*

laugardagur, 16. janúar 2021
Innlent 13. janúar 2021 14:02

Einungis 2007 slær 2020 við í umsvifum

Nærri helmingur íbúða seldist á eða yfir ásettu verði undir lok síðasta árs, en merki eru um að farið sé að hægja á markaðnum.

Ritstjórn
Haraldur Guðjónsson

Merki eru um að aðeins sé farið að hægjast um á fasteignamarkaði en síðasta ár var það næst umsvifamesta á fasteignamarkaði frá upphafi mælinga, á eftir árinu 2007 að því er fram kemur í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis og Mannvirkjastofnunar.

Þó heldur íbúðaverð áfram að hækka á meðan leiguverð lækkar líkt og Viðskiptablaðið sagði frá í gær, en lækkunin var hvað mest í Breiðholti, eða um 30%.

Líklegt er jafnframt að umsvif á lánamarkaði hafi náð hámarki í október, en óverðtryggð lán eru komin yfir 40% hlutdeild af heildarútlánum. Enn er þó mikil eftirspurn og telur stofnunin að hlutdeildarlán verði líkleg til að örva íbúðauppbyggingu

Umsvifamesti nóvember frá upphafi

Þó mikið líf hafi verið á fasteignamarkaði síðan í sumar dró aðeins úr fjölda útgefinna kaupsamninga og veltu í nóvember samanborið við mánuðinn á undan. Fjöldi kaupsamninga getur þó aukist eftir því sem nýrri gögn berast.

Þrátt fyrir það er um að ræða umsvifamesta nóvembermánuð frá upphafi mælinga. Ef litið er yfir allt árið má búast við því að árið verði næst umsvifamesta árið á fasteignamarkaði frá upphafi eins og áður segir, en þó nokkuð undir árinu 2007 þegar fasteignaviðskipti voru með mesta móti yfir nær allt árið.

Sölutími hefur aldrei verið styttri

Framboð á íbúðum til sölu heldur áfram að minnka og hefur dregist saman um rúmlega helming á höfuðborgarsvæðinu frá því það náði hámarki í vor. Í maí 2020 voru um 2.200 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu á hverjum tíma en fjöldinn er nú komin undir 1.000.

Á sama tíma hafa íbúðir aldrei selst jafn hratt og nú, en sölutíminn á höfuðborgarsvæðinu í október og nóvember var um 46 dagar en var næstum 60 dagar í upphafi árs. Á landsbyggðinni er meðalsölutíminn komin niður í 66 daga eftir að hafa verið 81 dagur í upphafi árs.

Mikil ásókn í íbúðir og takmarkað framboð virðist hafa sett þrýsting á íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu, en 12 mánaða breyting á vísitölu söluverðs nam um 7,7% í nóvember samanborið við 6,7% í október.

Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hefur heldur dregið úr verðhækkunum og mældist 12 mánaða hækkun vísitölu söluverðs þar 4,1% í nóvember og annars staðar á landinu mældist árshækkun íbúðaverðs neikvæð.

Hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði á höfuðborgarsvæðinu mældist um 22% í nóvember, samkvæmt þriggja mánaða meðaltali, og tæp 24% á ásettu verði. Þannig seldust rúmlega 46% íbúða annað hvort á eða yfir ásettu verði samanborið við tæp 25% í byrjun ársins. Aðeins yfir sumartímann árið 2007 hefur hlutfallið mælst hærra á svæðinu.

Leiguverð lækkaði sjö mánuði af tólf

Samkvæmt nýjustu gögnum lækkar leiguvísitalan fyrir höfuðborgarsvæðið þriðja mánuðinn í röð í nóvember og er það sjöundi mánuðurinn á árinu 2020 sem mælist lækkun á milli mánaða.

Leitni árshækkunar vísitölunnar hefur legið nánast beint niður á við síðan í júní 2017. Meðalleiguverð í nóvember var um 188.000 kr. og lækkaði úr 196.000 kr. í mánuðinum á undan. Lækkunina má þó að einhverju leyti rekja til þess að meðalstærð íbúða minnkar á milli mánaða.

Útlán líklega náð hámarki í október

Ný útlán til heimila, að frádregnum uppgreiðslum, virðast hafa náð hámarki í október þegar þau slöguðu hátt í 30 milljarða króna.

Í nóvember var fjárhæðin um 22 milljarðar króna og því vísbending um að lántökur hafi náð hápunktinum þá og séu farnar að róast á nýjan leik. Miklar umbreytingar hafa orðið á lánamarkaði og var hlutdeild óverðtryggðra lána í heildaríbúðalánum heimilanna í nóvember komin yfir 40% í fyrsta skipti.

Telja hlutdeildarlán líkleg til að örva íbúðauppbyggingu

Ýmis teikn eru á lofti um að samdráttur í byggingageiranum sé minni en búast mátti við að því er segir í tilkynningu stofnunarinnar. Ljóst er að hægst hefur verulega á vexti í greininni og sú þróun byrjaði snemma á árinu 2019 en nú eru merki um að hægst hafi á samdrættinum.

Til að mynda mældist mikill samdráttur í íbúðafjárfestingu á öðrum ársfjórðungi ársins 2020 en um þrefalt minni á þriðja ársfjórðungi. Nýskráningum fyrirtækja í greininni hefur verið að fjölga á seinustu mánuðum og gjaldþrotum fækkað töluvert.

Á sama tíma hefur dregið verulega úr fækkun starfsfólks í greininni. Fjöldi starfandi dróst hratt saman milli apríl 2019 til apríl 2020 en verulega hefur hægst á samdrættinum síðan þá og nánast staðið í stað.

Þessi batnandi merki í byggingargeiranum má líklega að einhverju leyti rekja til þess að væntingar hafa að öllum líkindum færst upp á við í kjölfar mikillar eftirspurnar á fasteignamarkaði síðan í vor.

Eftirspurn eftir fasteignum hefur sjaldan verið jafn mikil og nú sem er líklegt til að örva fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Hlutdeildarlánin sem HMS hefur nýlega hafið veitingu á hafa að sama skapi átt sinn þátt í að hafa jákvæð áhrif á væntingar á byggingarmarkaði að mati stofnunarinnar.