Fyrir um tveimur og hálfu ári, á vormánuðum 2019, stóðu stýrivextir Seðlabankans í 4,5% en þá hófst lækkunarferli og í nóvember árið 2020 voru vextirnir komnir í 0,75% og höfðu aldrei í sögunni verið lægri. Vextirnir stóðu síðan í 0,75% allt þar til í maí 2021 þegar þeir tóku að hækka á nýjan leik og í nóvember síðastliðnum voru þeir komnir í 2%. Seðlabankinn fór í þessa skörpu lækkun til þess að bregðast við kreppunni í kjölfar faraldursins og lækka fjármagnskostnað heimila og fyrirtækja í landinu. Það er engum vafa undirorpið að vaxtalækkunin hafði mikil áhrif á íbúðalánamarkaðinn og þar með fasteignamarkaðinn.

„Vöxtur íbúðalána hjá okkur hefur verið mikill eins og í bankakerfinu öllu,“ segir Benedikt Gíslason, bankastjóri Arion banka í viðtali í Áramótum, tímiriti Viðskiptablaðsins og Frjálsrar verslunar. „Það gerist bæði vegna þess að íbúðalánamarkaðurinn sjálfur er að stækka því á hverju ári koma nokkur þúsund íbúðir inn á fasteignamarkaðinn og það þarf að fjármagna þær. Þó að einhverjir séu að greiða niður lán þá yfirvinnur sú niðurgreiðsla ekki stækkun markaðarins. Hluti af íbúðalánunum er ekki í bankakerfinu heldur hjá lífeyrissjóðum og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, sem er gamli Íbúðalánasjóðurinn. Í vaxtalækkuninni gerist það að lán með breytilegum óverðtryggðum vöxtum og síðar föstum óverðtryggðum vöxtum verða hlutfallslega hagstæðari hjá bönkunum en annars staðar. Þetta þýddi að samkeppnisstaða bankakerfisins stórbatnaði. Ætli íbúðalánasafn bankanna hafi ekki hækkað meira en 30% á síðustu átján mánuðum meðan safnið hjá lífeyrissjóðunum hefur dregist saman um 9 til 10%.“

Ein birtingarmynd vaxtalækkana er þensla á íbúðamarkaði. Raunar er deilt um hvort þær hafi ráðið mestu eða hvort lóðaskortur og lítil uppbygging nýrra íbúða spili þar stærri rullu.

„Þetta er sambland af hvoru tveggja,“ segir Benedikt. „Ísland er ekkert einstakt þegar kemur að hækkun íbúðaverðs. Þetta er að gerast alls staðar í kringum okkur. Í sumum löndum hefur verðið hækkað miklu meira en hér. Það er samt áhyggjuefni hvað það gengur illa að skipuleggja ný svæði fyrir íbúðabyggð, því við eigum nóg af landi.“

Í þessu sambandi hefur einnig verið bent á bankana og fullyrt að þeir hafi hætt að lána verktökum og þess vegna hafi minna verið byggt en ella.

„Það á ekki við um Arion banka og kollegar mínir í hinum bönkunum hafa líka vísað þessu til föðurhúsanna. Þessi viðskipti hafa verið arðbær og því hefur ekki skort vilja í bankakerfinu til að lána til húsnæðisframkvæmda. Það hefur frekar verið öfugt. Viljinn til að lána hefur verið til staðar en það hefur skort verkefni.“

Góð lán fyrir Seðlabankann

Vegna stýrivaxtahækkana síðustu mánaða vaknar sú spurning hvort fólk muni færa sig aftur í verðtryggðu lánin.

„Mér finnst fólk enn sjá ávinning í því að vera með óverðtryggð lán,“ segir Benedikt. „Ég held að það sé gott fyrir hagkerfið líka. Við erum land sem hefur verið að færast frá því að vera hávaxtaland með neikvæða eignastöðu við útlönd í að vera land með viðvarandi afgang af viðskiptum við útlönd og þjóðhagslegur sparnaður er jákvæður þess vegna. Lönd sem búa við þannig umhverfi eru almennt ekki hávaxtalönd. Það hlýtur það að vera áhugaverður valkostur fyrir heimili og fyrirtæki að skulda í þessu vaxtaformi.

Óverðtryggðu lánin eru líka mjög góð fyrir Seðlabankann og peningastefnu Íslands því stýrivextir hafa með beinum hætti áhrif út í hagkerfið – hver einasta vaxtabreyting. Gamla kerfið var þannig að allir voru með fasta verðtryggða vexti til langs tíma. Seðlabankinn breytti stýrivöxtum en það hafði lítil áhrif því allir voru með verðtryggð lán, svo ég tali nú ekki um þegar fólk var með erlend lán. Þessi tími er liðinn. Verðtryggingin verður eflaust til á meðan það er eftirspurn eftir henni en ef þú ert með stöðugt hagkerfi, þar sem vextir eru lágir til lengri tíma, þá hljótum við áfram að sjá ásókn í óverðtryggð lán.“

Nánar er fjallað um málið í ítarlegu viðtali við Benedikt Gíslason í Áramótum, tímariti Viðskiptablaðsins og Frjálsrar verslunar. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .