Sá samdráttur sem orðið hefur í efnahagslífinu hefur komið verulega hart niður á íbúðamarkaðnum. Þessi þróun er í takt við það sem við mátti búast enda hefur reynsla annarra landa leitt í ljós að fjármálakreppur hafa oftast í för með sér skarpa og djúpa lækkun íbúðaverðs.
Þetta kemur fram í Morgunkorni Íslandsbanka um áramót þar sem nokkuð ítarlega er fjallað um aðstæður á íbúðamarkaði.
Þar segir að þróunin hér á landi sé ekkert einsdæmi enda komi fjármálakreppan víða við og sú verðbóla sem varð í aðdraganda hennar hafi verið stór í mörgum löndum og sprakk með tilheyrandi lækkunum.
„Hefur því íbúðaverð einnig verið að lækka í öðrum löndum en botninum á þeirri lækkunarhrinu virðist hafa verið náð víða. Þó bendir flest til þess að annað sé upp á teningnum hér á landi,“ segir í Morgunkorni.
Fram kemur að íbúðafjárfesting hefur dregist saman um helming á fyrstu þremur ársfjórðungum þessa árs samanborið við sama tímabil í fyrra. Greining Íslandsbanka segir þetta mesta samdrátt í íbúðafjárfestingu sem mælst hefur frá því að byrjað var að taka saman þjóðhagsreikninga á ársfjórðungslegum grunni árið 1997.
„Sú mikla íbúðafjárfesting sem átti sér stað í góðærinu hefur jafnframt leitt til þess að nú þegar ládeyða hefur verið á íbúðamarkaði situr eftir fjöldi óseldra íbúða á framboðshlið markaðarins,“ segir í Morgunkorni.
Þá er vísað til nýlegrar skýrslu VSÓ Ráðgjafar um framboð íbúðarhúsnæðis í nýbyggingum þar sem fram kemur að ríflega 3.000 íbúðir séu í byggingu og yfir 4.000 lóðir tilbúnar til framkvæmda á höfuðborgarsvæðinu. Greining Íslandsbanka segir því að reikna megi með því að offramboð óseldra íbúða og ónýttra lóða komi til með að halda aftur af íbúðafjárfestingu um þó nokkurn tíma og telja megi líklegt að íbúðabyggingar taki ekki að glæðast á ný fyrr en núverandi magn óseldra íbúða hefur minnkað verulega.
Fáir íhuga íbúðakaup
Einn liður í stórkaupavísitölu Gallup sem birt var í síðustu viku er vísitala fyrir fyrirhuguð húsnæðiskaup sem gefur vísbendingu um eftirspurn á íbúðamarkaði. Hækkaði vísitalan í desember lítillega, eða um 1,5 stig, frá síðustu mælingu sem fram fór í september og mælist nú 6,1 stig.
Greining Íslandsbanka segir að þetta bendi til þess að fleiri geti hugsað sér nú en þá að ráðast í húsnæðiskaup á næstu 6 mánuðum. Vísitalan sé þó enn í grennd við sögulegt lágmark og hafa skuli í huga að mikill meirihluti aðspurða telur það enn mjög ólíklegt að þeir muni kaupa hús eða íbúð á næstu 6 mánuðum.
Þannig töldu 93% aðspurðra það mjög eða frekar ólíklegt en einungis um 4% aðspurðra frekar eða mjög líklegt.
„Þessi niðurstaða kemur ekki á óvart í ljósi þess ástands sem nú ríkir og ekki er að vænta að hagur heimilanna vænkist á næstunni,“ segir í Morgunkorni.
„Þannig er spáð að atvinnuleysi, sem nú er þegar mikið, fari vaxandi, kaupmáttur launa rýrni enn frekar, skattar fari hækkandi og gengi krónu verði áfram lágt. Ljóst er að þessir þættir eru síst til þess fallnir að auka eftirspurn á íbúðamarkaði enda vilja eflaust fáir festa fé sitt í íbúðarhúsnæði við slíkar aðstæður.“
Íbúðaverð hefur ekki enn náð botni
Þá kemur fram að frá desember 2008 til nóvember síðastliðins, hefur verð á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu lækkað um 10% að nafnvirði m.v. vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Enn meiri lækkun hefur verið að raunvirði, eða sem nemur um 18,6%.
Greining Íslandsbanka segir að þrátt fyrir að vísitala íbúðaverðs sé ekki komin fyrir desembermánuð bendi þetta til að lækkunin að nafnvirði sé nokkuð minni en áður hafði verið reiknað með.
„Þannig höfðum við gert ráð fyrir að íbúðaverð kæmi til með að lækka um 15% að nafnvirði og um 18% að raunvirði á árinu,“ segir í Morgunkorni.
„Þó er ljóst að umhverfið á íbúðamarkaði er enn erfitt enda er hagkerfið ennþá í heljargreipum kreppunnar. Þær forsendur sem nú eru til staðar eru síst til þess fallnar að auka spurn eftir íbúðum og má ætla að enn sé töluverður þrýstingur til lækkunar íbúðaverðs til staðar. [...] Opinberar spár um þróun íbúðaverðs hafa gert ráð fyrir að það komi til með að lækka um helming að raunvirði frá því að það náði hámarki í ársbyrjun 2008. Í nóvember hafði íbúðaverð lækkað um 35,4% að raunvirði frá þeim tíma og samkvæmt þeim spám ætti mesta lækkunin að vera komin fram, þó líklega sé botninum ekki náð í þeim efnum.“
