira eigið fé við kaup á annarri íbúð. Í tilkynningunni segir að hagdeildin telji að takmörkun á lánshlutfalli af hálfu stjórnvalda geti komið til greina í þeim tilgangi að koma í veg fyrir frekari ofhitnun markaðarins. Ljóst sé að margt þurfi að koma saman til að leysa þann bráða húsnæðisvanda sem Íslendingar eigi við að etja.

Slík opinber inngrip gætu hugsanlega haft áhrif ef það væri einkum spákaupmennska sem væri að drífa fasteignaverð á Íslandi upp á við. Þvert á móti hefur þar unnið saman of lítið framboð af íbúðarhúsnæði annars vegar og hins vegar mjög mikil aukning í greiðslugetu fólks vegna hækkandi kaupmáttar. Raunar er uppsafnaður skortur á íbúðarhúsnæði orðinn geigvænlegur og er ekki útlit fyrir að jafnvægi náist á milli framboðs og eftirspurnar fyrr en eftir tvö ár hið minnsta.

Eins er ekki hægt að sjá þess merki að spákaupmennska sé að hafa mikil áhrif á þróun íslenska fasteignamarkaðarins. En jafnvel þótt svo væri er ekki rétt að bregðast við því með þessum hætti. Þá verður einnig að hafa í huga að mikil umræða hefur skapast um skort á leiguhúsnæði og hátt leiguverð. Með því að gera auknar kröfur um eigið fé þegar íbúðir eru keyptar með það að markmiði að leigja þær út mun það aðeins hafa áhrif til að auka enn skort á leiguhúsnæði og að hækka leiguverð. Erfitt er að sjá hvaða hagsmunum er þjónað með þeirri þróun.

Verð sem fær að myndast í samspili framboðs og eftirspurnar felur í sér upplýsingar til markaðarins. Hækkandi verð sendir þau skilaboð að eftirspurn sé meiri en framboð og býr til hvata til að mæta þeirri eftirspurn. Þetta er að gerast núna og eru hverfi í uppbyggingu sem munu mæta hluta þessarar þarfar. Með því að grípa inn í þessa eðlilegu verð­ myndun gæti hið opinbera dempað þessa hvata og því hægt á þeirri þróun sem þó er hafin.

Það getur hins vegar verið að þegar framboðshlið markaðarins fer að lagast þá muni það verða til þess að lækka íbúðaverð. Gæti það einkum gerst ef markaðurinn ofmetur eftirspurnina og framboð eykst um of. Það er þá undir lánveitendum sjálfum komið hvort þeir hafa áhyggjur af hugsanlegum verðlækkunum eða greiðslugetu kaupenda. Þeim er í sjálfsvald sett að hækka eiginfjárkröfur sínar og það er mun eðlilegri leið til að fara í þessum efnum. Alhliða ákvörðun hins opinbera er ekki vænleg leið til lausnar. Að lokum ber að nefna að í tilkynningu hagdeildarinnar segir vissulega að eftir upptöku norsku leiðarinnar hafi dregið verulega úr húsnæðisverðhækkunum í Noregi það sem af sé þessu ári. Svo er bætt við: „Aðrir þættir, eins og hraðari uppbygging húsnæðis og minnkandi fólksfjölgun, eru líka taldir hafa átt þátt í að kæla norska fasteignamarkaðinn.“ Með öðrum orðum hefur framboð aukist og eftirspurn minnkað eftir húsnæði. Er ekki líklegt að forn lögmál hagfræðinnar hafi ráðið þarna meiru en inngrip norskra embættismanna?

Þessi leiðari birtist í Viðskiptablaðinu 24. maí 2017.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.