*

miðvikudagur, 20. janúar 2021
Innlent 11. nóvember 2020 13:50

September gæti slegið júlí við

Júlímánuður var metmánuður í fjölda útgefinna kaupsamninga frá árinu 2007, en september er nánast á pari án allra gagna.

Ritstjórn
Haraldur Guðjónsson

Fasteignamarkaðurinn var í hæstu hæðum í sumar og haust, en toppnum virtist hafa verið náð í september, að því er fram kemur í nýrri skýrslu hagdeildar Húsnæðis- og Mannvirkjastofnunar.

Júlí og september voru metmánuðir í útgefnum kaupsamningum, en ekki hafa verið gefnir út fleiri frá árinu 2007.
Árshækkun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu  um 5% að meðaltali síðan í maí. Hlutfall fyrstu kaupenda var hátt á þriðja ársfjórðungi, eða 32% allra kaupenda.

Verulega hefur hægst á árshækkun leiguverðs og hefur meðalleiguverð lækkað, meðan leigumarkaðurinn hefur dregst saman og fasteignaeigendum fjölgað. Leigjendur eru jafnframt bjartsýnni á fasteignakaup nú miðað við árið í fyrra. Hins vegar er samdráttur á byggingarmarkaði og útlit fyrir færri nýjar íbúðir á næstu árum.

Toppurinn líklega í september

Mikið líf hefur verið á fasteignamarkaði hér á landi undanfarna mánuði þrátt fyrir heimsfaraldur og efnahagskreppu og hefur hvert metið verið slegið á fætur öðru. Í skýrslu hagdeildar HMS kemur fram að sé litið til útgefinna kaupsamninga þá hafi árið 2020 byrjað nokkuð eðlilega í samanburði við síðasta ár en kaupsamningum hafi svo tekið að fækka um leið og farsóttin náði fótfestu.

Í kjölfar afléttingar samkomubanns og lækkunar vaxta Seðlabankans á vormánuðum lifnaði hins vegar verulega yfir fasteignamarkaðnum og hafa fasteignaviðskipti verið í hæstu hæðum síðan þá. Júlí var metmánuður í fjölda útgefinna kaupsamninga fyrir stakar eignir og hafa þeir ekki verið fleiri frá árinu 2007.

Septembermánuður er þegar nánast á pari en skammtímavísir HMS bendir til þess að hann muni slá þeim fjölda við en of snemmt er að segja til um það þar sem ekki liggja öll gögn fyrir. Líklegt þykir að toppnum hafi verið náð í þeim mánuði og benda gögn hagdeildar til að október hafi verið umsvifaminni.

Skammtímavísirinn mælir hversu margar íbúðir eru teknar úr sölu á hverjum tíma af vefnum fasteignir.is og gefur mjög góða vísbendingu um sölu fasteigna sem þegar hefur átt sér stað. Það sem af er ári hefur fjöldi kaupsamninga aukist um 9% miðað við sama tímabil í fyrra og það er þrátt fyrir að við séum að sigla inn í mesta samdráttarskeið í heila öld.

Söluverð íbúða hefur sömuleiðis hækkað það sem af er ári og er meðaltalshækkunin á höfuðborgarsvæðinu um 3,7% sé miðað við pöruð viðskipti, þar sem verðbreytingin er mæld þegar eignin er seld öðru sinni, en hefur verið að meðaltali um 5% frá því í maí. Til viðmiðunar var meðaltalshækkun 2,2% á síðasta ári. 

Metfjöldi fyrstu kaupenda á árinu

Á fyrsta ársfjórðungi þessa árs mældist methlutfall fyrstu kaupenda. Nærri 30% fasteignakaupa á landinu öllu á ársfjórðungnum voru fyrstu kaup. Hlutfallið lækkaði aðeins á öðrum ársfjórðungi, sem er eðlilegt í ljósi ástandsins, en hækkaði aftur á þriðja ársfjórðungi og mælist nú hærra en nokkru sinni fyrr, 32% á höfuðborgarsvæðinu og 31% á landsbyggðinni.  

Aðgerðir stjórnvalda hafa auðveldað ungu fólki og tekjulágum að eignast íbúðir sem hefur án efa ýtt undir hækkun hlutfalls fyrstu kaupenda. Þar má til dæmis nefna skattfrjálsa ráðstöfun á séreignarsparnaði sem auðvelda fólki að byggja upp eigið fé til útborgunar.

