Greiningardeild Arion banka ályktar að frumvörp um húsnæðismál, meðal annars hækkun húsnæðisbóta og stuðning við kaup á fyrstu íbúð gætu haft óæskileg áhrif. Lækkun byggingarkostnaðar ætti að vera forgangsmál

Í markaðspunktum Greiningardeildar Arion banka er fagnað því að yfirvöld sýni áhuga á því að gera umbætur á húsnæðismarkaði enda er húsnæðiskostnaður stór útgjaldaliður heimila og undanfarið hefur mikið borið á óánægju með skipan mála á húsnæðismarkaði. Hins vegar er litist misvel á tillögurnar. "Við óttumst að þær sem snúa að hækkun bóta og styrkja til íbúðakaupa muni lítið gagnast þeim sem á að hjálpa en fyrst og fremst birtast í hærra verði sem kyndir frekar undir verðbólgu. Aftur á móti er það að byggja meira með minni tilkostnaði eitthvað sem raunverulega lækkar húsnæðiskostnað og er langtímalausn á því að halda aftur af hækkunum á leigu- og húsnæðismarkaði."

Félags- og húsnæðismálaráðherra hyggst leggja fram frumvörp um húsnæðismál, sem voru lauslega kynnt í síðustu viku, enn liggja ekki nákvæmar útfærslur eða frumvörp um aðgerðir ríkisstjórnarinnar til uppbyggingar á húsnæðismarkaði , en í meginatriðum verða aðgerðirnar eftirfarandi:

1. Uppbygging félagslegs leiguíbúðakerfis, fjármagnað af ríki og sveitarfélögum. Framlagið ætti að halda húsaleigu undir 25% af tekjum einstaklinga með lágar tekjur. Ráðist verður í byggingu á 2.300 félagslegum íbúðum á árunum 2016-2019 og nemur kostnaðurinn um 2,5 ma.kr. á ári á þeim tíma.

2. Endurskoða á byggingarregluðgerð og skipulagslög í því skyni að lækka byggingarkostnað, með sérstaka áherslu á smærri og ódýrar íbúðir. Gjaldtaka sveitarfélaga vegna lóða og gatnagerða verður einnig endurskoðuð.

3. Styðja á við leigumarkað með því að hækka húsnæðisbætur á næstu tveimur árum. Grunnfjárhæð og frítekjumark verða hækkuð og skattlagningu tekna af leigu íbúða breytt í þeim tilgangi að lækka leiguverð. Þessi aðgerð mun kosta um 2 ma.kr. á ári.

4. Styðja á við kaup á fyrstu íbúð m.a. með skattaafsláttum á sparnaði upp í húsnæði og heimild til að nýta séreignasparnað til kaupa á fyrstu íbúð. Einnig á að setja sérlög sem veita svigrúm til þess að horfa til fleiri þátta en niðurstöðu greiðslumats við ákvörðun um lánveitingu.

Greiningardeildin bendir á að uppbygging félagslegs leiguíbúðakerfis sé flókið og vandmeðfarið mál, m.a. þar sem það sé dýrt í uppbyggingu og gæti einnig orðið dýrt í rekstri. "Þó er ljóst að eftirspurnin er til staðar þar sem hundruðir manna eru á biðlistum, sem hafa einungis verið að lengjast undanfarið."

Greiningardeildin tekur vel undir endurskoðun á byggingarreglugerð og skipulagslögum. Hins vegar setur hún spurningamerki við það hvort skynsamlegt sé að færa séreignasparnað yfir í steypu. "Tilgangur slíks sparnaðar er að eiga eitthvað fyrir efri árin, sem er alls ekki að fullu samrýmanlegt því að eiga þak yfir höfuðið. Slík ráðstöfun sérignasparnaðar gæti reynst varasöm vegna þess að það verður mikill þrýstingur á lífeyrissjóðakerfinu á komandi áratugum."

"Þá teljum við það vera afar varhugavert að horfa frá greiðslumati við ákvörðun um lánveitingu. Þau skuldavandræði sem sköpuðust í kjölfar fjármálakreppunnar má að miklu leyti rekja til of mikillar skuldsetningar einstaklinga og heimila. Veitt voru húsnæðislán þrátt fyrir takmarkaða getu fólks til þess að standa við afborganir og voru þau jafnvel veitt óháð tekjum, atvinnu og eignum (oft kölluð NINJA lán, þar sem NINJA stendur fyrir no income, no job, no assets), sem setti húsnæðismarkaðinn í Bandaríkjunum á hliðina og kom alþjóðlegu fjármálakreppunni af stað. Við vonum því að aðgerðirnar muni ekki beint eða óbeint auka skuldsetningu heimila umfram það sem er æskilegt," segir ennfremur í greiningunni.

Lækkun byggingarkostnaðar ætti að vera forgangsmál

Greiningardeildin telur að vegna eðlis húsnæðismarkaðarins sé nær ómögulegt að hafa raunveruleg áhrif á framboð til skamms tíma hvort sem hækka eigi bætur eða lækka kostnað.

" Seðlabankinn hefur t.a.m. áætlað að það taki íslenskan húsnæðismarkað allt að áratug að aðlagast breyttum aðstæðum. Vandinn í dag er fyrst og fremst skortur á húsnæði og hann tekur tíma að leysa. En sökum þess hve dýrar bætur eru og ekki er tryggt að þær verði varanlega til staðar inn í framtíðina munu þær síður hvetja til nýbygginga heldur en lækkun byggingarkostnaðar. Einnig eru aðgerðir sem ýta undir verðhækkanir sérlega óheppilegar núna, þar sem stefnir í aukna verðbólgu á næstu mánuðum. Í ljósi þessa er það okkar von að aðgerðirnar muni að stórum hluta miða að því að lækka byggingarkostnað."