*

þriðjudagur, 25. september 2018
Leiðari
29. ágúst 2015 12:10

Ríkið stígi til hliðar

Það besta sem hið opinbera getur gert á fasteignamarkaði er að stíga til hliðar og leyfa frjálsum markaði að leysa málið.

Haraldur Guðjónsson

Fasteigna- og leigumarkaður er ekkert frábrugðinn öðrum mörkuðum. Verð ræðst, að meginstefnu til, af samspili framboðs og eftirspurnar. Þegar eftirspurn er meiri en framboð hækkar verð. Eins lækkar verð þegar málum er öfugt háttað. Almennt virðist fólk nú vera sammála um að verð á fasteignamarkaði, einkum leigumarkaði, sé of hátt og heimta viðbrögð stjórnmálamanna. Sé þetta rétt greining, þ.e. að leiguverð sé of hátt, liggur beinast við að spyrja af hverju framboð elti ekki augljósa eftirspurn. Hvers vegna er ekki verið að byggja hér ódýrar blokkaríbúðir í jafn miklum mæli og reist eru hótel? Svarið er að hluta til að finna í væntri ávöxtun slíkrar fjárfestingar.

Í fyrsta lagi er rétt að nefna það að þótt leiguverð virðist hátt fyrir þá sem leiguna greiða er hún það í rauninni ekki frá sjónarhóli leigusala. Íbúð sem kostar 30 milljónir og leigð er út á 150.000 krónur á mánuði skilar eigandanum 6% ávöxtun á ári og þá á eftir að taka inn í reikninginn alls kyns kostnað sem eigandi íbúðarinnar þarf að standa straum af. Hann má vera heppinn ef ávöxtunin nær 4%-5% á ári. Hafi íbúðakaupin verið fjármögnuð með lántöku er ágóðinn þeim mun minni. Fjármagn þessa einstaklings er hægt að ávaxta a.m.k. jafn vel og með mun minni erfiðleikum með því einfaldlega að setja það í hendur sjóðsstjóra hjá fjármálafyrirtæki. Leikur hávaxtastefna Seðlabanka Íslands þar ekki lítið hlutverk. Kostnaður við að byggja íbúð til útleigu er meiri og væntar tekjur minni en svo að byggingarframkvæmdir séu aðlaðandi fyrir fjárfesta.

Tvennt er hægt að gera í þessari stöðu. Annars vegar má lækka byggingarkostnað. Margar leiðir eru svo sem færar til að ná því markmiði. Eflaust myndu framkvæmdastyrkir gleðja hjörtu stjórnmálamanna, en sem betur fer virðist ríkisstjórnin frekar horfa til þess að breyta byggingarreglugerð. Hún hefur lengi verið gagnrýnd fyrir að gera byggingu íbúðarhúsnæð- is dýrari og erfiðari en nauðsyn krefur og ber því að fagna því ef henni verður breytt í betra form.

Í Viðskiptablaðinu í dag segir Friðrik Á. Ólafsson, forstöðumaður byggingarsviðs SA, að þó að mikilvægt sé að auka sveigjanleika í byggingarreglugerð séu fleiri atriði sem skipti máli hvað byggingarkostnað snertir. Þannig þurfi að taka opinber gjöld til athugunar, en þau geti verið á bilinu 17%- 21% af byggingarkostnaði. Þá segir hann að byggingarreglugerð- in frá 2012 hækki byggingarkostnað að meðaltali um 7,5% frá því sem áður var. Ef eitthvað er til þess fallið að lækka leiguverð á forsendum frjálsrar verslunar er það einföldun regluverks og afnám ónauð- synlegra krafna. Það að það sé í raun ólöglegt að reisa hér litlar íbúðir, sem væru tilvaldar til kaups eða leigu fyrir ungt fólk, er grátbroslegt svo ekki sé fastar að orði kveðið.

Hugmyndum um hækkun húsaleigubóta, hvað þá um að hér verði lögbundið þak á leiguverð, ber hins vegar að kasta út í hafsauga. Sú fyrri myndi ekkert gera annað en að hækka leigu- og fasteignaverð sem næmi hækkun bóta og sú síðarnefnda myndi endanlega drepa þá litlu hvata sem þó eru fyrir hendi til byggingar nýs íbúðarhúsnæðis. Eins og með svo margt annað er það besta sem hið opinbera getur gert í stöðunni að stíga til hliðar og leyfa markaði, frjálsum markaði, að leysa málið.

Stikkorð: Leiðari
Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.