Flugleiðahótel hf. var með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur fyrir helgi dæmt til að greiða Suðurhúsum ehf. tæplega 146 milljónir króna vegna vangreiddrar leigu. Þar af ber Flugleiðahótelum og Icelandair Group hf. að greiða sameiginlega tæplega 138 milljónir króna.
Umrædd þræta snerist um fasteign í Hafnarstræti í Reykjavík en í október 2014 tók Flugleiðahótel þær á leigu til ársins 2036. Samkvæmt honum átti Suðurhús, það félag er að stórum hluta í eigu Skúla Gunnars Sigfússonar í Subway, að hlutast til um að láta hanna og útbúa þar 70 herbergja hótel sem félagið tæki á leigu. Leiga skyldi vera 16 milljónir króna á mánuði en þegar fimm ár höfðu liðið frá afhendingardegi átti leigan að hækka um 360 þúsund krónur á mánuði. Þá var leigan verðtryggð.
Rétt er að geta þess að ástæðan fyrir því að Icelandair var stefnt til varnar er sú að félagið hafði gengist í ábyrgð fyrir sex mánaða leigugreiðslum yrði vanefnd á samningnum. Fjárhæð húsaleigu í október 2020 hafi verið tæpar 23 milljónir króna en það margfaldað með sex slagar langleiðina upp í 138 milljónir.
Í kjölfar þess að farsóttin skall á, með tilheyrandi ferðamannaþurrð, tók Flugleiðahótel þá ákvörðun einhliða að greiða aðeins fimmtung leigunnar. Sú ákvörðun var tekin í apríl fyrir ári síðan en greiðslur hafa borist með stopulum hætti. Tilraunir til sátta báru ekki árangur og í október í fyrra var þess krafist með áskorun að vangoldin leiga og dráttarvextir, rúmar 127 milljónir króna, yrðu greiddar.
Fyrir lá í málinu að fimmtungur leigugreiðslna dygði ekki til að standa undir virðisaukaskatti af húsaleigunni sem Suðurhúsum bar að skila. Þá hefði leigusali þurft að standa straum af kostnaði vegna fasteignagjalda, vatns- og fráveitugjalda, auk hita, rafmagns, vátryggingar og viðhalds. Neikvætt sjóðsstreymi eignarinnar væri því um 26 milljónir króna sökum ákvörðunar Flugleiðahótela.
Töldu force majeure aðstæður uppi
Í málinu var ekki deilt um fjárhæðir heldur aðeins hvort aðstæður, sem farsóttin skóp, hefðu leyst Flugleiðahótel undan efnaskyldu. Að því leiti eru atvik málsins sambærileg deilu Íþöku og Fosshótel Reykjavíkur. Af hálfu Suðurhúsa var því haldið fram að engin force majeure atvik væru til staðar sem gætu réttlætt það að hótelið þyrfti ekki að efna samninginn.
Á það var einnig bent af hálfu leigusala að önnur hótel keðjunnar hefðu verið opin, í það minnsta að hluta, þrátt fyrir farsóttina. Hótelið í Hafnarstræti hefði verið hið eina sem hefði verið lokað. Þá lægi fyrir í málinu sóttvarnalög hefðu verið í gildi um langt skeið og viðbrögðin við sóttinni hefðu því ekki átt að koma eigendum hótelsins á óvart.
- Sjá meira: Sanngjarnt að víkja leigu til hliðar
Varnir í málinu byggðu á móti á því að sökum hins óvenjulega ástands hefði skylda til efnda á samkomulaginu fallið niður á meðan hótelinu hefði verið ómögulegt að starfa. Rétt væri af þeim sökum að ógilda, í það minnsta tímabundið, ákvæði samningsins um leigufjárhæð.
Rétt er að geta þess að í fyrrnefndri deilu Íþöku og Fosshótel Reykjavík var fallist á það að víkja samningi aðila til hliðar tímabundið. Kvað dómsorðið á um að hótelinu væri aðeins skylt að greiða helming leigufjárhæðarinnar sem samningur aðila kvað á um.
Ekki ómögulegt að nota húsið
„Að mati dómsins má fallast á það með stefndu að umræddur heimsfaraldur sé almennt til þess fallinn að teljast ófyrirséð atvik, sem fallið gæti því undir hina óskráðu reglu um óviðráðanleg ytri atvik, en nánara mat á því hvort reglan eigi við hverju sinni ræðst af atviksbundnu mati, svo sem á því með nákvæmlega hvaða hætti faraldurinn og tengdar aðgerðir stjórnvalda hafa áhrif á efndir samninga og hvernig vanefnd er tilkomin,“ segir í dóminum.
Af hálfu dómsins var á það bent að ekkert benti til þess að ástand hússins væri með því móti að ómögulegt væri að nota það, heldur sú staða uppi að það nýttist ekki með eins ábatasömum hætti og áætlanir gerðu ráð fyrir. Þá var enn fremur bent á að greiðsla í málinu var ekki í formi verks eða þjónustu heldur fastákveðin sem peningaupphæð. Ómöguleiki á að efna samningsskuldbindingu sökum fjárskorts af völdum tekjufalls félli ekki undir force majeure reglur.
„Þá ber til þess að líta að jafnvel þótt fallist væri á það með stefndu að slíkur fjárskortur teldist efndahindrun sem réttlætt gæti beitingu reglunnar þá hafa engin gögn verið lögð fyrir dóminn um slíkan fjárskort stefnda Flugleiðahótela hf., enda leiðir óumdeilt tekjufall hans af völdum faraldursins ekki sjálfkrafa til ályktunar um fjárskort, þar sem nánara mat á slíku ræðst einnig af eignastöðu skuldara en ekki aðeins af tekjum hans,“ segir í dóminum. Málsástæðum um óviðráðanleg ytri atvik var því hafnað.
Óréttmæt skerðing á rétti leigusala
Hvað beitingu meginreglu samningaréttarins um brostnar forsendur varðaði, sem hefði falið í sér breytingu á ákvæði samningsins um leigufjárhæð, sagði dómurinn að slík niðurstaða fæli í sér að leigusamningurinn gilti áfram án þess að neitt kæmi fyrir hið leigða. Slík ógilding væri að mati dómsins „tvímælalaust óréttlát réttarskerðing“ í garð leigusalans. Því var henni hafnað.
Í niðurstöðu dómsins var vikið að þeirri grundvallarreglu samningaréttarins að samningar skyldu halda. Aðilarnir hefðu verið jafnsettir við samningsgerðina og rétt væri að horfa til þess að aðstæður hefðu getað verið með öðru móti, það er aðstæður í ferðaþjónustu kynnu á einhverjum tímapunkti samningsins að taka breytingum til betri eða verri vegar. Þá leit dómurinn einnig til allra þeirra úrræða sem stjórnvöld og löggjafinn hefur gripið til til að hlaupa undir bagga með ferðaþjónustufyrirtækjum.
- Sjá meira: Deilan hoppar yfir Landsrétt
„Þrátt fyrir að stefnandi hafi berum orðum byggt á því í stefnu, að stefndi Flugleiðahótel hf. sé stöndugt fyrirtæki á fjárhagslegan mælikvarða sem ekki hafi lagt fram neina sönnun um ómöguleika á greiðslu húsaleigunnar, þá hafa stefndu kosið að bregðast ekki við þeirri staðhæfingu með framlagningu upplýsinga um rekstrarstöðu sína og eftir atvikum hvort lögbundin úrræði hafi nýst þeim, enda þótt þeim hefði slíkt verið í lófa lagið,“ segir í dóminum.
Dómurinn féllst vissulega á að umrædd félög hefðu staðið frammi fyrir verulegum og fyrirvaralausum breytingum á rekstrarskilyrðum sínum en það dygði ekki til að rétt væri að hrófla við samningi þeirra. Slíkt ætti enn minna við hvað Icelandair varðar enda hafði félagið gengist í ábyrgð vegna leigunnar en slíku fyrirkomulagi væri beinlínis ætlað að bregðast við hugsanlegu greiðslufalli skuldara.
Öllum kröfum varnarinnar var því hafnað og fallist á kröfur Suðurhúsa. Þá voru félögin tvö dæmd til að greiða í sameiningu 1.250 þúsund í málskostnað.