*

föstudagur, 25. september 2020
Innlent 25. janúar 2020 12:01

Árið 2007 stendur enn upp úr

Velta á fasteignamarkaði var 560 milljarðar króna í fyrra — bankarnir spá 2,4 til 4% hækkun íbúðaverðs.

Trausti Hafliðason

Fasteignaverð hækkaði lítillega milli áranna 2018 og 2019 og stóru bankarnir þrír spá allir mjög hóflegum hækkunum á næstu þremur árum. Verðþróun á íbúðum í fjölbýli og sérbýli hefur verið mjög svipuð frá árinu 2017. Á síðasta ári voru gerðir um 12.200 kaupsamningar og nam veltan 560 milljörðum króna. Er það töluvert yfir meðaltali síðustu 13 ára en skákar þó ekki sprengingunni sem varð á fasteignamarkaði árið 2007.

Verð á íbúðum í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 3,4% á milli áranna 2018 og 2019 og verð á sérbýli um 3,5%. Til samanburðar nam hækkun íbúðaverðs í fjölbýli 5,5% á milli áranna 2017 og 2018 og tæplega 19% á milli 2016 og 2017. Verð á sérbýli hækkaði um 8% á milli áranna 2017 og 2018 og um ríflega 19% á milli 2016 og 2017. Á þessu má sjá að þróun fasteignaverðs í fjölbýli og sérbýli hefur nokkurn veginn haldist í hendur síðustu ár. Sérbýlið hækkaði samt nokkuð umfram fjölbýli á milli 2017 og 2018.

Þetta hefur ekki alltaf verið svona. Frá árinu 2009 til og með 2015, hækkaði verð á íbúðum í fjölbýli um 42%. Á sama tímabili hækkað verð á sérbýli um 21%.

2007 stendur enn upp úr

Viðskiptablaðið hefur tekið saman tölur yfir veltu á fasteignamarkaði frá árinu 2007 til og með árinu 2019. Á þessu tímabili hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 80% að nafnvirði. Á þessum 13 árum hefur heildarveltan að meðaltali verið tæplega 376 milljarðar króna á ári á verðlagi ársins 2019.

Áhugavert er að veltan hefur aldrei komist í þær hæðir sem hún gerði á árinu 2007 en þá nam heildarveltan 696 milljörðum króna. Í fyrra nam veltan 560 milljörðum króna. Byggja þessir útreikningar á tölum frá Þjóðskrá Íslands og inni í þeim eru viðskipti með íbúðar- og atvinnuhúsnæði á landinu öllu. Veltan í fyrra var sú næstmesta síðan árið 2007.

Hafa ber í huga að árið 2007 voru mjög lífleg viðskipti með fasteignir og alls gerðir ríflega 15.200 kaupsamningar. Til samanburðar voru kaupsamningarnir um 12.200 á síðasta ári sem er í raun mjög svipaður fjöldi og árin á undan. Árið 2014 voru gerðir 9.400 kaupsamningar en frá árinu 2015 til og með 2019 hefur fjöldinn verið frá 11.300 upp í 12.400.

63% á höfuðborgarsvæðinu

Í fyrra voru um 63% kaupsamninganna vegna fasteigna á höfuðborgarsvæðinu en 37% vegna eigna á landsbyggðinni. Var þetta hlutfall nákvæmlega það sama árið 2018. Frá árinu 2007 var mesti munurinn á milli borgar og sveitar árin 2011 og 2012 þegar 70% kaupsamninga voru á höfuðborgarsvæðinu en 30% á landsbyggðinni. Áhugavert er að kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði um einn á milli áranna 2018 og 2019 eða úr 7.705 í 7.706.

Ástæðan fyrir þessari sprengingu á fasteignamarkaði árið 2007 er að þá var tiltölulega stutt síðan bankarnir fóru að bjóða upp á fasteignaveðlán og nokkuð auðvelt fyrir hvern sem er að fá 100% fasteignalán. Þessi þróun hófst árið 2004. Eftir hrun hættu bankarnir að bjóða upp á 100% lán og eru flestir sammála um að það hafi verið gæfuskref þó að í dag sé vissulega hægt að fá svokölluð viðbótarlán, þar sem lántakinn er kominn ansi nálægt 90% veðhlutfalli.

Frá árinu 2007 hefur veltan lægst farið í 135 milljarða króna en það var árið 2009 þegar þjóðfélagið var lamað eftir hrunið. Sem fyrr er upphæðin á verðlagi ársins 2019. Árið 2009 voru einnig minnst viðskipti með fasteignir en þá voru einungis gerðir tæplega 3.700 kaupsamningar.

Meðaltalið aldrei hærra

Viðskiptablaðið hefur einnig reiknað út meðalupphæð á hvern samning. Í fyrra var hún tæplega 54 milljónir króna á höfuðborgarsvæðinu en um 32 milljónir á landsbyggðinni. Á höfuðborgarsvæðinu nam hækkunin 2% á milli ára en á landsbyggðinni stóð upphæðin í stað.

Meðalupphæð á samning hefur aldrei verið hærri en í fyrra. Lægsta meðalupphæðin á samning var árið 2012 en þá var meðaltalið 36 milljónir króna á höfuðborgarsvæðinu á verðlagi ársins 2019 og tæplega 22 milljónir á landsbyggðinni.

Næst hæsta meðaltalið var árið 2007 en þá hljóðaði hver samningur á höfuðborgarsvæðinu upp á tæplega 53 milljónir króna og ríflega 31 milljón á landsbyggðinni. Sem fyrr eru tölur á verðlagi ársins 2019.

Spá 2,4 til 4% hækkun

Stóru bankarnir eru nokkuð samstíga spám sínum um þróun húsnæðisverðs á næstu árum. Miðað við spárnar er gert ráð fyrir hóflegum hækkunum.

Í hagspá Arion banka, sem birt var í desember, er spáð 2,4% hækkun á þessu ári, 2,8% á því næsta og 3,5% árið 2022.

Landsbankinn gerir ráð fyrir um 4% árlegri hækkun íbúðaverðs að jafnaði næstu þrjú ár og um 1% hækkun raunverðs fasteigna á ári til og með ársins 2022. Þetta kemur fram í ritinu Þjóðhag, sem bankinn gaf út í október síðastliðnum. „Vöxtur íbúðaverðs verður þannig lítill í sögulegu samhengi og helst drifinn áfram af hagstæðari lánakjörum og aukinni kaupgetu fólks í takt við aukningu ráðstöfunartekna í kjölfar skattkerfisbreytinga og aðgerðum til þess að liðka fyrir húsnæðiskaupum,“ segir í spá Landsbankans.

Í skýrslu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn, sem sömuleiðis var gefin út í október, er spáð 3% hækkun íbúðaverðs í ár og á næsta ári og raunverð svo gott sem standi í stað.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu sem kom út á fimmtudaginn. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð.