*

miðvikudagur, 13. nóvember 2019
Innlent 27. október 2019 14:05

Of mikið of seint

Sögulegt magn íbúða er nú í byggingu þrátt fyrir að nokkuð sé liðið síðan verðhækkunum tók að linna.

Júlíus Þór Halldórsson
vb.is

Eftir fordæmalausar verðhækkanir á fasteignamarkaði frá lægð eftirhrunsáranna hefur slegið verulega af síðastliðin tvö ár eða svo, samhliða mikilli ígjöf í nýbyggingum. Á sama tíma er ferðamönnum farið að fækka og þrýstingur á skammtímaleigu til þeirra því minni. Sögulegt magn íbúða er þó enn í byggingu, enda nokkuð tímafrekt ferli. Greiningaraðilar spá því engum hækkunum á næstunni og svartsýnustu spár fela í sér nafnverðslækkanir.

Elvar Orri Hreinsson, umsjónarmaður og ritstjóri umfangsmikillar skýrslu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn sem kom út á dögunum, tekur ekki svo djúpt í árinni, en segir aðstæður óneitanlega hafa gjörbreyst á fáeinum árum. „Það er náttúrulega ótrúlegt magn í pípunum. Ég hef fundið fyrir því í umræðunni að þetta sé að snúast svolítið snöggt við. Menn velta því fyrir sér hvort þetta sé hreinlega of mikið of seint.“

Framboð loks mætt eftirspurn
Bent er á í skýrslu Íslandsbanka að á árunum 2010 til 2017 hafi framboð íbúðarhúsnæðis til sölu dregist saman og meðalsölutími styst. Í upphafi árs 2017 hafi meðalsölutími hins vegar tekið að lengjast, og eftir að hafa styst aftur í fyrra hefur hann aukist snarpt á þessu ári og er nú lengri en árið 2017.

Eftir að hafa náð lágmarki um vor 2017 jókst fjöldi auglýstra fasteigna hratt og hafði um það bil tvöfaldast á seinnihluta ársins. Samhliða því tók að hægja verulega á hækkun fasteignaverðs, sem náði hámarki í 21,5% á ári þegar auglýstur fjöldi var í lágmarki, en hún hefur verið lítil sem engin síðan 2018.

Svo virðist sem framboðið hafi loks tekist að mæta eftirspurn – sem enn er nokkuð mikil – eftir viðvarandi skort síðustu ára, og í skýrslunni er því spáð að raunverð íbúða standi í stað næstu árin. Í nýjasta hefti Fjármálastöðugleika, sem kom út fyrir tveimur vikum, er varað við offramboði á fasteignamarkaði og nafnverðslækkunum í náinni framtíð, þar sem dregið hafi úr skammtímaútleigu til ferðamanna á höfuðborgarsvæðinu samhliða fjölgun nýbygginga. Fari svo standi lánastofnanir frammi fyrir erfiðleikum við sölu nýbygginga, hækkandi veðsetningarhlutföllum, og auknum útlánatöpum.

Aldrei fleiri íbúðir í byggingu
Tölur Hagstofunnar um byggingamagn íbúða eru aðeins gefnar úr árlega, og því engar tölur komnar fyrir þetta ár. Samtök iðnaðarins telja hins vegar íbúðir í byggingu tvisvar á ári, og gáfu út tölur í lok mars síðastliðins. Samkvæmt þeim voru rétt tæplega 5.000 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu, sem er afar hátt í sögulegu samhengi. Til samanburðar voru tæpar 88 þúsund íbúðir á svæðinu um síðustu áramót og nemur byggingamagnið því 5,7% af heildinni.

SI hefur aldrei talið fleiri íbúðir í byggingu, en tölur samtakanna ná aftur til ársins 2010. Samkvæmt tölum Hagstofunnar voru 3.869 íbúðir í byggingu í árslok 2008, sem er það hæsta sem mælst hefur. Tölur Hagstofunnar og SI virðast þó ekki vera fullkomlega samanburðarhæfar. SI sagði 4.845 íbúðir í byggingu í september í fyrra, og 4.988 í mars. Hagstofan segir hins vegar aðeins 2.845 íbúðir hafa verið í byggingu um síðustu áramót. Hvernig sem á málið er horft er þó ljóst að ekki hafa verið fleiri íbúðir í byggingu frá hruni.

SI gerir ráð fyrir að 2.265 íbúðir verði kláraðar á þessu ári, 2.596 á því næsta og 2.848 árið 2021. Eins og Íslandsbanki bendir á er talan í ár um tvöfalt langtímameðaltal Hagstofutalnanna, en samkvæmt þeim voru 1.435 íbúðir fullkláraðar í fyrra. Séu tölurnar leiðréttar fyrir mannfjölda voru ögn fleiri byggðar á árunum fyrir hrun en í ár, en það met verður slegið á næsta eða þarnæsta ári, þegar fullgerðar íbúðir verða tæpar 13 á hverja 1.000 íbúa.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.