*

þriðjudagur, 2. júní 2020
Innlent 31. mars 2020 15:25

Bein áhrif COVID-19 á húsnæðismarkað óljós

Þróun fasteignamarkaðarins á næstu misserum mun ráðast að miklu leyti af þróun hagkerfisins í heild, samkvæmt skýrslu HMS.

Ritstjórn
Haraldur Guðjónsson

Óvissan í íslensku efnahagslífi er mikil vegna COVID-19 og mun þróun fasteignamarkaðarins á næstu misserum ráðast að miklu leyti af þróun hagkerfisins í heild, verðvæntingum og aðgengi að fjármagni. Þetta er meðal þess sem kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu hagdeildar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Nokkuð víst sé að samdráttur í íslensku efnahagslífi sé þegar hafinn. Vonir standi til að áhrif COVID-19 verði skammvinn og ef undirstöður hagkerfisins séu eins góðar og almennt er talið megi telja góðar líkur á því að hagkerfið taki fljótt við sér aftur þegar létt verður á samkomubanni og öðrum hamlandi aðgerðum. 

„Hægt hefur verulega á hækkun fasteignaverðs undanfarin þrjú ár miðað við vísitölu paraðra viðskipta. Nú er svo komið að íbúðaverð hefur nokkurn veginn staðið í stað á síðustu tólf mánuðum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum þess en hækkað um 6,6% annars staðar á landinu og samtals um 0,5% heilt yfir landið. Samkvæmt þessum mælikvarða hefur því verið um raunverðslækkun að ræða að undanförnu á þéttbýlasta svæði landsins,“ segir í skýrslunni.

Velta Airbnb íbúða dregist saman um 30% frá falli Wow

Í skýrslu HMS segir einnig að heildarvelta Airbnb-íbúða hafi dregist saman um nær 30% á höfuðborgarsvæðinu á því ári sem liðið er frá gjaldþroti flugfélagsins WOW Air. Samdrátturinn í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins nemi um 10%. Vísbendingar séu um að nokkur fjöldi af íbúðum sem voru í skammtímaútleigu hafi þegar ratað inn á almenna leigumarkaðinn og líklegt sé að sú þróun haldi áfram í kjölfar þess höggs sem ferðaþjónustan hafi orðið fyrir vegna COVID-19. Áhrif á leiguverð muni ráðast af því hversu mikil framboðsaukningin verði og hvort leigjendum fjölgi í takt við þá þróun. Áhrifin geti einnig verið misdreifð eftir svæðum en um 50% Airbnb-íbúða, sem hagdeildin telji líklegar til að leita inn á leigu-eða fasteignamarkað í kjölfar samdráttar, séu staðsettar í póstnúmeri 101.

Samkvæmt nýjustu gögnum um þinglýsta leigusamninga hafi leiguverð hækkað, miðað við hlaupandi þriggja mánaða meðaltal, um 3,4% í febrúar miðað við sama tímabil í fyrra, bæði á landinu öllu og á höfuðborgarsvæðinu. Hækkunartaktur leiguverðs hafi leitað niður á við síðustu tvö ár á flestum svæðum landsins og leiguverð sums staðar lækkað.

Greiðslubyrði lækkað hjá stórum hópi heimila

„Vextir á íbúðalánum hafa lækkað ört á undanförnum misserum, sérstaklega á óverðtryggðum lánum. Þetta hefur leitt til lægri greiðslubyrði hjá stórum hópi heimila. Greiðslubyrði á óverðtryggðu láni með breytilegum vöxtum getur t.a.m. orðið um 30% lægri í næsta mánuði en hún var fyrir örfáum árum. Mikilvægt er að aðgengi almennings að fjármagni skerðist ekki um of í því ástandi sem nú ríkir svo óþörf tregða myndist ekki í viðskiptum með fasteignir,“ segir m.a. í skýrslunni, um íbúðalánamarkaðinn.

Samdráttur í nýbyggingum

Í nýrri talningu frá Samtökum iðnaðarins komi fram að nú þegar sé töluverður samdráttur í nýbyggingum og þá sérstaklega á fyrri byggingarstigum. Á höfuðborgarsvæðinu séu nú um 1.490 íbúðir í byggingu upp að fokheldu miðað við 2.190 í september síðastliðnum og 2.558 fyrir ári síðan. Fyrir vikið hafi Samtök iðnaðarins lækkað spá sína um fjölda nýrra íbúða á þessu ári um 40%. Þessi þróun sýni að nokkur samdráttur hafi verið á byggingamarkaði fyrir tilkomu COVID-19.

„Í fréttatilkynningu HMS þann 27. mars. er hvatt til þess að gæta varkárni í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í ljósi breyttra aðstæðna og að miða ætti við að byggja um 1.500 íbúðir á ári næstu 2-4 árin. Þar er einnig varað við því að húsnæðisskortur geti myndast ef samdráttur í byggingariðnaði verði verulegur til lengri tíma. Lækkun stýrivaxta og fyrirhuguð úrræði stjórnvalda gætu dregið úr högginu.

Sífellt hærra hlutfall af útistandandi lánum bankanna er til fyrirtækja í byggingariðnaði og mannvirkjagerð. Það gæti verið vísbending um að aðgengi greinarinnar að fjármagni sé ágætt miðað við aðrar greinar. Hins vegar er um nokkuð víðtækan atvinnugreinaflokk að ræða og því ekki ljóst hvort misvægis gæti eftir því hvort um sé að ræða fyrirtæki í byggingu húsnæðis eða annars konar mannvirkjagerð,“ segir í mánaðarskýrslu hagdeildar HMS. 

Stikkorð: húsnæðismarkaður COVID-19 HMS