Fasteignasali var í Héraðsdómi Reykjavíkur í dag sýknaður af kröfu einkahlutafélags um greiðslu 14,5 milljóna króna skaðabóta, með vöxtum frá 1. ágúst 2016 og dráttarvöxtum frá 1. september sama ár, úr starfsábyrgðartryggingu hans. Félagið taldi sig hafa orðið fyrir tjóni vegna fasteignaviðskipta sem hann annaðist. Fasteignasalinn byggði sýknukröfu sína á því að hann hefði ekki komið fram sem fasteignasali við viðskiptin heldur hefði verið um vinargreiða að ræða.

Fyrir dómi gáfu skýrslur áðurnefndur fasteignasali sem og fyrrverandi og núverandi fyrirsvarsmenn þeirra aðila er hlut áttu að máli. Umræddur fasteignasali og seljandi í málinu eru góðir vinir og sagði dómurinn því að sönnunargildi vitnisburða þeirra yrði að meta í því ljósi. Samskipti í aðdraganda kaupsamningsins voru því lögð til grundvallar.

Málið á rætur að rekja til kaupsamnings sem gerður var árið 2015 og varðar kaupsamning milli félaganna KK22 ehf. og Burðarafls ehf. Samkvæmt samkomulaginu keypti KK 22 hluta fasteignar að Lynghálsi en greiða skyldi fyrir eignina með því að afhenda á móti vatnsverksmiðju, sem stóð við Selhellu í Hafnarfirði, og taka yfir áhvílandi veðskuldir á þeirri eign.

Hvað laut að Lynghálsi voru ýmis gjöld í vanskilum sem og lán sem hvíldi á fyrsta veðrétti og skuld á þriðja veðrétti. Seljanda, það er Burðarafli, bar að aflýsa þeim skuldum samkvæmt kaupsamningnum. Það misfórst hins vegar og nam dómkrafa málsins þeim gjöldum og skuldum samanlagt.

Viðskiptin drógust trekk í trekk

Af samskiptum forsvarsmanna aðila má ráða að aðdragandi viðskiptanna hafi verið nokkuð langur. Fyrstu samskipti sem reifuð eru í dóminum eru frá því í maí 2014. Sá póstur er sendur frá lögmanni sem á þeim tíma var fyrirsvarsmaður KK22. Hafði hann unnið fyrir félagið við að selja vatnsverksmiðjuna og hefði hann annast ráðgjöf og skjalagerð við það. Skráning hans sem fyrirsvarsmaður hefði aðeins verið til hægðarauka í viðskiptalegum tilgangi og að hann hefði engra hagsmuna að gæta.

„Undirritunin er gerð með þeim fyrirvara og forsendum sem koma fram í þeirri yfirlýsingu sem ég fékk frá [fasteignasalanum] í dag undirritaðri af [K]. Sá fyrirvari er gerður af hálfu KK22 ehf. (seljanda) að kauptilboðið telst niður fallið (ógilt með öllu) kl. 16.00 þann 26. maí [2015], ef ekki kemur til einhverskonar staðfesting á fjármögnun (sem ég samþykki sem lögmaður félagsins út frá alm. venjum í fasteignaviðsk.) og að fyrir liggi að gengið verði frá kaupsamningi og greiðslum í síðasta lagi 4. júní [2015] eins og ráðgert er í kauptilboði, sem er algjört lykilatriði fyrir samþykki þessu,“ segir í tölvupósti lögmannsins sem var í fyrirsvari fyrir KK22.

Óskaði hann einnig eftir því að fá staðfestingu á munnlegu samkomulagi um 1.250 þúsund króna þóknun, auk virðisaukaskatts, fyrir vinnu sína við samningsgerðina. Umræddur tölvupóstur var sendur í maí 2014. Umræddum tölvupósti var svarað af fasteignasalanum á þann veg að hann samþykkti hann „fyrir hönd [fasteignasölunnar sem hann starfar hjá]“.

Næstu samskipti, sem dómurinn reifar, áttu sér stað í október sama ár en ljóst var að samningarnir höfðu ekki gengið eins smurt og ætlað var. Sá póstur var frá lögmanninum á fasteignasalann, auk starfsmanns fasteignasölunnar. Sagði þar meðal annars að „[öllu máli skipti] að fá staðfest að íbúðirnar séu tiltækar sem kaupsamningsgreiðsla. [...] Gefum því örstuttan tíma í viðbót annars verðum við að fresta þessu í enn eitt skiptið. Það eru auðvitað vonbrigði að þetta skyldi ekki vera til taks eins og halda mátti á póstum ykkar og tali í síðustu viku.“

Verkfall sýslumanns tafði enn frekar

Viðskiptin töfðust áfram og næstu samskipti voru í janúar árið 2015 og mánuði síðar lágu fyrir drög að kauptilboði. Áfram tafðist málið en í lok mars sendi lögmaðurinn bréf á fasteignasalann og fyrirsvarsmann Burðarafls. „Þetta verður bara að fara klárast eða hvað? Þarf svar við þessum spurningum sem eru settar fram fyrir 8 dögum síðan. Þessar dagsetningar með greiðslur eru orðnar súrar. Þarf niðurstöðu í þetta mál en þessi dráttur hefur alfarið verið vegna kaupanda.“

Samningar virðast hafa náðst á vormánuðum 2015 en þá kom babb í bátinn í formi verkfalls hjá sýslumanni. Af þeim sökum var ekki hægt að gera upp áðurnefnd gjöld og skuldir en nýta átti söluandvirði annarrar eignar til þess verks. Ekki var hægt að þinglýsa þeim gjörningi fyrr en að verkfalli afstöðnu og tafðist málið því frekar.

