*

sunnudagur, 18. nóvember 2018
Leiðari
2. nóvember 2017 13:55

Svikalogn á húsnæðismarkaði?

Þó hægt hafi á verðhækkunum gætu væntingar um að jafnvægi sé að nást á íbúðamarkaði verið á sandi byggðar.

Haraldur Guðjónsson

Á síðustu dögum hafa birst afar áhugaverðar tölur um þróun húsnæðismarkaðarins. Samtök iðnaðarins sendu í gær frá sér tilkynningu um úttekt á fjölda íbúða, sem eru í byggingu, á höfuðborgarsvæðinu.

Verið er að byggja um 3.700 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu, sem er 14,7% meira en í febrúar, þegar samtökin töldu síðast. Þetta er vissulega jákvætt en segir samt ekki alla söguna því nokkurra mánaða gömul spá samtakanna um hversu mörgum íbúðum verði lokið við að byggja á árunum 2017 til 2020 er fallin. Nú reiknar SI með því að tæplega 800 færri íbúðir verði fullbyggðar á þessu tímabili en þau gerðu ráð fyrir í spá sinni í febrúar. Þetta er grafalvarlegt mál.

Árlega þarf að byggja 1.500 til 2.000 íbúðir hér á landi en það er aðeins til að halda í við eðlilega þörf. Í gögnum Íbúðalánasjóðs, sem birtust fyrir tveimur vikum, má sjá að uppsöfnuð þörf er um 5.000 íbúðir. Við eigum því ansi langt í land með að ná jafnvægi.

Þá vaknar sú spurning hvort nú ríki hálfgert svikalogn á húsnæðismarkaði. Hægt hefur verðhækkunum íbúðarhúsnæðis og vafalaust má að hluta til rekja það til þess að ákveðnar væntingar eru um að hér verði byggt nóg af íbúðum á næstu árum. Væntingar um að framboð og eftirspurn muni leita í jafnvægi. Viðskiptablaðið óttast að þær væntingar séu byggðar á sandi.

Viðskiptablaðið hefur heyrt að í borgarkerfinu hafi embættismenn jafnvel áhyggjur af því að nú sé verið að skipuleggja of mikið. Hvernig má það vera? Það að skipuleggja lóðir er ekki það sama og að byggja. Það var einmitt þetta sem borgin flaskaði á eftir hrun. Það var ekkert til af byggingarlóðum til að bregðast við þeirri sprengingu sem varð á húsnæðismarkaði. Það þekkja allir afleiðingarnar. Húsnæðisverð snarhækkaði.

Sumir stjórnmálaflokkar og reyndar ýmsir aðrir, eins og forsvarsmenn ákveðinna stéttarfélaga, hafa lagt á það áherslu að hér verði að lækka vexti svo venjulegt fólk geti keypt íbúð. Þetta ákall er ekki nægilega úthugsað. Um leið og vextir verða lækkaðir mun húsnæðisverð hækka. Ef vextir yrðu sambærilegir við það sem þeir eru á Norðurlöndunum þá fyrst verður ástandið á húsnæðismarkaði óbærilegt. Verðið mun fara í hæstu hæðir. Á ensku kallast þetta Catch-22.

Það eru ekki nýjar fréttir að Reykjavík sé það sveitarfélag á höfuðborgarsvæðinu sem dragi lappirnar í byggingaframkvæmdum. En á þetta er einmitt bent í úttekt SI. "Sé litið á stöðu í einstökum sveitarfélögum innan höfuðborgarsvæðisins kemur í ljós að 1.509 íbúðir eru nú í byggingu í Reykjavík og er það 2,9% af heildarfjölda íbúða í Reykjavík 2016. Það hlutfall er nokkuð lágt m.v. önnur sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu ..." segir í úttekt SI.

Sérstaklega hefur verið kallað eftir litlum hagkvæmum íbúðum fyrir fyrstu kaupendur en þéttingarstefna borgarinnar er ekki til þess fallinn að sinna þessari þörf. Íbúðir á þéttingarsvæðum eru dýrar og henta best eldra fólki, sem vill losna úr sérbýlinu sínu — minnka við sig. Þá losnar auðvitað sérbýlið sem fyrstu kaupendur hafa alls ekki efni á að kaupa.

Þessi staða húsnæðismála er í hróplegri mótsögn við bæklinginn, sem meirihlutinn í borgarstjórn Reykjavíkur sendi frá sér nokkrum dögum fyrir þingkosningar. Í bæklingnum var dreginn upp glansmynd af íbúðauppbyggingunni í borginni. Mynd sem bæði Samtök iðnaðarins og Íbúðalánasjóður hafa nú skotið niður með tiltölulega einföldum talnaupplýsingum.

Hagstofan gaf í vikunni út mannfjöldaspá á Íslandi. Samkvæmt henni má gera ráð fyrir því að íbúum landsins fjölgi um tæplega 114 þúsund á næstu fimmtíu árum og þá muni hér búa 452 þúsund manns.

Í Viðskiptablaðinu í dag eru þessar tölur settar í samhengi við húsnæðismarkaðinn. Í dag eru tæplega 138 þúsund íbúðir í landinu eða að meðaltali 0,406 íbúðir á hvern íbúa. Ef fjöldi íbúða er framreiknaður með þessu sama hlutfalli þá þarf að byggja ríflega 46 þúsund íbúðir á Íslandi á næstu fimmtíu árum. Miðað við byggingarkostnað upp á 30 milljónir króna, sem er mjög varlega áætlað, þá þarf að byggja íbúðir fyrir tæplega 1.400 milljarða króna á þessu tímabili. Auðvitað er þetta framtíðarmúsík en þessar tölur sýna samt fjallið sem við stöndum andspænis.

Sveitarfélögin þurfa að bretta upp ermar. Aldrei aftur má koma sami slaki í framkvæmdir og skipulagsvinnu og varð á árunum eftir hrun.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.