Hlutabréf í fimm stærstu fasteignafélögum Spánar féllu um meira en tíu prósent á þriðjudaginn og áhrifanna gætti víða á fasteignamörkuðum um alla Evrópu. Ekkert lát hefur verið á verðhækkunum á spænskum fasteignamarkaði undanfarin áratug og frá því árið 2005 hefur fastaeignaverð tvöfaldast þar í landi, en á síðasta ári var hækkunin hins vegar sú minnsta í fimm ár þegar fasteignaverð hækkaði um sjö prósent. Spænska hlutabréfavísitalan, IBEX 35, sem hefur hækkað mest í allri Evrópu undanfarin fimm ár, féll um 2,7% síðastliðinn þriðjudag.
En nú eru uppi sterkar vísbendingar um að von sé á samdrætti - hversu mikill hann verður er aftur á móti annað mál. Hið mikla og snögga hrun fimm stærstu fasteignafélaganna - Colonial, Metrovacesa, Fadesa, Urbis og Inmocarral - náði einnig til annarra minni fyrirtækja á markaðinum, auk þess sem byggingarfyrirtæki og bankar eru berskjaldaðir fyrir verðbreytingum á fasteignarmarkaði. Sérfræðingar eru ekki bjartsýnir á að hér hafi aðeins verið um tímabundna leiðréttingu að ræða. "Sú mikla þensla sem hefur ríkti á fasteignamarkaðnum er ekki lengur til staðar. Hið gagnstæða á við núna," sagði Alejandro Uriarte, forstöðumaður evrópskra verðbréfa hjá spænska bankanum Banif, í samtali við bandaríska dagblaðið Wall Street Journal.
Það sem hratt þessari þróun af stað var hrun fasteignaþróunarfélagsins Astroc Mediterrano SA í síðustu viku. Þegar yfirfarnir ársreikningar Astroc voru skoðaðir kom í ljós að hluti hagnaðar þess á síðasta ári hafði komið til vegna sölu á eignum félagsins til stjórnarformannsins, Enrique Banuelos. Í kjölfarið hafa hlutabréf í Astroc fallið um sjötíu prósent á aðeins einni viku.
Margir hagfræðingar höfðu varað við því síðustu mánuði að ekki væri innistæða fyrir hinum miklu verðhækkunum sem hafa verið á fasteignarmarkaðnum, auk þess sem Seðlabanki Spánar áætlar að fasteignaverð sé ofmetið um þrjátíu prósent.
Hin vinstrisinnaða ríkisstjórn landsins hefur hins vegar virt allar slíkar viðvaranir að vettugi og sagt að enginn hætta væri á samdrætti í hagkerfinu. Forsætisætisráðherrann Jose Luis Rodriguez Zapatero, sagði fyrir skemmstu á fundi með helstu viðskiptaleiðtogum landsins að efnahagurinn hefði aldreið verið jafn öflugur og um þessar mundir, en fjórtán ára hagvaxtarskeið þar í landi hefur leitt til þess að Spánn er orðið að áttunda stærsta hagkerfi heimsins. Fyrr í þessum mánuði hækkaði ríkisstjórnin hagvaxtarspá sína fyrir árið 2007 upp í 3,5%.
Aðeins tvær vikur eru síðan að einn helsti efnahagsráðgjafi Zapatero, David Taguas, lét hafa það eftir sér að hörð lending í byggingariðnaðinum "væri engin. Núll. Ég veit jafnvel ekki hvað fólk er að meina þegar það talar um slíka hættu."
Sérfræðingar telja líklegt að þessi lækkun gefi til kynna það sem koma skal á fasteignamarkaðinum: Skuldir spænskra heimila nema 120% af þjóðarframleiðslu landsins, framboð er meira heldur en eftirspurn og erlend fjárfesting er að dragast saman. Stýrivextir Seðlabanka Evrópu munu einnig í auknum mæli hafa áhrif, sérstaklega í ljósi þess að fastlega er búist við því að stýrivextir bankans eigi eftir að hækka enn frekar á þessu ári.
En nú eru uppi sterkar vísbendingar um að von sé á samdrætti - hversu mikill hann verður er aftur á móti annað mál. Hið mikla og snögga hrun fimm stærstu fasteignafélaganna - Colonial, Metrovacesa, Fadesa, Urbis og Inmocarral - náði einnig til annarra minni fyrirtækja á markaðinum, auk þess sem byggingarfyrirtæki og bankar eru berskjaldaðir fyrir verðbreytingum á fasteignarmarkaði. Sérfræðingar eru ekki bjartsýnir á að hér hafi aðeins verið um tímabundna leiðréttingu að ræða. "Sú mikla þensla sem hefur ríkti á fasteignamarkaðnum er ekki lengur til staðar. Hið gagnstæða á við núna," sagði Alejandro Uriarte, forstöðumaður evrópskra verðbréfa hjá spænska bankanum Banif, í samtali við bandaríska dagblaðið Wall Street Journal.
Það sem hratt þessari þróun af stað var hrun fasteignaþróunarfélagsins Astroc Mediterrano SA í síðustu viku. Þegar yfirfarnir ársreikningar Astroc voru skoðaðir kom í ljós að hluti hagnaðar þess á síðasta ári hafði komið til vegna sölu á eignum félagsins til stjórnarformannsins, Enrique Banuelos. Í kjölfarið hafa hlutabréf í Astroc fallið um sjötíu prósent á aðeins einni viku.
Margir hagfræðingar höfðu varað við því síðustu mánuði að ekki væri innistæða fyrir hinum miklu verðhækkunum sem hafa verið á fasteignarmarkaðnum, auk þess sem Seðlabanki Spánar áætlar að fasteignaverð sé ofmetið um þrjátíu prósent.
Hin vinstrisinnaða ríkisstjórn landsins hefur hins vegar virt allar slíkar viðvaranir að vettugi og sagt að enginn hætta væri á samdrætti í hagkerfinu. Forsætisætisráðherrann Jose Luis Rodriguez Zapatero, sagði fyrir skemmstu á fundi með helstu viðskiptaleiðtogum landsins að efnahagurinn hefði aldreið verið jafn öflugur og um þessar mundir, en fjórtán ára hagvaxtarskeið þar í landi hefur leitt til þess að Spánn er orðið að áttunda stærsta hagkerfi heimsins. Fyrr í þessum mánuði hækkaði ríkisstjórnin hagvaxtarspá sína fyrir árið 2007 upp í 3,5%.
Aðeins tvær vikur eru síðan að einn helsti efnahagsráðgjafi Zapatero, David Taguas, lét hafa það eftir sér að hörð lending í byggingariðnaðinum "væri engin. Núll. Ég veit jafnvel ekki hvað fólk er að meina þegar það talar um slíka hættu."
Sérfræðingar telja líklegt að þessi lækkun gefi til kynna það sem koma skal á fasteignamarkaðinum: Skuldir spænskra heimila nema 120% af þjóðarframleiðslu landsins, framboð er meira heldur en eftirspurn og erlend fjárfesting er að dragast saman. Stýrivextir Seðlabanka Evrópu munu einnig í auknum mæli hafa áhrif, sérstaklega í ljósi þess að fastlega er búist við því að stýrivextir bankans eigi eftir að hækka enn frekar á þessu ári.
