Fasteignamarkaðurinn hefur verið á fleygiferð. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 11,6% að raunvirði (16,4% að nafnvirði) í lok ágúst. Auglýstar eignir voru 45% færri í ágúst en á sama tíma fyrir ári, meðalsölutími er nálægt sögulegu lágmarki og hátt hlutfall íbúða selst yfir ásettu verði.

Frávik íbúðaverðs frá langtímaleitni er nú tæplega 14% og hefur ekki mælst hærra síðan árið 2008. Verðhækkanir á markaðnum hafa einnig verið umfram ákvarðandi þætti, s.s. launaþróun og byggingarkostnað. Hækkun fasteignverðs hefur drifið áfram skuldavöxt heimilanna. Ársvöxtur þeirra nam 6,8% að raunvirði í lok júlí samanborið við 4,3% í lok apríl.

Í kjölfar heimsfaraldursins lækkuðu stýrivextir mikið. Yfirlýst markmið Seðlabankans með lækkun stýrivaxta var að auðvelda bæði heimilum og fyrirtækjum að takast á við afleiðingar heimsfaraldursins með lægri fjármagnskostnaði og greiðara aðgengi að fjármagni. Hliðaráhrifin urðu hins vegar þau að vextir á íbúðalánum lækkuðu töluvert, sem hafði mikil áhrif á fasteignamarkaðinn.

Taka gildi 1. desember

Seðlabankinn hefur nú brugðist við þessari þróun á fasteignamarkaði og aukinni skuldsetningu heimilanna með því að setja nýjar reglur um hámarks greiðslubyrði fasteignalána. Reglurnar, sem voru kynntar í gær, hafa vakið athygli. Þær öðlast ekki gildi fyrr en 1. desember næstkomandi og gilda um samninga um fasteignalán, sem gerðir eru eftir gildistökuna.

Samkvæmt reglunum skal hámark greiðslubyrðar nýrra fasteignalána vera 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum neytenda þegar lánið er veitt. Hámarkshlutfall fyrir þá sem eru að kaupa fasteign í fyrsta sinn er 40%.

Ef aðeins hluti eigenda hefur ekki áður verið þinglýstur eigandi húsnæðis ákvarðast hlutfallið af reiknireglunni: hámark greiðslubyrðar = 35% +( n / m ) x5% [ n er fjöldi eigenda sem ekki hefur áður verið þinglýstur eigandi íbúðar og m er heildarfjöldi eigenda íbúðar]. Þetta þýðir t.d. að ef tveir eru að kaupa íbúð og annar þeirra hefur ekki átt íbúð áður þá er miðað við hlutfallið 37,5% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum.

Lánveitendur hafa svigrúm

Í 3. grein reglnanna er kveðið á um 35% og 40% hámarkið. Lánveitendur hafa samt svigrúm til að fara yfir hámarkið því í 5. grein reglnanna segir: „Lánveitanda er heimilt að veita 5% af heildarfjárhæð veittra fasteignalána á hverjum ársfjórðungi til neytenda með greiðslubyrði fasteignalána umfram hámark skv. 3. gr. reglna þessara.“

Öfugt við það sem ýmsir halda hafa þessar nýju reglur líkast til takmörkuð áhrif á almenna kaupendur því bankarnir eru nú þegar að fylgja mjög svipuðum viðmiðum, þ.e. 40% hámarki fyrir fyrstu kaupendur og 35% fyrir aðra. Mögulega hefur þetta þó áhrif á fólk sem er að taka lán hjá tveimur eða fleiri ólíkum lánveitendum með veði í fasteign, sem dæmi hjá banka, lífeyrissjóði og jafnvel hjá byggingaraðila. Þegar svo er eru meiri líkur á að einstaklingar hafi farið upp fyrir 35% hámarkshlutfallið.

Reglurnar virðast hins vegar hafa töluverð áhrif á þá einstaklinga sem eru virkir fjárfestar á fasteignamarkaði ef svo má að orði komast. Þær hafa áhrif á þann hóp sem á þegar fasteign en er að kaupa fleiri.

Koma í veg fyrir fasteignabólur

Segja má að Seðlabankinn sé því að formfesta vinnureglur sem hafa verið í gildi innan bankanna. Í nýju reglunum er enda kveðið á um að lánveitandi skuli senda Seðlabankanum skýrslu til að unnt sé að sannreyna að kröfur samkvæmt reglunum séu uppfylltar. Enn fremur segir að skýrsluna beri að senda á því formi og með þeirri tíðni, sem Seðlabankinn ákveði. „Brot á reglum þessum geta varðað stjórnvaldssektum,“ segir í reglunum nýju.

Á fundi fjármálastöðugleikanefndar í gær sagði Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri að reglusetning greiðslubyrðarhlutfalls væri langtímamál. Þetta væri varanleg ákvörðun en ekki hugsuð til skamms tíma.

„Við erum í raun að koma upp sambærilegum fjármálastöðugleikagrunni eða vörnum og þekkist hjá öðrum þjóðum,“ sagði hann og bætti við að með þessu væri verið að koma í veg fyrir að fólk taki of mikla fjárhagslega áhættu, sem og að koma í veg fyrir fasteignabólur. Öfugt við veðsetningarhlutfall sem helst í hendur við hækkun fasteignar þá skapi greiðslubyrðarhlutfall ákveðið jarðsamband við tekjur í landinu. „Við erum að tryggja það að fasteignaverð fari ekki úr línu við tekjur í landinu.“

Verðtryggt eða óverðtryggt

Verðbólgan hefur verið nokkuð þrálát og það sem helst hefur keyrt hana áfram er húsnæðisliðurinn – hækkun fasteignaverðs . Útlit er því fyrir að verðbólga verði við 4,0% efri þolmörk verðbólgumarkmiðs Seðlabankans enn um sinn. Þótt Ásgeir hafi á fundinum í gær tekið fyrir að þessar aðgerðir tengdust verðbólguþróun þá virðist sem Seðlabankinn sé að einangra húsnæðismarkaðinn svolítið með því að beita stjórntæki, sem einungis hefur áhrif á þann markað. Hækkun stýrivaxta hefur til að mynda miklu víðfeðmari áhrif en bara á fasteignamarkaðinn.

Þessi stífu hámörk, sem nú eru bundin í reglur, munu hafa enn meiri áhrif ákveði Seðlabankinn að halda áfram stýrivaxtahækkunum. Í því sambandi er nauðsynlegt að taka fram að stýrivextir hafa sjaldan verið lægri í sögulegu samhengi. Í janúar á síðasta ári voru þeir til að mynda 3% en lækkuðu niður í 0,75% innan ársins. Þeir héldust í 0,75% allt þar til í maí síðastliðnum þegar þeir voru hækkaðir í 1%. Stýrivextir standa í dag í 1,25%.

Sögulega hefur greiðslubyrði verðtryggðra lána verið minni en óverðtryggðra. Á fundi fjármálastöðugleikanefndar var Ásgeir spurður hvort nýju reglurnar gætu mögulega ýtt fólki út í verðtryggðu lánin. Hann sagði að í reglunum væri miðað við, að hámarki, 30 ára lánstíma vegna verðtryggðra lána en 40 ára lánstíma vegna óverðtryggðra lána. Með þessu væri að einhverju leyti verið að koma í veg fyrir að lántakendur hlaupi yfir í verðtryggðu lánin, þar sem þau séu einungis til 30 ára.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér