Íbúðalánasjóður kynnti í gær grunnvexti sína eftir að breytingar á Íbúðasjóðskerfinu ganga í garð en þeir verða 4,8% í fyrsta útboðinu. Þetta þýðir að sjóðurinn er að setja um 90 punkta álag á vaxtakjör til almennings ofan á núverandi markaðsvexti sem eru 3,9% (ávöxtunarkrafa húsnæðisbréfa) eins og bent er á í Hálffimm fréttum greiningardeildar KB banka. "Þetta álag vekur töluverða athygli þar sem að vaxtaálag sjóðsins hingað til hefur verið 35 punktar sem hefur verið til þess að mæta rekstrarkostnaði og áætluðum útlánatöpum," segir í Hálffimm fréttum bankans í dag en þar er ítarleg úttekt á breytingunum.

Þeir KB banka menn velta því ennfremur fyrir sér af hverju álagið hefur hækkað jafn mikið og raun ber vitni eða um rúmlega hálft prósentustig. "Með tilkomu nýju íbúðabréfanna verður útdráttar fyrirkomulag Íbúðalánasjóðs afnumið en við það mun vaxtaáhætta sjóðsins aukast töluvert. Þessi áhætta felst í því að í umhverfi lækkandi vaxta er meiri hvati fyrir almenning til að greiða upp lán sín en ella. Hingað til hefur Íbúðalánasjóður gefið út veðlán til almennings á 5,1% vöxtum sem er eigna megin í rekstri sjóðsins en fjármagnað sig á 4,75% vöxtum sem hefur verið skuldamegin. Ef uppgreiðslur hafa verið miklar hefur Íbúðalánasjóður getað staðið undir skuldbindingum sínum með draga út húsbréf og dregið því úr skuldbindingum á móti lækkandi eign. Eftir 1. júlí verður útdráttar fyrir komulagið lagt niður en þá getur Íbúðalánasjóður lent í því að fá á sig uppgreiðslur sem hann getur ekki ávaxtað nægjanlega til þess að standa undir skuldbindingum sínum.," segir í Hálffimm fréttum.

Það er mat þeirra KB banka manna að með þessu sé verið að færa kostnað af fjárfestum á almenning. "Hingað til hafa fjárfestar borið áhættuna að nær öllu leiti sem hefur verið samfara uppgreiðsluheimildinni þar sem að fjárfestar hafa meðvitað keypt uppgreiðanleg bréf og fengið fyrir það hærri ávöxtun. Undanfarnar vikur hefur fjárfestum boðist að skipta út húsbréfum með útdráttar heimild fyrir nýju húsbréfin fyrir 21 til 24 punkta álag. Að mati Greiningardeildar voru þau skiptikjör sem Íbúðalánasjóður bauð fjárfestum mjög hagstæð og ráðlagði deildin fjárfestum eindregið að skipta húsbréfum fyrir nýju íbúðabréfin. Það er því ljóst að kostnaðurinn við afnám uppgreiðslu heimildarinnar liggur að stærstum hluta hjá almenningi en ekki fjárfestum. Einnig er ljóst að Íbúðalánasjóður metur ekki úrdráttar heimildina á 21 til 24 punkta líkt og ætla mæti í fyrstu heldur á 74 til 79 punkta," segir í Hálffimm fréttum.

Það er mat greiningardeildar KB banka að með svo háu vaxtaálagi á almenning mun kjör hans rýrna svo fremi sem vextir lækka ekki töluvert. Markaðasvextir 40 ára húsbréfa þann 30 júní voru 4,23% og yfirverð því 6,92% sem jafngildir 634 þúsund krónum í yfirverð af hámarks húsbréfaláni upp á 9,2 milljónir. Hins vegar er uppsafnaður sparnaður í kjölfar lægri vaxta þ.e. 4,8% í stað 5,1% eftir 1 júlí 404 þúsund krónur á 40 árum (afvaxtað miðað við 4,8% ávöxtunarkröfu). "Það er því ljóst að kjör almennings þ.e. viðskiptavina Íbúðalánasjóðs hafa rýrnað eftir 1 júlí m.v. núverandi vexti," segir í Hálffimm fréttum.

"Vissulega fær almenningur hagstæðari vexti en áður, en er eðlilegt að uppgreiðsluáhætta sem að fjárfestar báru að stærstum hluta áður sé færð að lang mestu leyti á almenning? Hugsanlega hefði mátt bjóða vaxtakjör sem hefðu verið t.d. 4,58% sem er ávöxtunarkrafa húsbréfa í gær að viðbættum 35 punktum fyrir rekstrakostnað og útlánatapi. Það hlýtur því að vekja upp spurningar afhverju sjóðurinn er með 22 punkta álag fyrir ofan eðlilegt markaðsálag. Uppsafnaður vaxtasparnaður á 40 ára tímabili miðað við 4,58% vexti er um 717 þúsund og viðskiptavinir sjóðsins því verið betur settir miðað við þessa vexti," segir greiningardeild KB banka í Hálffimm fréttum sínum.