Auk þess telur hagdeildin líklegt að í einhverjum tilfellum nýti foreldrar sér hagstæð kjör og aukið veðrými eftir því sem fasteignir hækka í verði og taki jafnvel lán og styðji börn sín við kaup á fyrstu eign. Í takt við hækkandi hlutfall fyrstu kaupenda jókst heildarfjöldi þeirra í hópi fasteignarkaupenda einnig samhliða en hann hefur verið nokkuð stöðugur síðastliðin ár.

Athyglisvert þykir hvað fjöldinn tekur mikið stökk núna á þriðja ársfjórðungi í ár miðað við aðra ársfjórðunga en það er til marks um óvenjumikla virkni á markaðnum í fjórðungnum.

Heimsfaraldur hefur áhrif á leiguverð

Leigumarkaðurinn hefur ekki verið undanskilinn í þeim miklu og öru breytingum sem eru að eiga sér stað á húsnæðismarkaðnum. Árshækkun vísitölu leiguverðs, miðað við 12 mánaða breytingu, hefur verið mjög lítil allt frá árinu 2019 og hefur vísitalan verið að lækka seinustu mánuði.

Er hún nú svipað há á höfuðborgarsvæðinu og hún var í upphafi árs en örlítið hærri á landsbyggðinni. Meðalleiguverð, sem byggir á þinglýstum leigusamningum um land allt, hefur verið að lækka og er núna svipað og það var í lok árs 2018.

Þessar lækkanir má líklega rekja til mikils samdráttar á skammtímaleigumarkaði með fækkun ferðamanna til landsins. Samdráttur í komum ferðamanna hófst með falli Wow Air á fyrri hluta árs 2019 og svo dundi yfir annað áfall í kjölfar COVID-19 faraldursins, sem hefur haft gríðarleg áhrif á ferðaþjónustuna og tengda starfsemi.

Samdrátturinn hefur orðið til þess að íbúðir, sem áður voru í skammtímaleigu til ferðamanna, hafa í auknum mæli ratað inn á langtímaleigumarkað eða verið settar á sölu. Aukið framboð á leigumarkaði er líklegt til að lækka leiguverð, sem sést á verðþróun seinustu mánaða.

Leigjendur eru líka mun bjartsýnni á fasteignakaup nú en fyrir ári síðan. Hlutfall leigjenda sem hyggja á kaup á fasteign á næstu sex mánuðum hefur aldrei mælst jafn hátt eða um 10%, samkvæmt leigumarkaðskönnun HMS, á meðan það mældist ekki nema 4% fyrir ári síðan. Leigjendur virðast því telja aðstæður til fasteignakaupa tiltölulega hagstæðar um þessar mundir.

Samdráttur á byggingamarkaði

Dregið hefur úr umsvifum á byggingamarkaði eftir að hafa verið í hæstu hæðum á fyrri hluta síðasta árs. Í ágúst hafði fjöldi starfandi fólks í byggingariðnaði dregist saman um 9,7% milli ára og hefur veltan dregist saman um 14,7% frá byrjun árs 2019.

Þrátt fyrir að samdrátturinn sé töluverður, er hann ekki verulegur í sögulegu samhengi enn sem komið er, en miklar sveiflur hafa einkennt greinina í gegnum tíðina.

Hins vegar bendir nýjasta talning Samtaka iðnaðarins á fjölda íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum til þess að enn frekari samdráttur gæti verið framundan og uppsöfnuð íbúðaþörf því aukist á ný.

Samkvæmt talningunni nú í haust mælist um 41% samdráttur í fjölda íbúða á fyrstu byggingarstigum, þ.e. að fokheldu, frá haustmánuðum í fyrra.

Gjaldþrotum í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð fór einnig fjölgandi frá vormánuðum 2019 og allt fram á mitt sumar, en síðan þá hefur aðeins dregið úr þeim. Hætta er á að niðursveiflan í byggingu húsnæðis verði of mikil nú miðað við að enn sé óuppfyllt þörf fyrir fasteignir á næstunni samkvæmt spám síðustu ára.