*

miðvikudagur, 21. apríl 2021
Innlent 1. apríl 2021 19:03

Bullandi seljendamarkaður

Meðalsölutími fasteigna hefur aldrei verið styttri samkvæmt mælingum Seðlabanka Íslands.

Trausti Hafliðason
Þó að blikur séu á lofti er ekki hægt að fullyrða nokkuð um að bólumyndun á fasteignamarkaði.
epa

Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um tæplega 9% að nafnvirði á síðustu 14 mánuðum eða frá því í byrjun síðasta árs. Er hér miðað við verðvísitölu Þjóðskrár Íslands. Samkvæmt tölum Þjóðskrár jókst velta með íbúðarhúsnæði um tæp 23% á síðasta ári og kaupsamningum fjölgaði um rúm 15%. Til samanburðar hækkaði verðvísitalan um 2,7 á árinu 2019.

Verðbólga án húsnæðisliðar var um 3% á síðasta ári og kaupmáttur hækkaði um 3,4%. Það er því ljóst að íbúðaverð er í öðrum takti en í því sambandi má benda á að skilgreining á bólumyndun er einmitt þegar verð á einhverju hækkar úr takti við allt sem tengist. Íbúðaverð hefur auðvitað áður farið fram úr kaupmætti, það gerðist sem dæmi á árunum 2016 og 2017 og á árunum fyrir hrun, frá 2004 til 2007.

Áhrif vaxtalækkana

Þó að blikur séu á lofti er ekki hægt að fullyrða nokkuð um að bólumyndun á fasteignamarkaði sé að eiga sér stað, sér í lagi þar sem erfitt er að lesa í áhrif vaxtalækkana undanfarinna mánuða á markaðinn. Í janúar á síðasta ári voru stýrivextir Seðlabankans 3% en innan ársins voru þeir lækkaðir niður í 0,75% og hafa aldrei verið lægri. Yfirlýst markmið Seðlabankans með þessum lækkunum var að auðvelda bæði heimilum og fyrirtækjum að takast á við afleiðingar heimsfaraldursins með lægri fjármagnskostnaði og greiðara aðgengi að fjármagni. Hliðaráhrifin urðu hins vegar þau að vextir á íbúðalánum lækkuðu töluvert, sem hafði mikil áhrif á fasteignamarkaðinn.

Ef fram heldur sem horfir eru ýmis teikn á lofti um að markaðurinn kunni að ofhitna. Í dag er eftirspurnin nú þegar umfram framboð og ekki útlit fyrir að framboð muni aukast mikið. Þetta sýna tölur frá Seðlabankanum, Samtökum iðnaðarins og Hagstofu Íslands.

Aldrei styttri sölutími

Einn mælikvarði á framboðið er meðalsölutími birgða sem Seðlabankinn birtir reglulega. Er þá reiknaður út sá tími (fjöldi mánaða), sem það tekur að selja auglýstar eignir á höfuðborgarsvæðinu miðað við veltu viðkomandi mánaðar. Þessi gögn Seðlabankans ná aftur til ársins 2006 og síðan þá er meðaltalið í kringum sjö mánuðir. Fram að þessu hefur eitt tímabil skorið sig úr en það er tímabilið frá september 2016 til maí 2017. Á þessu níu mánaða tímabili var meðalsölutíminn samfleytt undir tveimur mánuðum og fór lægst í 1,14 en það var í mars 2017.

Nýjustu tölur um meðalsölutíma voru birtar í Hagvísum Seðlabankans á föstudaginn. Þar má sjá að síðustu átta mánuði, eða frá og með júlí 2020 til og með febrúar 2021, hefur meðalsölutími verið undir tveimur mánuðum. Í janúar fór það niður í 0,99, sem er lægsta gildi sem mælst hefur síðan Seðlabankinn fór að taka þessar tölur saman árið 2006.  

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.