Óverðtryggð íbúðarlán með fasta vexti hafa þann kost að þeim fylgir það öryggi að vextir breytast ekki á því tímabili sem vextirnir eru fastir, en algengt er að boðið sé upp á fasta vexti í þrjú til fimm ár.
Greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum er eins og áður segir hærri en af verðtryggðum, í það minnsta á fyrri hluta lánstíma. Hjá bönkunum bera lán með föstum vöxtum að jafnaði einhvers konar uppgreiðslugjald, sem gerir lántakendum erfiðara um vik að elta vaxtalækkun og endurfjármagna lánin ef vextir lækka eins og raunin hefur verið undanfarna tólf mánuði. Vilji fólk elta vaxtalækkanir, en jafnframt eiga á hættu að þeir hækki, verður það að veðja á breytilega vexti. Hjá Lífeyrissjóði verzlunarmanna, LIVE, blasir þetta þó örlítið öðruvísi við.
Sjóðurinn breytti nýlega lánareglum sínum í þá veru að við endurfjármögnun íbúðarlána hjá sjóðnum getur lán að hámarki verið 70% af fasteignarmati eignar, en við kaup 70% af kaupverði. Áður lánaði sjóðurinn 75% af kaupverði og 75% af verðmati fasteignasala við endurfjármögnun, en verðmatið var tekið niður um 5%. Við eftirgrennslan kom hins vegar í ljós að sjóðurinn býður nú- verandi skuldurum að endurfjármagna lán sín „krónu á móti krónu“ eins og það kallast, enda rúmast lánsfjárhæðin innan tilgreindra veðmarka. Í þessu felst að skuldari getur farið þess á leit við sjóðinn að taka nýtt lán með sömu skilmálum og það eldra með þeirri breytingu að nýir vextir eru á láninu – þeir vextir sem sjóðurinn býður á nýjum lánum hverju sinni. Að því gefnu að ekkert annað breytist en að vextir lækka þarf skuldari ekki að fara í greiðslumat og þarf einungis að skila inn lánsumsókn og veðbókarvottorði frá sýslumanni.
Sjóðurinn býður auk verðtryggða lána nú óverðtryggð lán með 5,72% vexti, fasta til þriggja ára. Lánið ber ekkert uppgreiðslugjald og lántökugjald er fast, 55.000 krónur. Þannig getur sá sem skuldar sjóðnum 20 milljónir á 6,97% vöxtum, eins og þeir voru í október 2015, og á eftir 30 ár af láninu lækkað greiðslubyrði sína um rúmar 16.000 krónur á mánuði með endurfjármögnun „krónu á móti krónu“. Kostnaðurinn sem í þessu felst er lántökugjaldið og kostnaður við öflun veðbókarvottorðs og þinglýsingargjöld, sem hleypur á nokkrum þúsundum króna. Kostnaður ímyndaða lántakans í dæminu hér að ofan myndi því skila sér á nokkrum mánuðum, auk þess sem vextirnir væru fastir í þrjú ár frá endurfjármögnun.
Þannig getur lántakandi tekið lán hjá LIVE með föstum vöxtum og notið þess öryggis sem fylgir föstum vöxtum, vitandi að þeir hækka ekki, en jafnframt endurfjármagnað lánið þegar vextir lækka og því notið svipaðs ábata við vaxtalækkun og þeir sem fara þá leið að hafa óverðtryggða, breytilega vexti á sínum lánum.
Rétt er að taka fram að sé lánið hærra en sem nemur 70% af fasteignamati er láninu skipt upp og nýtt lán gefið út á nýju vöxtunum og greitt inn á eldra lánið sem þá lifir áfram á 2. veðrétti. Sparnaður lántaka væri því minni en í dæminu hér að ofan.
Þessu fylgir þó nokkur fyrirhöfn, bæði fyrir sjóðinn og lántakendur, en sjóðurinn hefur ekki haft hátt um þennan möguleika. Þar sem endurfjármögnun sem þessi virðist tiltölulega einföld, ódýr og sjóðfélögum til hagsbóta vekur það upp spurninguna um hvers vegna sjóðurinn fer ekki þá leið að lækka sjálfkrafa vexti þeirra sem skulda sjóðnum óverðtryggt, og festa nýja vexti lántakendanna til þriggja ára, lántakendum að kostnaðar- og fyrirhafnarlausu.
„Þá væru þetta ekki lengur fastir vextir heldur breytilegir vextir, og breytilegir vextir eru breytilegir bæði upp og niður,“ segir Þórhallur Jósepsson hjá Lífeyrissjóði verzlunarmanna. Staða annarra lífeyrissjóða er ólík LIVE í þessu samhengi. Þannig lánar Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins, LSR, eingöngu verðtryggt og óverðtryggðir vextir á lánum hjá Gildi lífeyrissjóði eru með breytilegum vöxtum. Lán Almenna lífeyrissjóðsins eru með fasta vexti til eins árs og ekki eru gerðar aðrar kröfur til endurfjármögnunar en til lántöku við kaup hjá sjóðnum. Þessi upptalning um lánareglur annarra sjóða er ekki tæmandi.
