„Hagfræðingar eru yfirleitt sammála um skaðsemi eignaverðsbóla. Hins vegar er ágreiningur um það hvort hægt sé að sporna við slíkum bólum og hvaða tæki duga best til þess. Þessi ágreiningur snýst m.a. um hvort hægt sé að greina verðbólur.“ Þetta kemur fram í rammagrein nýjustu Peningamála Seðlabanka Íslands þar sem fasteignaverðbólur eru til umfjöllunar. Er m.a. horft til Íslands í því samhengi og þá einkum hugað að fasteignaverði í samhengi við byggingarkostnað. Um þetta segir m.a.: „Til að fá betri mynd af því hvort húsnæðisverðið er að nálgast jafnvægi er rétt að bera það saman við byggingarkostnað. Ef húsnæðisverð er lágt miðað við byggingarkostnað er arðsemin í byggingarstarfsemi lítil og lítið fjárfest í húsnæði. Þegar húsnæðisverð í hlutfalli við byggingarkostnað er hátt er arðsemin hins vegar mikil [...] Mynd 4 sem sýnir þróunina á Íslandi, Írlandi, í Danmörku og Svíþjóð frá árinu 1997, bendir til þess að þetta hlutfall sé enn tugum prósenta fyrir ofan það sem það var 1997 þrátt fyrir verulegar lækkanir húsnæðisverðs að undanförnu.“
Fasteignaverð hækkar
Raunvirði fasteigna, það er verð á fasteignum að teknu tilliti til verðbólgu, er því enn tugum prósentum hærra en það var árið 1997. Miklar lækkanir frá miðju ári 2007, þegar það náði hámarki í góðærinu, hafa þó einkennt fasteignamarkað hér á landi líkt og víðast hvar annars staðar. Á tæplega þremur og hálfu ári hefur raunverð fasteigna lækkað um 35%. Undanfarna þrjá mánuði hafa hins vegar sést skýr merki um að líf sé að færast í viðskipti með fasteignir. Þrjá mánuði í röð hefur fasteignaverð hækkað og velta hefur verið smám saman að aukast. Tólf vikna meðaltalsvelta er nú næstum tvöfalt meiri en hún var á sama tíma fyrir ári. Hún er nú rúmlega 2,5 milljarðar króna en var 1,3 á sama tíma fyrir ári. Á sama tíma og velta á fasteignamarkaði hefur aukist hefur kaupmáttur almennings hins vegar farið minnkandi. Aukin umsvif á fasteignamarkaði hafa því ekki verið drifin áfram af betri fjárhagsstöðu fólks almennt.
Stækka má myndina með því að smella á hana.
Frekar eru það lágir innlánsvextir og fáar ávöxtunarleiðir fyrir fjármuni sem eru ástæða fyrir auknum umsvifum. Fólk með mikið á milli handanna fjárfestir í fasteignum og leigir út íbúðir fremur en að geyma fjármuni á nær vaxtalausum innlánsreikningum. Þá hafa afskriftir skulda einnig haft sín áhrif á svigrúm fólks, einkum þeirra sem vilja minnka við sig húsnæði vegna verri fjárhagsstöðu en áður. Eftir afskriftirnar er það nú orðinn valkostur hjá mörgum, sem ekki gátu það eftir hrunið vegna skuldastöðu sem var langt umfram eignir.
Jafnvægi?
Því er ekki svarað skýrt í Peningamálum hvort húsnæðismarkaðurinn sé kominn í jafnvægi. En bent er á að hlutfall húsnæðisverðs og byggingarkostnaðar sé enn tugum prósentum hærra en það var árið 1997, eins og áður sagði. Þá eru reifuð sjónarmið um að margir hagfræðingar séu þeirrar skoðunar að „vaxtatæki Seðlabanka sé kraftlítið í baráttunni við verðbólur á húsnæðismarkaði.“ Í Peningamálum segir að þegar árlegar hækkanir á húsnæðismarkaði séu jafn miklar og þær voru víða í aðdraganda fjármálakreppunnar séu hóflegar vaxtahækkanir máttlitlar. „Til þess að ráða við verðbólur er því nauðsynlegt að beita stýritækjum sem hafa áhrif á útlánagetu banka og/eða á getu lántakenda til að taka lán. Árangur slíkra aðgerða ræðst að miklu leyti af skilningi almennings og sérfræðinga á viðkomandi markaði á aðgerðunum og getu yfirvalda til að grípa tímanlega til réttra aðgerða. Ef yfirvöldum eru mislagðar hendur í framkvæmd stefnunnar og/eða lítill skilningur almennings á aðgerðunum getur svo farið að almenningur sannfærist um að stjórnvöld haldi verði lágu með haftaaðgerðunum til að koma í veg fyrir bólu sem aldrei varð til.“
Fréttaskýringin birtist í nýjasta tölublaði Viðskiptablaðsins.
