Á síðustu fjórum mánuðum síðasta árs var 225 samningum þinglýst á höfuðborgarsvæðinu en til samanburðar var 267 slíkum samningum þinglýst fyrstu átta mánuði ársins. Í heildina var því 492 samningum þinglýst á síðasta ári, þar voru 135 vegna verslunar- og skrifstofuhúsnæðis. Þetta kemur fram í tölum sem Þjóðskrá Íslands birti í vikunni.

Töluverður kippur kom í markaðinn í desember en þá var 73 samningum þinglýst. Fjöldi þinglýstra samninga um atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið meiri síðan í janúar árið 2019.

Í desember voru jafnframt 52 samningar skráðir í kaupskrá og nam heildarkaupverð þessara eigna ríflega 8,6 milljörðum króna. Til þess að setja þessar tölur í samhengi þá var 251 samningur skráður í kaupskrá fyrstu ellefu mánuði ársins og nam heildarkaupverðið 16,8 milljörðum króna.

Á landsbyggðinni var 484 samningum um atvinnuhúsnæði þinglýst á síðasta ári. Af þeim voru 279 skráðir í kaupskrá og var heildarkaupverð eignanna rétt um 10 milljarðar króna. Líkt og á höfuðborgarsvæðinu var flestum samningum þinglýst í desember eða 61 og þarf einnig að fara aftur til janúar 2019 til að finna jafnmargar þinglýsingar.

Bóluefni og vaxtalækkanir

Verðvísitala atvinnuhúsnæðis stóð í stað á öðrum ársfjórðungi 2020 eftir að hafa lækkað um 12% á fyrsta ársfjórðungi. Vísitalan náði ákveðnu hámarki um mitt ár 2019, þegar hún stóð í ríflega 97 stigum. Þá hafði hún ekki mælst hærri síðan á fyrri hluta ársins 2008.

Öfugt við íbúðamarkaðinn tók markaður með atvinnuhúsnæði dýfu í kjölfar heimsfaraldursins. Í haust þegar fréttir bárust af því að bóluefni væri væntanlegt á markað öðru hvoru megin við áramótin fór líf að færast í markaðinn eins og tölur Þjóðskrár endurspegla ágætlega. Það væri samt einföldun að segja að fréttir og væntingar um bóluefni væru eina ástæðan því aðgerðir Seðlabankans hjálpuðu mjög til við að örva atvinnuhúsnæðismarkaðinn. Seðlabankinn hefur lækkað stýrivexti umtalsvert og því til viðbótar hefur bindiskylda verið lækkuð sem og eiginfjárkröfur bankanna. Hefur þetta leitt til aukinnar lánagetu viðskiptabankanna og þar með auðveldað fjármögnun á atvinnuhúsnæði.

Verðhækkanir?

Heimildir Viðskiptablaðsins herma að lægri vextir og auðveldara aðgengi á fjármagni hafi valdið því að mörg fyrirtæki hafi að undanförnu frekar keypt húsnæði undir starfsemi sína heldur en að leigja. Einnig hafa fjárfestar farið inn á markaðinn og keypt óútleigt húsnæði í von um að leigja það út þegar hagkerfið tekur við sér.

Vaxtalækkanir valda að öllu jöfnu hækkun eignarverðs og líkur eru á því að atvinnuhúsnæði muni hækka. Þessi eignaflokkur er hins vegar mjög mismunandi, allt frá grófu iðnaðarhúsnæði til fimm stjörnu hótela, og verðið mun breytast með ólíkum hætti milli þessara flokka. Samkvæmt heimildum blaðsins er til að mynda útlit fyrir offramboð á skrifstofuhúsnæði, ekki síst í miðborginni, og ólíklegt að verðið muni hækka á næstu árum. Hins vegar eru minni iðnaðarbil og geymsluhúsnæði miðsvæðis eftirsótt og verðið því hærra en á miðlungs skrifstofuhúsnæði.

„alltaf svolítið hægari"

Magnús Kristinsson, annar eigenda Jöfurs, fasteignasölu og leigumiðlun með atvinnuhúsnæði, segir að líf hafi færst í markaðinn undanfarna mánuði og „alls engin kreppa í gangi". Þó að vaxtalækkanir hafi örvað markaðinn þá segir hann varasamt að tala um að miklar hækkanir séu í kortunum.

„Atvinnuhúsnæðismarkaðurinn er alltaf svolítið hægari en íbúðamarkaðurinn. Hann stjórnast af því hvernig viðskiptalífið gengur, hvort fyrirtæki þurfi að stækka við sig og hvort menn hafa svigrúm til fjárfestinga," segir Magnús. „Þegar heimsfaraldurinn skall á héldu margir að sér höndum og biðu með að taka ákvarðanir. Þó að sala á íbúðamarkaði hafi verið góð á þessum tíma þá er ekki hægt að segja það sama um atvinnuhúsnæðismarkaðinn.

Með haustinu varð breyting því þá gengu viðskiptin vel hjá ýmsum og óvissan var ekki jafnmikil og í byrjun faraldursins . Þetta á auðvitað ekki við um allt atvinnuhúsnæði og vísa ég þá sérstaklega til húsnæðis undir ferðaþjónustufyrirtæki, hótel, veitingastaði og svo framvegis."

Nánar er fjallað um málið í Fasteignamarkaðnum, fylgiriti Viðskiptablaðsins. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .