*

mánudagur, 19. apríl 2021
Innlent 30. janúar 2021 11:05

Stefnir í neyðarástand á fasteignamarkaði

Framkvæmdastjóri Mikluborgar óttast að stefni í neyðarástand, þar sem eftirspurnin sé meiri en framboðið sem kemur inn á markaðinn.

Sveinn Ólafur Melsted
vb.is

Mikið líf hefur verið á húsnæðismarkaði á undanförnum mánuðum, þrátt fyrir heimsfaraldur og efnahagskreppu, og hvert metið á fætur öðru hefur verið slegið á árinu 2020. Þetta er meðal þess sem kom m.a. fram í mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunnar, sem gefin var út í nóvember á síðasta ári. Í skýrslunni segir jafnframt að þegar litið sé til útgefinna kaupsamninga hafi árið 2020 byrjað nokkuð eðlilega í samanburði við árið á undan. Kaupsamningum hafi svo farið fækkandi um leið og COVID-19 faraldurinn barst hingað til lands. En í kjölfar tilslakana á samkomutakmörkunum og lækkunar stýrivaxta Seðlabankans á vormánuðum hafi lifnað verulega yfir fasteignamarkaði og viðskipti verið í hæstu hæðum nær allar götur síðan.

Í mánaðarskýrslu HMS frá því í desember sl. kemur svo fram að september hafi verið metmánuður í fjölda útgefinna kaupsamninga og sló veltan í umræddum mánuði sömuleiðis öll met. Í nýjustu mánaðarskýrslu HMS, sem kom út fyrr í þessum mánuði, segir svo að árið 2020 hafi verið næst umsvifamesta ár á fasteignamarkaði frá upphafi mælinga og undanfarna mánuði hafi fasteignamarkaðurinn verið sannkallaður seljendamarkaður, þá sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðir seljist hratt og í mörgum tilfellum á yfir ásettu verði. Mun fleiri íbúðir hafi verið að seljast en settar hafa verið á sölu, sem leitt hafi til þess að dregið hafi úr fjölda íbúða sem eru til sölu. Fyrrgreindir þættir sýni glögglega að mikil eftirspurn sé eftir íbúðum um þessar mundir.

Óskar Rúnar Harðarson, framkvæmdastjóri fasteignasölunnar Mikluborgar, segir það ekki hafa komið sér á óvart að fasteignamarkaðurinn hafi verið líflegur á síðasta ári, þrátt fyrir efnahagsleg áhrif kórónuveirufaraldursins, þar sem vextir hafi í gegnum tíðina spilað stórt hlutverk á fasteignamarkaði. „Tímabilið fyrir þessar miklu vaxtalækkanir var erfiðara, þar sem vaxtakjör voru á þeim tíma dýrari. Lækkun vaxta gat því í raun ekki annað en komið markaðnum af stað. Að mínu viti má kannski segja að þetta hafi verið algerlega nauðsynleg aðgerð til að halda hagkerfinu gangandi þegar flest annað var að fara á hliðina."

Verulegur samdráttur á íbúðum í byggingu

Nýjasta talning Samtaka iðnaðarins (SI) á íbúðum í byggingu, sem framkvæmd var síðasta haust, bendir til þess að verulegur samdráttur sé á íbúðum í byggingu og þá sér í lagi á fyrstu byggingarstigum. Samkvæmt talningunni eru 4.946 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum. Samdráttur íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni mældist 18% frá hausttalningu SI árið 2019. Mestur var samdrátturinn á fyrstu byggingarstigum, þ.e. fokheldu, þar sem íbúðum fækkaði úr 2.516 niður í 1.486 eða um 41%. Leita þarf aftur til eftirhrunsáranna 2010-2011 til að finna álíka samdrátt í byggingu íbúðarhúsnæðis á svæðinu. Fullgerðum íbúðum fjölgaði hins vegar umtalsvert milli ára, eða úr 610 íbúðum í 1.254.

Segir SI að niðurstöður nýjustu talningar bendi til þess að umtalsvert færri íbúðir muni koma inn á íbúðamarkaðinn á næstu árum. Spá samtökin því að 1.986 íbúðir verði fullgerðar á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum á þessu ári. Er um að ræða 21% samdrátt frá spá samtakanna haustið 2019. Að auki gerir SI ráð fyrir því að fullbúnum íbúðum muni halda áfram að fækka á næsta ári þegar áætlað er að 1.923 fullbúnar íbúðir fari á markað. Er það 28% samdráttur frá spá samtakanna haustið 2019.

Undanfarin ár hafi talningar SI á íbúðum í byggingu bent til þess að framundan væri vaxandi fjöldi fullbúinna íbúða á markaði. Í hausttalningu ársins 2019 hafi þó átt sér stað ákveðin vatnaskil í þeim efnum en sú talning benti til þess að fjöldi fullbúinna íbúða myndi fara fækkandi á næstu árum. Líkt og fyrr segir var það sama uppi á teningnum í hausttalningu síðasta árs og bendir þessi nýjasta spá til að fækkunin verði enn meiri en fyrri mælingar gerðu ráð fyrir.

Óskar kveðst reikna með því að næstu mánuðir verði erfiðir á fasteignamarkaði og jafnvel megi segja að það stefni í nokkurs konar neyðarástand. „Framboð þeirra nýju íbúða sem við seldum á síðasta ári hafði í mörgum tilfellum verið í boði í töluverðan tíma áður en boltinn fór að rúlla og í kjölfarið voru íbúðirnar fljótar að seljast. Mín tilfinning er sú að seinni hlutann á þessu ári verði mjög lítið framboð af nýbyggingum á fasteignamarkaði. Það má reikna með því að „næsti skammtur" af nýbyggingum sem kemur inn á markaðinn verði á töluvert hærra verði. Því tel ég að verðið á markaðnum sé ekki farið að endurspegla vaxtastigið eins og það er í dag. Í mörgum tilfellum er ásett verð á nýbyggingar í dag gömul verð. Fólki hættir til að horfa á verð í milljónum en margir hugsa sín fasteignakaup út frá greiðslubyrði. Hún hefur breyst verulega og síðan stækka hlutdeildarlánin, sem stjórnvöld settu nýlega á fót, hópinn sem getur keypt eignir.“

Eftirspurn á fasteignamarkaði í heild sinni sé mun meiri heldur en framboðið sem kemur inn á markaðinn. „Íbúðir eru í dag að seljast við eða á ásettu verði og ekki sjaldgæft að boðið sé yfirverð, þar sem í mörgum tilfellum eru fleiri en einn að bítast um sömu eignina,“ bætir hann við.

Nánar er fjallað um málið í Fasteignamarkaðnum, fylgiriti Viðskiptablaðsins. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér