Þótt kólnun á fasteignamarkaði sé orðin gömul frétt er ekki þar með sagt að hægt hafi á uppbyggingu á íbúðahúsnæði. Framkvæmdir standa nú sem hæst og sjaldan hafa jafnmargir kranar gnæft yfir höfuðborgarsvæðinu. Nú þegar hagsveiflan er að snúast er athyglisvert að skoða hvar uppbyggingin hefur átt sér stað og hvar uppbyggingin mun eiga sér stað á næstunni.

Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðustu ár hefur helst átt sér stað á jöðrum höfuðborgarsvæðisins. Þetta er þvert á þau markmið sem Reykjavíkurborg setti sér árið 2014 þar sem áhersla var á uppbyggingu í vestur, meðfram svokallaðri borgarlínu, en mest hefur íbúðarhúsnæði fjölgað í Mosfellsbæ, Garðabæ og Kópavogi. Þá hefur töluverð uppbygging átt sér stað í sveitarfélögum í nágrenni höfuðborgarinnar eins og á Reykjanesi og Árborg.

„Mikil uppbygging á þessum svæðum kemur nokkuð á óvart. Allavega er þetta ekki sú myndin sem maður myndi draga upp miðað við fréttaflutning af markaðinum,“ segir Gunnar Bjarni Viðarsson, hagfræðingur og sérfræðingur um húsnæðismarkað hjá Arion banka.

„Þegar við skoðum sveitarfélög eins og Mosfellsbæ og Garðabæ þá er um gríðarlega mikla uppbyggingu að ræða, sér í lagi þegar við horfum á uppbygginguna í hlutfalli við stærð sveitarfélaganna. Á síðustu þremur árum hefur húsum í Mosfellsbæ fjölgað um nær 10% árlega sem er ævintýralegur vöxtur fyrir eitt sveitarfélag.

Töluverð uppbygging hefur líka átt sér stað í Reykjavík en hlutfallslega ekkert í líkingu við þetta. Reyndar er mikil uppbygging í Reykjavík í gangi núna þannig að hlutur borgarinnar mun stækka nokkuð á næstu árum. Þá vekur líka athygli hve lítið hefur verið byggt í Hafnarfirði því ólíkt Reykjavík er enginn skortur á byggingarrými í Hafnarfirði,“ segir Gunnar Bjarni.

Uppbygging á sérbýli tekur kipp

„Annað sem vekur athygli er að uppbygging á sérbýli hefur tekið töluverðan kipp á meðan minni vöxtur er í byggingu fjölbýlis. Þetta er mögulega góðærismerki, en við sáum álíka þróun á árunum fyrir hrun. Tölurnar sýna að hingað til hefur það ekki borgað sig að byggja sérbýli og selja beint. Eflaust er undantekning á þessu enda er arðsemi framkvæmdanna mismunandi eftir lóðarverði og staðsetningu, en berstrípaðar og blákaldar tölur sýna að uppbygging sérbýla hefur ekki verið arðbær. Verð á sérbýlum hefur einfaldlega ekki verið nægilega hátt í samanburði við íbúðir í fjölbýli til þess að það hafi borgað sig fyrir verktaka að ráðast í slíkar framkvæmdir. Byggingakostnaður á fermetra sérbýlis er hærri en fjölbýlis og verðmunurinn ekki nægilega mikill.

Á árunum fyrir hrun sáum við í nokkrum sveitarfélögum að uppbygging á sérbýlum jókst eftir því sem leið á góðærið. Sveitarfélög eins og Reykjavík og Kópavogur juku um sama leyti framboð á lóðum undir sérbýli og þá var orðið á götunni að slíkar lóðir væru um 10 milljón króna virði. Á þessum tíma var fasteignaverð orðið það hátt að það borgaði sig að byggja sérbýli og selja strax að framkvæmdum loknum. Hvort verðið í dag réttlæti alla þessa uppbygginu er erfitt að segja til um, það veltur til að mynda á lóðarverðinu og öðru, en það er vel hugsanlegt að í sumum hverfum geti það borgað sig,“ segir Gunnar Bjarni.

Fá fordæmi í sögunni

Gunnar segir erfitt að svara því hvers vegna meira sé byggt af sérbýli nú en áður. „Við eigum gögn sem ná því miður ekki lengra aftur en til 1994 en þá hóf Þjóðskrá að birta vísitölu sem sýndi fasteignaverð annars vegar á sérbýli og hins vegar fjölbýli. Þetta þýðir að gögnin ná nærri því yfir tvær heilar hagsveiflur, en í raun ná tölurnar einungis yfir eina heila hagsveiflu, þ.e. alveg frá botni og upp á topp. Það er því ákaflega erfitt að draga ályktanir um stöðuna núna út frá fyrri hagsveiflum.

Skýringin gæti mögulega falist í því að uppbygging á sérbýli tak við sér þegar líða tekur á uppsveifluna. Eigið fé fólks hefur þá aukist og það betur í stakk búið til að stækka við sig og flytja í sérbýli. Þótt þetta kann að hljóma skynsamlega þá sýna gögnin ekki að þetta hafi alltaf verið raunin. Mér þykir hins vegar líklegt að þetta eigi við um þessa uppsveiflu. Hún kemur í framhaldi af krappri og djúpri niðursveiflu þar sem eigið fé minnkaði mjög mikið. Fólk átti því ekki hægt um vik að stækka við sig og sat í raun fast þótt aðstæður, eins og fjölskyldustærð, hafi kallað á stærra húsnæði. Þessi uppsafnaða þörf leysist svo úr læðingi þegar fasteignaverð tók að rísa á ný og mér þykir líklegt að uppbygging á sérbýli nú endurspegli þessa eftirspurn.“

Heildarjafnvægi en staðbundið ójafnvægi

Gunnar segir um margt erfitt að spá fyrir um þróun á framkvæmda- og fasteignaverði á grundvelli sögulegra gagna. „Síðasta uppsveifla kom í kjölfar mikilla kerfisbreytinga og núverandi uppsveifla kemur eftir djúpa niðursveiflu. Þá eru upplýsingar líka af skornum skammti og þess vegna erfitt að átta sig á stöðunni, ekki bara í sögulegu tilliti heldur líka stöðunni eins og hún er í dag.

Við sjáum til dæmis að það er töluverður munur á þeim gögnum sem við höfum frá þjóðskrá um stöðu byggingaframkvæmda í dag og þeirri talningu sem Samtök iðnaðarins framkvæma tvisvar á ári. Báðar tölurnar segja þó sömu sögu að það er fyrirséð að framboð á íbúðahúsnæði mun aukast töluvert á næstu tveimur árum. Uppbygging á jöðrum mun halda áfram í Garðabæ og Mosfellsbæ, en einnig mun meira af íbúðum koma á markaðinn í Reykjavík. Spá okkar er að um það bil 2.500- 3.000 nýjar íbúðir munu að jafnaði bætast við árlega. Það kann að hljóma mikið í samanburði við botn niðursveiflunnar þegar íbúðum fjölgaði um rúmlega þúsund á ári. Þegar við skoðum tölurnar lengra aftur í tímann þá er þessi fjölgun fyrir ofan langtímameðaltal en samt minni en á árunum fyrir hrun.

Skortur á gögnum þýðir náttúrulega að allar spár eru undir meiri óvissu settar og miklar sveiflur hingað til gefa tilefni til varfærni. Hins vegar er líklegra að það muni koma fram í misræmi á eftirspurn og framboði á tegundum íbúða. t.d. að framboð verði meira á stóru húsnæði á meðan meiri eftirspurn er á eftir minna húsnæði, sem gæti þýtt að ójafnvægi skapist í vissum hverfum og tegundum húsnæðis,“ segir Gunnar Bjarni.