Fjarri lagi að bóla sé að myndast

Í gær fjallaði Viðskiptablaðið um töluverðar hækkanir á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu og þá sviðsmynd sem dreginn er upp af markaðnum í Fjármálastöðugleika Seðlabanknans. Kom þar meðal annars fram að áhætta á markaði með atvinnuhúsnæði hafi aukist að mati greinenda Seðlabankans.

Að mati forstjóra tveggja af fasteignafélögunum sem skráð eru í kauphöllinni er staðan á markaði með atvinnuhúsnæði ekki í samræmi við það þá mynd sem teiknuð er upp í Fjármálastöðugleika.

„Að mínu mati er þessi mynd gagnvart atvinnuhúsnæði máluð mjög svört,“ segir Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins. „Nú tala ég bara fyrir hönd míns fyrirtækis en frá okkar sjónarhorni er myndin ekki svona svört. Við hjá Regin teljum að leiguverð sé ekki hátt á Íslandi, hvorki í sögulegu samhengi né heldur í samanburði við okkar nágrannalönd. Þá má einnig nefna að vanskil hjá okkar leigutökum eru mjög lág og hafa verið í sögulegu lágmarki í töluverðan tíma auk þess sem nýtingarhlutfall okkar er um 96% sem er hátt.

Reginn er búinn að vera stærsti kaupandi fasteigna og fasteignafélaga síðustu árin. Á árunum eftir hrun höfum við keypt söfn og fasteignir fyrir um 100 milljarða. Það sem gerðist var að verð á fasteignum var mjög lágt eftir hrun og kauptækifærin mikil. Að okkar mati eru enn kauptækifæri til staðar þó að verð hafi hækkað töluvert. Þá má einnig benda á að öll okkar kaup hafa verið vel undir endurstofnsverði eignanna, þ.e. að byggingarkostnaður á sambærilegum eignum hefur í öllum tilfellum verið hærri en kaupverð. Matið á þeim eignum sem við höfum verið að kaupa fer algjörlega eftir þeim tekjum sem við höfum af eigninni. Þetta segir í raun það að þessi markaður er í jafnvægi og mjög heilbrigður að mínu mati,“ segir Helgi.

Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri Eikar, segir það fjarri lagi að bóla sé að myndast á markaði með atvinnuhúsnæði. „Við erum nánast í lægð hvað varðar skrifstofuhúsnæði og hlutfallslega er mjög lítið að bætast við. Það má segja að þar sé markaðurinn enn í leiðréttingarfasa. Auðvitað myndi niðursveifla hafa áhrif á markaðinn en það þyrfti stórslys í íslensku atvinnulífi til þess að skellur yrði á markaði með atvinnuhúsnæði. Hér er ég að tala um meðaltal en ekki endilega verslunarpláss í miðbænum sem vissulega er hátt í verði. Það þyrfti því eitthvað svipað og gerðist 2008 til þess að valda alvarlegum skelli en þá stóð markaðurinn þó töluvert hærra en hann er núna.

Það verður einnig að líta til þess að þær eignir sem eru á bak við þessa 18% hækkun eru ekki fullkomlega samanburðarhæfar heldur verður að líta á hverja eign fyrir sig. Ef maður horfir á matsbreytingar fasteignafélaganna á síðustu tólf mánuðum þá er þetta fjarri lagi. Það er alveg rétt að einstaka markaðir hafa hækkað eins og verslunarhúsnæði í miðbænum sem fór mjög hátt en það er hins vegar dropi í hafið af öllu atvinnuhúsnæði. Við hjá Eik erum sjálfir með vísitölu yfir verð á leiguhúsnæði á skrifstofum og þar er raunleiguverð skrifstofuhúsnæðis á svipuðum stað og árið 2005 sem er áður en markaðurinn fór af stað í síðustu uppsveiflu.“