*

fimmtudagur, 20. september 2018
Óðinn
20. ágúst 2018 12:04

VR og lóðaúthlutanir sveitarfélaga

Óðinn veltir fyrir sér hvort ekki væri rétt af sveitarfélögunum eða löggjafanum að setja einfaldar reglur um lóðaúthlutanir.

Sveitarfélögum er heimilt að úthluta lóðum líkt og þeim er heimilt að taka ákvarðanir um aðra fjárhagslega hagsmuni sína.
Haraldur Guðjónsson

Óðinn hefur ítrekað lýst yfir áhyggjum af húsnæðismarkaðnum. Í pistli þann 21. júlí 2016 sagði: „Að mati Óðins er mjög líklegt að verulegur munur verði áfram milli fjölda fullgerðra íbúða, framboðsins, og vöntunar á íbúðum, eftirspurnarinnar. Mismunurinn gæti hins vegar orðið mikill, eða allt að 1.500 íbúðir á ári. Þá munu verðhækkanir á íbúðum ekki verða í kringum 10% á ári, eins og undanfarin ár, heldur nær 20%, jafnvel enn meira.

Þá mun ungt fólk eiga enn erfiðara með að fara inn á íbúðamarkaðinn og leiga mun hækka í takt við hækkun íbúðarhúsnæðis. Fréttir af lélegum launum heilbrigðisstétta og skorti á læknum og hjúkrunarfræðingum munu hverfa og fréttir af ófremdarástandi á íbúðamarkaði taka við. Lausnarorðið verður að sjálfsögðu ríkið og vandinn dýpkar.“

Hjúkrunarfræðingar og flugfreyjur

Þarna sá Óðinn ekki fyrir að starfskjarastefna Icelandair myndi halda áfram að breyta hjúkrunarfræðingum í flugfreyjur og Ríkisútvarpið halda áfram að vera með starfsstöð á Landspítalanum. En allt annað hefur því miður ræst. Húsnæðisverð hækkaði um tæp 20% árið eftir að pistillinn var skrifaður. Það hefur dregið verulega úr hækkunum en á þessum tveimur árum hafa aðstæður á markaðnum lítið breyst.

Það er ekki verið að byggja það húsnæði sem vantar sem eru minni ódýrari íbúðir fyrir þá sem eru að taka sín fyrstu skref á húsnæðismarkaðnum. Í vor komu fyrstu íbúðirnar á Valssvæðinu í sölu. Brynjar Harðarson, framkvæmdastjóri Valsmanna, sagði í samtölum við fjölmiðla að íbúðirnar hentuðu fyrstu kaupendum. Verð íbúðanna var 39,8 til 72,9 milljónir. Þessi ummæli framkvæmdastjórans voru aðhlátursefni fram á sumar. 

20 og 150 íbúðir Ragnars

Ragnar Þór Ingólfsson, formaður VR, hefur ítrekað sakað leigufélög um að okra á leigjendum. Að leigufélög sem eiga um tvö þúsund af 86 þúsund íbúðum á höfuðborgarsvæðinu, eða 2,3% allra íbúða, stjórni markaðnum. Af þeirri ástæðu stofnaði stjórn VR leigufélag. Leigufélag VR auglýsti eftir fjölbýlishúsi til kaups með 20 íbúðum. Lausnin var því fundin. VR þyrfti bara að kaupa 400 fjölbýlishús til viðbótar á næstu vikum og jafnvægi væri komið á húsnæðismarkaðnum. En auðvitað gekk hvorki né rak hjá Ragnari. Það eru fá ef nokkur fjölbýlishús til sölu sem eru hentug til útleigu. 

Þá var hugmyndin að byggja og segir Ragnar að VR hafi lagt til hliðar 1,5 milljarða króna vegna þess. Fyrir það er hægt að byggja í mesta lagi 150 íbúðir. Þegar Ragnar og félagar fóru svo að skoða aðeins betur hvað kostar að byggja runnu á þá tvær grímur. Þeir áttuðu sig á því að það er ekki ódýrt að byggja og lóðir undir fjölbýlishús fást ekki gefins. Þá réðst Ragnar á meirihlutann í Reykjavík og sakaði hann um að selja lóðir alltof dýrt.

Sveitarfélögin bera ábyrgðina

Áður en lengra er haldið þá telur Óðinn rétt að árétta að ástæða húsnæðisskortsins er að mestu leyti lóðaskortur og skipulagsmistök, þar sem krafist er að húsbyggjendur byggi stærri íbúðir en eftirspurn er eftir. Það er verkefni sveitarfélaganna að tryggja að nægt lóðaframboð sé til staðar. Sökin er því sveitarfélaga.

Má selja lóð undir markaðsverði?

Sveitarfélög gegna þýðingarmiklu hlutverki við skipulag þéttbýlissvæða og öflun lands undir byggð í þéttbýli. Sveitarfélög afla lands, yfirleitt með kaupum eða eignarnámi, skipuleggja landið og úthluta síðan einstökum lóðum úr því. Sveitarfélögum er heimilt að úthluta lóðum líkt og þeim er heimilt að taka ákvarðanir um aðra fjárhagslega hagsmuni sína. Ekki hafa verið leidd í lög sérstök ákvæði um þetta verkefni og er því um að ræða ólögbundið verkefni sveitarfélaga. Því eru ekki í gildi almennar reglur sem varða framkvæmd lóðaúthlutana sveitarfélaga með beinum hætti. Reglur stjórnsýsluréttarins gilda um það þegar stjórnvöld ákveða réttindi og skyldur fólks, í daglegu tali nefnt stjórnsýsluákvörðun. Í Hæstaréttardómi nr. 151/2010 komst dómurinn að þeirri niðurstöðu að í ákvörðun um lóðaúthlutun felist í senn bæði stjórnvaldsákvörðun og gerningur á sviði einkaréttar.

Tvær mikilvægar reglur stjórnsýsluréttarins komu til skoðunar í Hæstaréttardómi 162/2011. Í dómnum segir: „Telja verður þá meginreglu gilda í íslenskum rétti að allir, sem uppfylla sanngjörn og eðlileg lágmarksskilyrði, skuli standa jafnt að vígi þegar hið opinbera úthlutar borgurunum gæðum, sem til staðar eru í takmörkuðum mæli þannig að færri fá notið en vilja. Samkvæmt því eiga stjórnvöld að gæta jafnræðis við val á milli umsækjenda um slík gæði, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, auk þess sem valið verður að styðjast við málefnaleg sjónarmið.“ Dómurinn verður ekki skilinn á annan veg en að sú skylda geti hvílt á sveitarfélagi að gefa öllum kost á að sækja um lóð, til dæmis með auglýsingu.

Þá vaknar upp sú spurning hvort sveitarfélög þurfi að verðleggja lóðir í samræmi við markaðsverð eða hvort beita megi öðrum aðferðum. Þá verður að hafa í huga að þegar sveitarfélag veitir afnot af fasteignum sínum þá getur slík starfsemi haft áhrif á stöðu einkaaðila sem starfa á sama markaði. Óðni er ekki kunnugt um dóma sem skýra þetta atriði en í áliti umboðsmanns alþingis, nr. 4478/2005 segir „Ef sveitarfélag hyggst þannig selja eða leigja verðmæti á almennum markaði verður ekki útilokað að sú skylda hvíli á því að selja verðmæti ekki undir almennu markaðsverði, því ella væri samkeppnisstöðu þeirra einkaaðila sem sambærileg verðmæti hafa til sölu eða leigu raskað. Oft og tíðum kann að vera erfitt að afla upplýsinga um markaðsverð tiltekinna gæða nema að viðhöfðu því ferli að gefa aðilum á markaði raunhæft tækifæri til að lýsa áhuga sínum, s.s. með því að auglýsa úthlutun þeirra.“ Þótt umboðsmaður sé ekki afdráttarlaus um álitaefnið má ætla að sveitarfélögunum beri skylda til að horfa til markaðsverðs við lóðaúthlutanir.

Óðinn veltir fyrir sér hvort ekki væri rétt af sveitarfélögunum eða löggjafanum að setja einfaldar reglur um lóðaúthlutanir. Fá svið stjórnsýslunnar bjóða upp á eins mikla hættu á spillingu eins og úthlutun lóða. Þar væri rétt að skylda sveitarfélögin til að úthluta á grundvelli markaðsverðs. 

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.