Kaupsamningur var undirritaður að lokum í september 2015 en mánuði síðar hafði Burðarafl ekki uppfyllt skyldur sínar samkvæmt honum. Það er vanskil hvíldu enn á Lyngásnum og hið sama gilti um lán sem aflýsa átti. „Þetta verður að komast á hreint og ég vil fá svör strax. Mér [sic!] held að það sé rétt að fasteignasalan komið [sic!] að þessu máli enda kaupsamningur unnin á hennar ábyrgð og forskrift,“ segir í pósti sem lögmaðurinn sendi um þetta leyti.

Afsal undirritað þrátt fyrir vanefndir

Afsal vegna viðskiptanna var undirritað í ágúst 2016 og því þinglýst þrátt fyrir að enn hefði ekki komið til efnda. Aðdragandi þess virðist hafa verið að fjárhagsstaða Burðarafls var slæm og von var á fjárnámsbeiðni vegna útistandandi gjalda og skulda. Nýr fyrirsvarsmaður KK22 bar fyrir dómi að hann hefði treyst orðum fasteignasalans um að þessu yrði reddað. Burðarafl var tekið til gjaldþrotaskipta í nóvember 2016 en ekkert fékkst upp í tæplega 157 milljón króna kröfur.

Áður en til málshöfðunar fyrir dómi kom sendi KK22 kæru til úrskurðarnefndar í vátryggingamálum og krafðist bóta vegna tjóns síns úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans. Niðurstaða nefndarinnar var á þann veg að hann hefði komið fram sem fasteignasali og því hefði bótaskylda myndast. Nefndin tók á móti ekki afstöðu til bótafjárhæðar en aðilar máls þurfa að samþykkja slíkt svo það komist að. Vátryggingafélag mannsins tilkynnti þrátt fyrir þá niðurstöðu að það hygðist ekki greiða bætur.

Sem fyrr segir byggði fasteignasalinn sýknukröfu sína á að um vinargreiða hefði verið að ræða og því gæti ekki komið til greiðslu úr tryggingunni. Þá benti hann einnig á að allir aðilar málsins hefðu verið reynslumiklir í viðskiptum sem þessum og forsvarsmenn KK22 hefðu getað kennt sér sjálfum um málalyktir.

Fasteignasalinn taldist hafa komið fram sem slíkur

Í niðurstöðu dómsins segir að af málsgögnum megi ráða að fasteignasalinn hafi átt verulegan þátt í undirbúningi viðskiptanna. Samkvæmt þágildandi lögum um sölu fasteigna og skipa bar fasteignasölum að gera skriflegan samning við þann er leitar til hans vegna fasteignaviðskipta. Í slíkum samningi beri að tilgreina hvaða verkefni hann taki á sig.

„Ljóst er að [fasteignasalinn] gat með slíkum samningi skilgreint verkefni sitt sem fasteignasala og var það brýnt ef hann taldi það takmarkaðra en hefðbundið hlutverk fasteignasala við milligöngu um fasteignaviðskipti,“ segir í dóminum. Enginn slíkur samningur lá fyrir og var því lagt til grundvallar að hann hefði komið fram sem fasteignasali í viðskiptunum.

Bótakrafan var byggð á því að fasteignasalinn hefði ekki sinnt lögbundnum skyldum sínum við viðskiptin. Með því að undirrita afsal vegna viðskiptanna hefði KK22 glatað úrræðum til að knýja á um efnir Burðarafls.

„Fyrir liggur að fyrirsvarsmaður [KK22] vissi allt frá undirritun kaupsamnings 10. september 2015 af vanefndum [Burðarafls] vegna fasteignarinnar,“ segir í dóminum. Einnig er á það bent að drög að afsali hafi legið fyrir í nóvember sama ár en því ekki þinglýst vegna vanefnda sem og að fyrirsvarsmaður KK22 vissi af slæmri fjárhagsstöðu Burðarafls. Þrátt fyrir það hafi aldrei komið til tals að láta viðskiptin ganga til baka.

„Þótt fallast megi á með [KK22] að við sakarmat verði að miða við að hvílt hafi ríkar skyldur gagnvart [félaginu] á [fasteignasalanum] við viðskiptin, þá verður ekki fram hjá því litið að Burðarafl hafði vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi að verulegu leyti þegar afsal var undirritað,“ segir í dóminum. Með vísan til þess, og að þáverandi fyrirsvarsmaður KK22 var sjálfstætt starfandi lögmaður, „stóð það að mati dómsins fyrirsvarsmanni [KK22] nær að gæta hagsmuna félagsins og átti honum því, miðað við reynslu hans af viðskiptum, og þá einnig viðskiptum hans með fasteignir, að vera ljóst hvaða áhætta væri fólgin í að undirrita afsal.“

Af þeim sökum var KK22 látið bera tjón sitt sjálft á grundvelli reglna um eigin sök og fasteignasalinn því sýknaður af kröfunni. Málskostnaður milli aðila málsins var látinn niður falla.