*

laugardagur, 15. maí 2021
Innlent 16. mars 2021 14:22

Sanngjarnt að víkja leigu til hliðar

Að mati héraðsdóms var ósanngjarnt að krefjast fullrar leigu en að sama skapi ósanngjarnt að leigusali fengi ekkert í sinn hlut.

Jóhann Óli Eiðsson
Haraldur Guðjónsson

Ósanngjarnt væri fyrir Íþöku fasteignir ehf. að krefjast fullrar leigu af Fosshótel Reykjavík ehf. á meðan ferðamannaþurrð sökum heimsfaraldurs rýkir. Að sama skapi væri ósanngjarnt af hálfu Fosshótel Reykjavík að greiða enga leigu en þarf Íþaka að standa straum af alls kyns kostnaði tengdum eigninni. Sanngirnisrök hnigu því til þess að víkja leigusamningi aðila að hluta að mati Héraðsdóms Reykjaness.

Fjallað var ítarlega um málið þegar aðalmeðferð þess fór fram. Málið var upphaflega höfðað af Fosshótel til staðfestingar á lögbanni við því að Íslandsbanki greiddi út bankaábyrgð til Íþöku vegna leigugreiðslna sem ekki hafði verið staðið skil á.

Einnig var þess krafist að ákvæði leigusamnings um Katrínartún 2, það er ákvæði um mánaðarleigu, yrði vikið að fullu til hliðar tímabilið 1. apríl til 31. desember 2020 og að aðeins þyrfti að greiða fimmtung leiguum 11,7 milljónir króna á mánuði, á fyrsta fjórðungi þessa árs. Íþaka krafðist þess á móti að lögbannið yrði fellt úr gildi og að Fosshótel yrði dæmt til að greiða 420 milljónir króna í leigu, auk dráttarvaxta, vegna vangoldinnar leigu 1. apríl 2020 til 1. september 2020.

Ekki fallist á afsláttur hefði verið veittur

Í niðurstöðu héraðsdóms, sem var skipaður þremur embættisdómurum, segir að meginreglan um force majure feli í sér að ófyrirsjáanleg atvik eða náttúruhamfarir sem hindra efndir leiði til lausna undan ábyrgð vegna þeirra vanefnda. Reglan geti ekki sjálfkrafa leitt til þess að skuldari losni undan ábyrgð sinni.

„Við gerð leigusamnings 3. júlí 2013 voru aðilar jafnsettir. [Íþaka] hefur borið fyrir sig að [Fosshótel] hafi fengið um 306 milljón króna „afslátt“ af leiguverði til að byrja með þar sem það tæki tíma að koma hótelinu í fulla nýtingu en síðan hafi ferðamönnum fjölgað umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir. [Íþaka] telur að ef félagið eigi að hlaupa undir bagga þegar illa árar hjá [hótelinu] þá hefði hann einnig átt að njóta ávinnings þegar betur gekk. Ekki er unnt að fallast á þessi sjónarmið enda er í leigusamningi aðila engin tenging leigugjalds við fjölda ferðamanna eða afkomu rekstrar [hótelsins9 segir í niðurstöðunni.

Dómurinn benti einnig á að stofnkostnaður við hótelið, til að mynda vegna innréttinga, var mjög mikill eða 829 milljónir króna. Að mati dómsins voru aðstæður sem sköpuðust vegna heimsfaraldursins ófyrirséðar við samningsgerðina. Gríðarlegur samdráttur hefði orðið í ferðaþjónustu og það hefði áhrif á hótelið enda byggði það afkomu sýna nær eingöngu á erlendum ferðalöngum. Því hefðu verið málefnalegar forsendur fyrir því að skella því í lás. Afkoma hótelsins hefði á móti verið góð árin á undan.

„Við aðalmeðferð málsins greindi fjármálastjóri [hótelsins]að handbært fé í árslok hefði verið um 200-300 milljónir króna. Kröfur [Íþöku] í gagnsök nema samtals 419 milljónum króna vegna húsaleigu frá apríl 2020 til september 2020. Standi verðákvæði leigusamningins óbreytt má þannig gera ráð fyrir að leigugreiðslur á því tímabili sem dómkröfur [Fosshótela] taka til, frá apríl 2020 til mars 2021, nemi um 800 milljónum króna,“ segir í niðurstöðunni.

Það fellur í hlut Íþöku sem leigusala að standa undir ýmsum föstum kostnaði á borð við fasteignagjöldum, tryggingum, viðhaldi og þvílíku. Í málinu lá ekki fyrir nákvæmlega hver sá kostnaður var en hann er á bilinu 100-150 milljónir ár hvert.

„Með vísan til alls framangreinds og sanngirnissjónarmiða er rétt að víkja leigusamningi aðalstefnanda og gagnstefnanda frá 3. júlí 2013 tímabundið til hliðar, á grundvelli 36. gr. [samningalaga], með því að breyta leiguverði þannig að frá 1. apríl 2020 til og með mers 2021 skuli [Fosshótel] greiða helming af leigufjárhæð í hverjum mánuði [að viðbættri verðtryggingu] auk virðisaukaskatts,“ segir í niðurstöðunni. Dráttarvextir reiknast ekki á upphæðina fyrr en mánuður er liðinn frá uppsögu dómsins. Ekki er kveðið á um það með dóminum hver leigufjárhæðin eigi að vera þegar fram í sækir.

Áfrýjað beint til Hæstaréttar?

Hvað lögbannið varðaði þá þótti ekki sýnt fram á það að Fosshótel gæti ekki sótt mögulegt tjón, ef slíkt yrði til staðar, á Íþöku seinna meir. Það að Íþaka fái greitt úr bankaábyrgð hjá Íslandsbanka vegna vangoldinnar leigu þýðir að bankinn eignast kröfu á hótelið. Hafi skilyrði ekki verið uppfyllt fyrir útgreiðslunni gæti hótelið þurft að sækja tjón sitt á Íþöku.

Að mati dómsins þótti ekki sýnt fram á það að með útgreiðslunni gætu réttindi Fosshótela farið forgörðum þannig að ekki yrði bætt úr síðar. Íþaka væri stórt fasteignafélag, með eignir metnar á 14,9 milljarða króna samkvæmt fasteignamati og markaðsvirði um tíu milljörðum hærra. Því myndi krafa um skaðabætur tryggja réttindi hótelsins nægilega og lögbannið því fellt úr gildi.

Næsta víst má telja að niðurstaðan í héraði verði ekki til að binda hnút á málið og að því verði áfrýjað. Það skýrist seinna meir hvort sótt verður um áfrýjunarleyfi beint til Hæstaréttar, þannig að hoppað verði yfir millidómsstigið Landsrétt, enda ljóst að dómur í málinu kynni að hafa áhrif á fleiri en þá sem eiga beina aðild að málinu.

Að endingu var Íþaka dæmd til að greiða Fosshótelum tvær milljónir króna í málskostnað í gagnsök en málskostnaður í aðalsök var felldur niður.

Stikkorð: Fosshótel Íslandshótel Covid