Flug­leiða­hótel hf. var með dómi Héraðs­dóms Reykja­víkur fyrir helgi dæmt til að greiða Suður­húsum ehf. tæp­lega 146 milljónir króna vegna van­greiddrar leigu. Þar af ber Flug­leiða­hótelum og Icelandair Group hf. að greiða sam­eigin­lega tæp­lega 138 milljónir króna.

Um­rædd þræta snerist um fast­eign í Hafnar­stræti í Reykja­vík en í októ­ber 2014 tók Flug­leiða­hótel þær á leigu til ársins 2036. Sam­kvæmt honum átti Suður­hús, það félag er að stórum hluta í eigu Skúla Gunnars Sigfússonar í Subway, að hlutast til um að láta hanna og út­búa þar 70 her­bergja hótel sem fé­lagið tæki á leigu. Leiga skyldi vera 16 milljónir króna á mánuði en þegar fimm ár höfðu liðið frá af­hendingar­degi átti leigan að hækka um 360 þúsund krónur á mánuði. Þá var leigan verð­tryggð.

Rétt er að geta þess að á­stæðan fyrir því að Icelandair var stefnt til varnar er sú að fé­lagið hafði gengist í á­byrgð fyrir sex mánaða leigu­greiðslum yrði van­efnd á samningnum. Fjár­hæð húsa­leigu í októ­ber 2020 hafi verið tæpar 23 milljónir króna en það marg­faldað með sex slagar lang­leiðina upp í 138 milljónir.

Í kjöl­far þess að far­sóttin skall á, með til­heyrandi ferða­manna­þurrð, tók Flug­leiða­hótel þá á­kvörðun ein­hliða að greiða að­eins fimmtung leigunnar. Sú á­kvörðun var tekin í apríl fyrir ári síðan en greiðslur hafa borist með stopulum hætti. Til­raunir til sátta báru ekki árangur og í októ­ber í fyrra var þess krafist með á­skorun að van­goldin leiga og dráttar­vextir, rúmar 127 milljónir króna, yrðu greiddar.

Fyrir lá í málinu að fimmtungur leigu­greiðslna dygði ekki til að standa undir virðis­auka­skatti af húsa­leigunni sem Suður­húsum bar að skila. Þá hefði leigu­sali þurft að standa straum af kostnaði vegna fast­eigna­gjalda, vatns- og frá­veitu­gjalda, auk hita, raf­magns, vá­tryggingar og við­halds. Nei­kvætt sjóðs­streymi eignarinnar væri því um 26 milljónir króna sökum á­kvörðunar Flug­leiða­hótela.

Töldu force majeure aðstæður uppi

Í málinu var ekki deilt um fjár­hæðir heldur að­eins hvort að­stæður, sem far­sóttin skóp, hefðu leyst Flug­leiða­hótel undan efna­skyldu. Að því leiti eru at­vik málsins sam­bæri­leg deilu Í­þöku og Foss­hótel Reykja­víkur. Af hálfu Suður­húsa var því haldið fram að engin force majeure at­vik væru til staðar sem gætu rétt­lætt það að hótelið þyrfti ekki að efna samninginn.

Á það var einnig bent af hálfu leigu­sala að önnur hótel keðjunnar hefðu verið opin, í það minnsta að hluta, þrátt fyrir far­sóttina. Hótelið í Hafnar­stræti hefði verið hið eina sem hefði verið lokað. Þá lægi fyrir í málinu sótt­varna­lög hefðu verið í gildi um langt skeið og við­brögðin við sóttinni hefðu því ekki átt að koma eig­endum hótelsins á ó­vart.

Varnir í málinu byggðu á móti á því að sökum hins ó­venju­lega á­stands hefði skylda til efnda á sam­komu­laginu fallið niður á meðan hótelinu hefði verið ó­mögu­legt að starfa. Rétt væri af þeim sökum að ó­gilda, í það minnsta tíma­bundið, á­kvæði samningsins um leigu­fjár­hæð.

Rétt er að geta þess að í fyrr­nefndri deilu Í­þöku og Foss­hótel Reykja­vík var fallist á það að víkja samningi aðila til hliðar tíma­bundið. Kvað dóms­orðið á um að hótelinu væri að­eins skylt að greiða helming leigu­fjár­hæðarinnar sem samningur aðila kvað á um.

Ekki ómögulegt að nota húsið

„Að mati dómsins má fallast á það með stefndu að um­ræddur heims­far­aldur sé al­mennt til þess fallinn að teljast ó­fyrir­séð at­vik, sem fallið gæti því undir hina ó­skráðu reglu um ó­við­ráðan­leg ytri at­vik, en nánara mat á því hvort reglan eigi við hverju sinni ræðst af at­viks­bundnu mati, svo sem á því með ná­kvæm­lega hvaða hætti far­aldurinn og tengdar að­gerðir stjórn­valda hafa á­hrif á efndir samninga og hvernig van­efnd er til­komin,“ segir í dóminum.

Af hálfu dómsins var á það bent að ekkert benti til þess að á­stand hússins væri með því móti að ó­mögu­legt væri að nota það, heldur sú staða uppi að það nýttist ekki með eins á­bata­sömum hætti og á­ætlanir gerðu ráð fyrir. Þá var enn fremur bent á að greiðsla í málinu var ekki í formi verks eða þjónustu heldur fast­á­kveðin sem peninga­upp­hæð. Ó­mögu­leiki á að efna samnings­skuld­bindingu sökum fjár­skorts af völdum tekju­falls félli ekki undir force majeure reglur.

„Þá ber til þess að líta að jafn­vel þótt fallist væri á það með stefndu að slíkur fjár­skortur teldist efnda­hindrun sem rétt­lætt gæti beitingu reglunnar þá hafa engin gögn verið lögð fyrir dóminn um slíkan fjár­skort stefnda Flug­leiða­hótela hf., enda leiðir ó­um­deilt tekju­fall hans af völdum far­aldursins ekki sjálf­krafa til á­lyktunar um fjár­skort, þar sem nánara mat á slíku ræðst einnig af eigna­stöðu skuldara en ekki að­eins af tekjum hans,“ segir í dóminum. Máls­á­stæðum um ó­við­ráðan­leg ytri at­vik var því hafnað.

Óréttmæt skerðing á rétti leigusala

Hvað beitingu megin­reglu samninga­réttarins um brostnar for­sendur varðaði, sem hefði falið í sér breytingu á á­kvæði samningsins um leigu­fjár­hæð, sagði dómurinn að slík niður­staða fæli í sér að leigu­samningurinn gilti á­fram án þess að neitt kæmi fyrir hið leigða. Slík ó­gilding væri að mati dómsins „tví­mæla­laust ó­rétt­lát réttar­skerðing“ í garð leigu­salans. Því var henni hafnað.

Í niður­stöðu dómsins var vikið að þeirri grund­vallar­reglu samninga­réttarins að samningar skyldu halda. Aðilarnir hefðu verið jafn­settir við samnings­gerðina og rétt væri að horfa til þess að að­stæður hefðu getað verið með öðru móti, það er að­stæður í ferða­þjónustu kynnu á ein­hverjum tíma­punkti samningsins að taka breytingum til betri eða verri vegar. Þá leit dómurinn einnig til allra þeirra úr­ræða sem stjórn­völd og lög­gjafinn hefur gripið til til að hlaupa undir bagga með ferða­þjónustu­fyrir­tækjum.

„Þrátt fyrir að stefnandi hafi berum orðum byggt á því í stefnu, að stefndi Flug­leiða­hótel hf. sé stöndugt fyrir­tæki á fjár­hags­legan mæli­kvarða sem ekki hafi lagt fram neina sönnun um ó­mögu­leika á greiðslu húsa­leigunnar, þá hafa stefndu kosið að bregðast ekki við þeirri stað­hæfingu með fram­lagningu upp­lýsinga um rekstrar­stöðu sína og eftir at­vikum hvort lög­bundin úr­ræði hafi nýst þeim, enda þótt þeim hefði slíkt verið í lófa lagið,“ segir í dóminum.

Dómurinn féllst vissu­lega á að um­rædd fé­lög hefðu staðið frammi fyrir veru­legum og fyrir­vara­lausum breytingum á rekstrar­skil­yrðum sínum en það dygði ekki til að rétt væri að hrófla við samningi þeirra. Slíkt ætti enn minna við hvað Icelandair varðar enda hafði fé­lagið gengist í á­byrgð vegna leigunnar en slíku fyrir­komu­lagi væri bein­línis ætlað að bregðast við hugsan­legu greiðslu­falli skuldara.

Öllum kröfum varnarinnar var því hafnað og fallist á kröfur Suður­húsa. Þá voru fé­lögin tvö dæmd til að greiða í sam­einingu 1.250 þúsund í máls­kostnað.