Íbúðaverð enn á fleygiferð

Þrátt fyrir vaxtahækkanir er íbúðaverð enn að hækka þetta sýna nýjar tölur frá Þjóðskrá Íslands. Verðvísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,8% á milli nóvember og desember og hefur hækkun á milli mánaða ekki verið meiri síðan í apríl í fyrra þegar vísitalan hækkaði um 2,7% milli mánaða. Fjallað er um málið í sérblaðinu Fasteignamarkaður, sem fylgir Viðskiptablaðinu í dag.

Áhugavert er að skoða þróunina á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu síðustu tvö ár eða frá desember 2019 til desember 2021. Á fyrri hluta þessa tímabils voru hækkanir á íbúðamarkaði nokkuð hóflegar. Íbúðaverð hækkaði um 4% að raunvirði frá desember 2019 til desember 2021. Á seinni hluta tímabilsins, síðustu tólf mánuði, hefur verð á íbúðum hins vegar hækkað um 13% að raunvirði. Á tveimur árum hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu því hækkað um ríflega 17% að raunvirði og 28% að nafnvirði.

Skýringar á hækkun íbúðaverðs

Nefndar hafa verið tvær skýringar á miklum hækkunum íbúðaverðs. Annars vegar er alveg ljóst að framboð hefur ekki haldið í við eftirspurn, sem þýðir m.a. að of lítið hefur verið byggt af íbúðarhúsnæði á svæðinu og þá sérstaklega í langstærsta sveitarfélaginu, Reykjavík. Nýjar tölur frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sýna sem dæmi að í fyrstu vikunni í janúar voru 487 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Er það 20% minna en 1. desember síðastliðinn og er framboð sérbýla og íbúða í fjölbýli í sögulegu lágmarki núna. Fyrir tæpum tveimur árum, eða í maí 2020, voru 2.200 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu.

Hins vegar hóf Seðlabankinn að lækka stýrivexti þegar heimsfaraldurinn skall á fyrri hluta árs 2020. Var það gert í þeim tilgangi að auðvelda bæði heimilum og fyrirtækjum að takast á við afleiðingar heimsfaraldursins með lægri fjármagnskostnaði og greiðara aðgengi að fjármagni. Stýrivaxtalækkanir höfðu einnig þau áhrif að vextir á íbúðalánum lækkuðu töluvert, sem hafði mikil áhrif á fasteignamarkaðinn, því lánsfé varð ódýrara.

Seðlabankinn reyndi að tempra markaðinn þegar settar voru nýjar reglur um hámarks greiðslubyrði fasteignalána í lok september síðastliðins. Miðað við nýjustu tölur, hækkanir á milli nóvember og desembermánaðar, virðist markaðurinn hins vegar enn vera á fleygiferð.

Kolrangar spár

Óhætt er að segja að greiningaraðilar hafi ekki séð fyrir þá þróun, sem átt hefur sér stað á íbúðamarkaði síðastliðin tvö ár. Í hagspá Arion banka í desember 2019 var gert ráð fyrir 2,4% hækkun húsnæðisverðs að nafnvirði árið 2020 og 2,8% hækkun árið 2021. Í október 2019 gaf Landsbankinn út ritið Þjóðhag, þar sem spáð var 4% árlegri hækkun að nafnvirði árin 2020 og 2021 eða 1% að hækkun að raunvirði hvort ár. Í skýrslu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn, sem kom sömuleiðis út í október 2019, var spáð 3% árlegri hækkun að nafnvirði árin 2020 og 2021.

Eins og áður sagði hefur verðvísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 28% að nafnvirði á síðustu tveimur árum eða 17% að nafnvirði.

Greiningaraðilum til vorkunnar hafa síðustu misseri verið fordæmalaus í íslenskri hagsögu og gátu þeir sem dæmi ekki séð fyrir heimsfaraldur og stýrivaxtalækkanirnar í kjölfarið á honum.

Nánar er fjallað um málið í Fasteignamarkaðnum , fylgiriti Viðskiptablaðsins. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .