*

fimmtudagur, 17. október 2019
Innlent 3. október 2019 13:52

Eitraður kokteill

Ofmat á framvindu verkefna og framkvæmdakostnaður umfram áætlanir virðist hafa myndað eitraðan kokteil fyrir lausafjárstöðu Upphafs fasteignafélags.

Ástgeir Ólafsson
Ljóst er að fjárfestar hafa tapað verulegum fjárhæðum á Novus og Anglia.
Aðsend mynd

Síðastliðinn mánudag var greint frá því að staða tveggja fagfjárfestasjóða í rekstri GAMMA væri umtalsvert verri en áður hafði verið gert ráð fyrir. Um var að ræða sjóðina GAMMA: Novus sem hefur fjárfest í fasteignaþróunarverkefnum í gegnum Upphaf fasteignafélag sem sjóðurinn á að fullu og GAMMA: Anglia sem fjárfest hefur í fasteignaverkefnum í Bretlandi. Í júlí á þessu ári réð stjórn GAMMA inn nýtt teymi sérfræðinga í kjölfar kaupa Kviku banka á öllu hlutafé þess og var í kjölfarið ráðist í vinnu við að fara yfir rekstur og stöðu þeirra sjóða sem félagið rekur. Leiddi sú vinna til þess að á mánudag var gengi GAMMA: Novus fært niður úr 183 í lok júní niður í 2 auk þess sem gengi GAMMA: Anglia var fært niður úr 105 um mitt ár niður í 55.

GAMMA: Novus var settur á laggirnar haustið 2013 og nam upphafleg fjárfesting sjóðsfélaga 2,5 milljörðum króna. Á þeim tíma sem sjóðurinn hefur starfað hefur hann í gegnum Upphaf komið að fjölda fasteignaverkefna. Þegar sögulegt gengi sjóðsins er skoðað báru fjárfestingar hans góðan árangur fyrstu árin en í lok árs 2017 var gengi hans tæplega 250 og nam árleg meðalávöxtun á þeim tíma tæplega 25% en í desember það ár voru 850 milljónir greiddar út til sjóðsfélaga. Árið 2014 skilaði Upphaf 149 milljóna króna hagnaði, 2015 var hann 57 milljónir, árið 2016 var hann 775 milljónir og árið 2017 nam hagnaður Upphafs 291 milljón. Árin 2015 til 2017 voru matsbreytingar fjárfestingaeigna þó á bilinu 353 til 495 milljónum hærri en hagnaður félagsins fyrir skatta og var því alfarið drifinn áfram af matsbreytingum.

Frá þeim tíma tók gengi sjóðsins hins vegar að lækka og í lok árs 2018 stóð það í 217 og hafði þá lækkað um 10% á einu ári. Um mitt ár stóð gengið í 183 eins og fram hefur komið og hafði þá lækkað um 15% frá áramótum. Í einblöðungi sem sendur var á sjóðsfélaga GAMMA: Novus á mánudag var svo greint frá því að við endurmat á eignum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé hans hefði verið verulega ofmetið. Í árslok 2018 var það um 4,4 milljarðar en stendur nú í 40 milljónum króna og hefur gengi sjóðsins því verið fært niður í 2.

Töpuðu 1,1 milljarði 

Þegar ársreikningur Upphafs fyrir síðasta ár er skoðaður kemur bersýnilega í ljós að staða félagsins var farin að versna töluvert en félagið tapaði ríflega 1,1 milljarði á árinu sem er neikvæður viðsnúningur upp á 1,4 milljarða frá árinu á undan. Þá var kostnaðarverð seldra fasteigna 27 milljónum króna hærra en tekjur félagsins á síðasta ári sem námu 3.817 milljónum króna. Þrátt fyrir rekstarniðurstöðu síðasta árs töldu stjórnendur GAMMA: Novus, í upplýsingablaði til sjóðsfélaga frá síðustu áramótum að verkefni sjóðsins væru enn hagkvæm þótt áætlaður hagnaður þeirra væri lægri en í upphafi árs 2018.

Vantar milljarð upp á 

Í bæði upplýsingablaði til sjóðsfélaga og í tilkynningu frá GAMMA kemur fram að ástæður lækkunar eigin fjár megi meðal annars rekja til þess að fyrri matsaðferðir félagsins hafi ekki tekið að fullu tillit til aukins fjármagnskostnaðar Upphafs sem jókst eftir 2,7 milljarða skuldabréfaútgáfu félagsins í júní en vextir bréfanna voru 15%. Sem dæmi voru vextir á umbreytanlegu skuldabréfi WOW air frá því í fyrra 9% ofan á þriggja mánaða EURIBOR vexti. Auk þess kom fram að væntingar um söluverð íbúða og þróunareigna hafi verið endurmetnar en lægri væntingar um raunhækkun fasteignaverðs voru einnig nefndar sem skýringar við fyrri gengislækkanir sjóðsins. Þá er einnig nefnt að raunveruleg framvinda tiltekinna verkefna hafi verið ofmetin auk þess sem framkvæmdakostnaður hafi verið talsvert yfir áætlunum á árinu.

Samkvæmt aðilum sem þekkja vel til í byggingageiranum mynda þessir tveir þættir eitraðan kokteil fyrir lausafjárstöðu fasteignaþróunarfélags þar sem lán vegna framkvæmda eru greidd út eftir því sem verkefnum miðar áfram. Þegar kostnaður verkefna fer fram úr áætlunum á sama tíma og þau eru ekki komin eins langt á veg og áður var talið getur komið upp sú staða að fjármögnun verkefnis hefur verið nær greidd að fullu á meðan verkefnið sjálft er óklárað, þá sérstaklega þegar ráðist er í verkefni þar sem hlutfall eiginfjár er lágt. Þá nefndi einn viðmælenda blaðsins að ofmat á framvindu verkefna væri í raun annað orðalag yfir að eftirliti með framvindu hefði verið ábótavant. Það skal þó tekið fram að hér er átt við eftirlit með framvindu en ekki gæðaeftirlit með byggingunum sjálfum.

Fram kemur í skýringum til sjóðsfélaga að Upphaf eigi í lausafjárvanda og unnið sé að viðbótarfjármögnun með útgáfu nýs forgangshlutabréfs upp á 1 milljarð króna til þess að klára þær framkvæmdir sem félagið stendur í en það er með 277 íbúðir í byggingu. Er gert ráð fyrir að niðurstöður viðræðna um þá fjármögnun liggi fyrir um miðjan mánuðinn. Þess má þó geta að nýtt gengi sjóðsins byggir á því að áform um viðbótarfjármagn gangi eftir. Af tilkynningu sem GAMMA sendi frá sér í gær að dæma er staða Upphafs langt frá því að vera góð og virðist félagið raunar standa á bjargbrúninni enda segir orðrétt að „viðræður hafa átt sér stað við aðra kröfuhafa um björgun félagsins“.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu sem kom út í dag. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér

Stikkorð: GAMMA Novus Upphaf