*

laugardagur, 4. desember 2021
Innlent 30. október 2021 16:01

Húsnæðisliðurinn umdeildur

Skiptar skoðanir eru á hvernig húsnæðisliður VNV skuli mældur og í hvaða tilfellum taka skuli tillit til hans.

Júlíus Þór Halldórsson
vb.is

Afar skiptar skoðanir eru á því með hvaða hætti, eða jafnvel hvort, eigi að taka tillit til húsnæðiskostnaðar í verðlagsmælingum og aðgerðum sem á þeim byggja.

Meðal þess sem lagt hefur verið til er að húsnæðisliðurinn verði tekinn úr verðbólgumarkmiði seðlabankans, vísitölu neysluverðs til verðtryggingar, og að skipt verði um aðferð við mat á húsnæðiskostnaði þeirra sem búa í eigin húsnæði.

Húsnæðisverð og áhrif þess á verðbólgu hafa verið mikið í umræðunni. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur nú hækkað um 16,6% síðustu 12 mánuði og hefur ekki mælst meiri hækkun í fjögur ár.

Spár um að verðbólga tæki að hjaðna þegar liði á þetta ár hafa ekki gengið eftir og verðbólga mælist nú 4,5% og hefur verið að hækka aftur eftir örlitla lækkun í sumar. Er þar húsnæðisliðnum fyrst og fremst um að kenna, enda mælist verðbólga án húsnæðis nú 3,0%.

Fasteignin fjárfesting en að búa þar neysla
Húsnæðiskostnaður felur í sér fjóra undirliði í vísitölu neysluverðs hér á landi: Greidd húsleiga, reiknuð húsaleiga, viðhald og viðgerðir á húsnæði og annað vegna húsnæðis. Seinni tveir liðirnir hafa svo eigin undirliði.

Allir liðirnir nema reiknuð húsaleiga eru mældir með beinum hætti, enda allt beinhörð útgjöld. Reiknuð húsaleiga er hins vegar – eins og nafnið gefur til kynna – reiknuð stærð og sem slík öllu flóknari viðureignar.

Í skilningi hagfræðinnar – sem hagmælingar ganga út frá – teljast kaup og eignarhald á fasteign ekki neysla, heldur fjárfesting. Fasteignaverð sem slíkt á því ekki erindi inn í vísitölu neysluverðs með beinum hætti frekar en hlutabréf. Að búa í fasteign er hinsvegar neysla.

Sumir hafa talað fyrir því að nota frekar leiguverð sem mælikvarða á fórnarkostnað þess að búa í eigin fasteign. Helstu rök gegn því eru þau að leigumarkaður hér er afar lítill hluti húsnæðismarkaðarins.

Í greinargerð í Hagtíðindum í fyrra um meðferð eigin húsnæðis í vísitölu neysluverðs er bent á þessu til stuðnings að aðeins fimmtungur fasteignamarkaðarins sé leiguhúsnæði, og helmingur þess sé á niðurgreiddum kjörum og því ekki nothæfur sem mælikvarði á verðlag.

Því til viðbótar endurspeglar samsetning leiguhúsnæðis samsetningu eigin húsnæðis ekki mjög vel hér á landi, og því yrði sérstaklega erfitt að finna leiguverð fyrir sumar tegundir eigna. Auk þess er ekki þinglýsingarskylda á leigusamningum og sumir þeirra rata því ekki inn í opinberar tölur.

Þá hefur verið bent á að húsnæðiskostnaður sé stærsti einstaki útgjaldaliður margra ef ekki flestra heimila, og meirihluti þeirra búi í eigin húsnæði. Það sé því ótækt að ætla að mæla neysluverð án þess að taka tillit til þess kostnaðarliðar.

Leiguígildi eða lengra meðaltal í öðrum löndum
Sú aðferð sem notuð er hér á landi nefnist einfaldur notendakostnaður og hefur verið notuð frá árinu 1992.

Fasteignamat er framreiknað miðað við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal verðbreytinga íbúðaverðs, og út frá því síðan reiknuð svokölluð árgreiðsla, sem endurspegla á kostnaðinn. Auk verðbreytinga á fasteignamarkaði ræðst sú tala af vaxtastigi og afskriftum.

Þessari aðferð er einnig beitt í Kanada og Svíþjóð, en þó með öðrum hætti. Notuð eru eldri gögn og þau skoðuð yfir lengra tímabil.

Í skýrslu sem skrifuð var fyrir forsætisráðuneytið um aðferðafræði við útreikning vísitölu neysluverðs síðasta sumar kemur fram að ólík markmið liggi að baki þeirri aðferðafræði sem notast er við hér og í áðurnefndum löndum.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.