*

föstudagur, 14. maí 2021
Innlent 1. maí 2021 07:25

Ógöngur á fasteignamarkaði?

Skiptar skoðanir eru um hvort bregðast þurfi við þenslunni á fasteignamarkaði með því að byggja meira en þegar stendur til.

Ritstjórn
epa

Töluverð þensla hefur verið á fasteignamarkaði að undanförnu. Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins, bendir á að eftirspurnarhliðin hafi verið sterk vegna vaxtalækkana og vaxandi kaupmáttar ráðstöfunartekna heimilanna. Þessu til viðbótar hafi ýmis stuðningsúrræði stjórnvalda á borð við úttekt séreignarsparnaðar til húsnæðiskaupa stutt við eftirspurnarhlið markaðarins í faraldrinum. Því til viðbótar fari fólki fjölgandi hér á landi undanfarið þrátt fyrir niðursveifluna. Á sama tíma hefur framboð á íbúðum dregist saman.

„Við sjáum það í talningu okkar að íbúðum í byggingu hefur fækkað talsvert og sérstaklega íbúðum á fyrstu byggingarstigum. Færri íbúðir eru fullbúnar á leiðinni á markaðinn á næstunni að okkar mati af þessum ástæðum. Á fasteignamarkaðnum fer því nú saman minnkandi framboð og vaxandi eftirspurn sem þýðir að verðið er að hækka tiltölulega hratt,“ segir Ingólfur.

Íbúðum í byggingu fækkar um 20% á milli ára og 29% frá því fyrir tveimur árum samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins. Íbúðum í byggingu á fyrstu byggingarstigum hefur fækkað um helming á undanförnum tveimur árum. Þá er mikill samdráttur í framboði íbúða til sölu, mest á höfuðborgarsvæðinu þar sem samdrátturinn nemur 58,4% undanfarið ár samkvæmt skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

Til marks um samdrátt í nýbyggingum hafa útistandandi lán bankanna til byggingaframkvæmda- og mannvirkjagerðar lækkað um 15% undanfarið ár samkvæmt hagtölum Seðlabankans, úr 186 milljörðum króna í 176 milljarða króna. Þá hefur meðalsölutími íbúða ekki verið styttri frá því að mælingar hófust, hvorki á höfuðborgarsvæðinu né á landsbyggðinni. Hlutfall íbúða sem seljast yfir ásettu hefur einungis einu sinni verið hærra en í febrúar síðastliðnum þegar hlutfallið var 28,4% en hlutfallið fór hæst í 28,6% í apríl 2017.

Varast beri að grípa til of róttækra aðgerða

Þrátt fyrir þessa stöðu varaði hagfræðideild Landsbankans í vikunni við að bregðast við stöðunni með því að fara of geyst í að auka framboð á nýbyggingum byggt á skammtímaþáttum í eftirspurn á borð við lágum stýrivöxtum og skorti á fjárfestingakostum nú um stundir. Sú eftirspurn geti leitað annað þegar faraldrinum sleppi.

Landsbankinn bendir á að fyrstu kaupendur hafi verið þriðjungur kaupenda á fyrstu þremur mánuðum ársins. Það sé vísbending um að vel hafi tekist að auka framboð og mæta þörfum þeirra sem vilji eignast íbúð.

Í nýlegri hagspá Arion banka segir að hugsanlega megi að hluta skýra það að minna sé byggt, að byggingaraðilar hafi í upphafi kórónuveirukreppunnar verið hræddir við að íbúðir söfnuðust upp eins og gerðist í bankahruninu – ekki sé nema rúmt ár síðan óseldum nýjum íbúðum fór fjölgandi hér á landi.

Mikil ásókn hefur verið í húsnæðislán bankanna í faraldrinum, sér í lagi óverðtryggð lán en mikill meirihluti þeirra hefur verið tekinn á breytilegum vöxtum. Vextir á slíkum lánum geta hækkað skarpt ef Seðlabankinn hækkar stýrivexti á ný.

Samkvæmt spá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá því í janúar lækkaði óuppfyllt íbúðaþörf úr um 6.000 íbúðum í um 4.000 á síðasta ári, meðal annars vegna fjölda Airbnb íbúða inn á markaðinn samhliða fækkun ferðamanna og töluverðum fjölda nýbygginga.

Hins vegar muni þróunin að líkindum snúast við á ný og íbúðaþörfin aukast næstu þrjú árin og kunni að vera farin yfir 6.000 íbúðir á ný árið 2023. Ef vinna eigi upp þann skort fyrir árið 2030 þurfi að byggja tæplega 3.000 nýjar íbúðir á ári hér á landi en ef ekki eigi að uppræta þörfina fyrr en árið 2040 þá þurfi 1.900 íbúðir á ári næstu tuttugu árin.

Landsbankinn býst hins vegar við að byggt á mannfjöldaþróun síðustu ára þurfi ekki að byggja nema um 1.700 íbúðir á ári til að halda í við fólksfjölgun. Þá segir í greiningu Arion banka að anda þurfi með nefinu og að óþarfi sé „að rjúka upp til handa og fóta að svo stöddu“. Töluverð óvissa sé í spám um íbúðaþörf og ekki muni svo miklu á spám um íbúðabyggingu og uppsafnaðri þörf.

Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér