*

fimmtudagur, 15. apríl 2021
Innlent 6. desember 2020 15:04

Kaupendur nýbygginga athugi seljendur

Hildur Ýr Viðarsdóttir lögmaður segir bagalegt fyrir kaupendur að byggingaraðilar stofni sérstök eignarhaldsfélög um hverja húsbyggingu.

Andrea Sigurðardóttir
Hildur Ýr Viðarsdóttir lögmaður mælir með að kaupendur í nýbyggingum kynni sér seljanda.
Haraldur Guðjónsson

Ýmsar deilur geta risið í tengslum við fasteignakaup, svo sem gallar, ófullnægjandi upplýsingar um viðhaldsþörf og dráttur á afhendingu, svo eitthvað sé nefnt. Framboð íbúða í nýbyggingum er mikið um þessar mundir og líkur á að hlutdeildarlán stjórnvalda glæði viðskipti með slíkar íbúðir, enda er það meðal forsendna fyrir lánveitingu að keypt sé í nýbyggingu.

Við kaup í nýbyggingum er minni áhyggjur að hafa af ástandi eignar vegna viðhalds, en líkt og í öðrum fasteignakaupum, getur ýmislegt komið upp sem gott getur verið að hafa í huga.

Kaupendur kynni sér stöðu seljanda

Á síðasta ári var kaupendum íbúða við Gerplustræti 2-4 í Mosfellsbæ tilkynnt að þeir þyrftu að greiða lokagreiðslu og fá afsal afhent til þess að vera öruggir um að tapa ekki því fé sem þeir höfðu lagt í íbúðarkaupin, þegar ljóst var að félagið sem hélt utan um húsbygginguna stefndi í gjaldþrot.

Miklar tafir urðu á afhendingu íbúða og höfðu margir kaupenda beðið afhendingar í nærri eitt og hálft ár. Í bréfinu var kaupendum gert grein fyrir að staða félagsins væri svo slæm að greiðslur samkvæmt kaupsamningum myndu ekki duga til greiðslu áhvílandi veðskulda. Þannig væri ljóst að kaupendur myndu ekki geta sótt bætur vegna hinna umtalsverðu tafa á afhendingu.

Viðskiptablaðið ræddi við Hildi Ýri Viðarsdóttur, hæstaréttarlögmann og meðeiganda hjá Landslögum, en hún sérhæfir sig meðal annars í fasteignakauparétti sem hún hefur kennt við Lagadeild Háskóla Íslands.

Spurð um stöðu kaupenda í þessu tilviki bendir Hildur Ýr á að staðan geti verið snúin. Hins vegar komi fram í 17. gr. fasteignakaupalaga að kaupandi öðlist við kaupsamningsgreiðslu veðrétt í fasteign til tryggingar kröfu um endurgreiðslu þess sem hann hefur innt af hendi, sem reynt gæti á til dæmis ef til riftunar vegna vanefnda seljanda kæmi.

Þess má geta að félagið sem sá um húsbygginguna, Gerplustræti 2-4 ehf., var stofnað sérstaklega utan um framkvæmdina og er slíkt fyrirkomulag ekki óalgengt við framkvæmdir nýbygginga og hefur verið að færast í vöxt. Þannig takmarkast áhætta byggingaraðila af framkvæmdinni við viðkomandi félag ef illa fer.

„Ég mæli því með því að kaupendur nýbygginga kynni sér hver seljandi eða húsbyggjandi er og hver staða félagsins sé. Ef kaupendur taka ákvörðun um að kaupa af einkahlutafélagi sem er stofnað utan um viðkomandi húsbyggingu þá þarf kaupandinn að átta sig á því að ef eitthvað fer úrskeiðis við byggingu hússins kann að vera erfitt um vik að sækja bætur eða afslátt," segir Hildur Ýr.

Kaupverð hækkað eftir kaupsamning

Upp hafa komið mál þar sem kostnaður við framkvæmdir fer fram úr áætlun og byggingaraðili brugðist við með því að hækka kaupverð, jafnvel eftir að kaupsamningi um lægri upphæð hefur verið þinglýst.

Þannig spruttu upp deilur á síðasta ári þegar Félag eldri borgara í Reykjavík og nágrenni krafði kaupendur íbúða við Árskóga 1 og 3 í Reykjavík um hærra verð en til stóð vegna vanáætlaðs kostnaðar við framkvæmdina, en sumir kaupenda höfðu þá þegar gert þinglýsta kaupsamninga.

Um samningsstöðu kaupenda í tilvikum sem þessu segir Hildur Ýr: „Það er húsbyggjandi sem á að bera ábyrgð á því ef kostnaður við framkvæmdir fer fram úr áætlunum. Meginreglan er sú að gerða samninga ber að halda og kaupandi á ekki að þurfa að greiða meira en umsamið kaupverð. Það er því bagalegt þegar sérstök einkahlutafélög með takmarkaða ábyrgð eru stofnuð utan um hverja húsbyggingu fyrir sig og því lítið á viðkomandi félag að sækja ef upp koma t.d. gallar eða þessi staða kemur upp að félagið hefur ekki fjármagn til að klára húsbyggingu þar sem áætlanir hafi alls ekki staðist."

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér