Full snemmt er að tala um að botninum sé náð á fasteignamarkaði að mati greiningardeildar Arion banka þrátt fyrir að nýbirtar tölur gefi til kynna 0,4% hækkun fasteignaverðs í september frá fyrri mánuði.

Í nýjum markaðspunkti segir að kaupmáttur heimila sé í lágmarki, atvinnuleysi hátt, lánsfé til fasteignakaupa af skornum skammti og skuldsetning margra heimila sé þung. Því kunni að skjóta skökku við að fasteignaverði sé að hækka.

„En sem fyrr ber að taka einstaka verðmælingar með fyrirvara enda hafa þær hoppað upp og niður á milli mánaða. Síðastliðin 2 ár hafa afar fáir samningar legið á bakvið hverja mælingu (sem skýrir sveiflurnar). Í september var veltan þó töluvert mikil samanborið síðustu ár. Þrátt fyrir það er veltan lítil m.v. það sem tíðkaðist fyrir niðursveifluna á fasteignamarkaði. Lítilli veltu fylgir ákveðinn mælingarvandi sem að öllum líkindum vanmetur verðlækkun á fasteignamarkaði.“

12% verðlækkun tveimur árum frá hruni

Ástæða fyrir vanmati á verðlækkun er einna helst sú að seljanlegar eignir, einkum vel staðsettar smærri íbúðir, eru þær sem skipta helst um hendur á samdráttartímum. „Þannig gefa kaupsamningar ekki rétta mynd af markaðinum þar sem fermetraverð er ávallt heldur hærra á þessum mest eftirsóttu eignum samanburði við hinar lítt seljanlegri í úthverfum. Hvað sem öðru líður hefðu fáir líklega trúað því að þegar tvö ár eru liðin frá hruni hafi fasteignaverð aðeins lækkað um 12% að nafnvirði.“

Veltan eykst

Segir að á sama tíma og fasteignaverð hafi lækkað þá hefur veltan farið að aukast. Hún sé nú svipuð því sem var haustið 2008 en þó talsvert lægri en hún var fyrir þremur árum.

„Aukin velta er vitaskuld merki um heilbrigði fyrir markaðinn en þarf síður svo að leiða til mældrar verðhækkunar þar sem kaupsamningar ná nú til fleiri eigna á dreifðara svæði.– enda töluvert á reiki hvert „raunverulegt“ verðmæti eigna er í sumum stöðum og hverfum á landinu.“

Veikur efnahagsbati er framundan að sögn greiningardeildarinnar og mun endurspeglast í lítilli eftirspurn á fasteignamarkaði og öðrum eignamörkuðum. „Að okkar mati verður því hægur viðsnúningur á fasteignamarkaði. Sú óvissa er snýr að áhrifum gjaldþrotafrumvarpsins er þó töluverð – sem gæti keyrt markaðinn í frekari niðursveiflu. Sérstaklega í ljósi þess að veðrými mun væntalega minnka og eiginfjárkvaðir húsnæðiskaupenda verða hlutfallslega hærri í framtíðinni.“